多伦多楼市能火多久?
2004-05-21 00:56:26
来源:星星生活

(星星生活专题报导组)“民以居为安”这句话如今对于多伦多市民来说有另种的理解。

近20年来,多伦多楼市经历过翻云覆雨的颠簸。那些在1985年到1990年五年间曾身历多伦多楼市泡沫热浪冲击的消费者,谈起那几年多伦多楼市的大起大落,不惜用“惊心动魄”来形容。

如果用一条曲线来表现多伦多楼市这20年的发展,显然,1985年到1988年是一个高点;2000年到2004年是另一个高点。创造多伦多楼市销售业奇迹的两个高点像行走在沙漠中的两具驼峰,让跋涉者在希望、幻想与梦魇中别无选择。

2003年对于多伦多楼市从业员是个“意料中”的惊喜年。该年共出售房屋78,898所,比1986年(前一个高峰期销售量最高的一年)52,919所高出49%,而房屋销售平均价格也由1986年的138,925元上升到293,067元。从多伦多地产局提供的资料看,2003年,无论是房屋销售数量,还是房屋销售平均价格,都破了多伦多楼市交易的历史最高记录,这种迹象意味着什么?

俗语说:“没有能长到天那么高的大树”。在多伦多,有愈来愈多的消费者,以及楼市从业员居“高”思危,他们担忧目前楼市蓬勃向上已到了发展的顶巅,害怕高峰过后悲剧重现。

步入2004年,究竟多伦多楼市会否出现大滑坡?星星生活记者就此采访了行内相关人士,期待通过从业人员更专业的分析,勾勒出多伦多楼市未来发展的走势轮廓,是为本次调查的目的。

第一次高峰:泡沫经济的典型

究竟今日多伦多楼市发展身处高峰会否如昙花一现悲剧重演,我们还须重回到八十年代中,看看其时支撑楼市发展的基础是什么。

1975年留学加国主攻土木工程,后在香港政府担任土木工程师,1987年移民加国后从事楼市买卖,对楼市有相当经验的天源地产(LANDPOWER)公司总裁李志云(Stephen Li)先生在接受星星生活记者采访时说:“1987以及1988那几年楼市真是很旺,记得当时我陪太太看专科医生,外面等候的那些病人都在谈房屋交易,那时候银行的贷款利率是十三、四厘,但旺的地带每周加价额达伍千到一万元,有些镇屋这星期是十八万,一转身,就被抬到十九万多。有些客户,经过一栋房子,看见门户很四正(粤语:端正),看都不看,就下OFFER,竞争得很厉害。”


天源地产(LANDPOWER)公司总裁李志云(Stephen Li)先生

李先生说他曾试过一周做成7所房屋的交易,完全达到一种疯狂的境地。咎其原因,他认为其一是炒家在“造市”,其二是大量的香港移民造成的。“当时香港面临九七回归,大批移民加国,有些新移民,下飞机不到五天,连时差都未完全倒过来,就找经纪买房。还有些同胞,看见合适的房子,就拍门找屋主,说服屋主将房子出售给他们,这种种现象说明,大量新移民的到来是推动了寂寞的楼市市场,而一些炒家的加入,是当时楼市过热的主导因素。”

对住宅的需求,一般区分为生活消费需求、投资需求和投机需求三种。显然,从八十年代中掀起的这股楼市热,因着新移民的到来,需求由起初以生活消费为目的向投资与投机方向倚重。特别是一些刚从香港移民过来的消费者,一时找不到合适也符合心态需求的工作,正好手上有笔钱(这些钱有些是在香港离职或退休的补偿,有些是卖掉香港房产所得),眼看楼市买卖在升温,转手间就能赚数万,不惜加入投资或投机的队伍,推波助澜地将多伦多楼市推向一个如海市蜃楼的巅峰,这为九十年代初多伦多楼市跌崩底线创造了条件。1990年,多伦多全年只售出26,779所房屋,几乎是1986年一半左右,显然,这个数字才是真正反应了多伦多消费者在生活消费上的需求。

Jimmy Wong作为HOMELIFE金利来地产有限公司总裁,早在八十年代初就投身地产业。到了1988年,眼看值楼市销售走旺,遂成立了“金利来”公司。Jimmy 说从八十年代中后期,多伦多楼市爆热的主要原因,除了有“九七问题”,还有“六四”风波的影响,两种不同的政治气候合力推动了华人移民潮的到来,激活了本地楼市市场。但必须看到,在当时经济环境并不是太好,银行借贷利率高居不下的状况下,这种“热”是没有基础的。Jimmy说从1990年开始,楼市销售开始出现大滑坡,1991年是有价无市,到1995以及1996年陷入了最低潮,那些在高峰时抢购了高价位房屋的消费者,随着楼市经济泡沫的爆破,直接承受了很惨重的打击。


HOMELIFE金利来地产有限公司总裁Jimmy Wong

多伦多地产局(TORONTO REAL ESTATE BOARD,简称TREB) 总裁封赖桂霞(CYNTHIA LAI)在接受星星生活记者采访时,就八十年代末期多伦多楼市爆热的因素分析,她认为,在经济环境不好,银行借贷利率高的前提下,多伦多楼市的繁荣是炒家制造的结果,这也是导致楼市崩溃的直接原因。


多伦多地产局(TORONTO REAL ESTATE BOARD,简称TREB) 总裁封赖桂霞(CYNTHIA LAI)

第二次高峰:消费者与市场都成熟了

从1990年到1995年,经历过5年的低谷徘徊后,多伦多楼市终于从1996年开始起步走出低谷,之后持续八年稳步上升,持久不衰。

天源的李生介绍说:自1995年银行调低利率后,市场就具备了复苏的条件。1996年房屋贷款利率调到8厘,这是个相当吸引的定位,财经界开始不断唱好房地产的复苏。之后有些财团在DOWNTOWN购买一些旧房和玻璃幕墙的写字楼,这是个讯号,说明市场经历过近6年的低谷调整,稳步上扬。这种调正不是造出来的,是通过市场的杆杠作用走向成熟。

现在回过头来看,1995年的减息行动,确实是解开了一个绑了五年的结,为楼市走出低谷打开了逃生之门,这是楼市复活的先决条件。对此,多伦多地产局封赖桂霞表示赞同。她认为低利率、就业率高以及大量新移民的到来是多伦多楼市走向良性经营的保证点。

金利来的Jimmy也承认:真正导致多伦多楼市好景再来关键点是加国广开移民之门。他说自1998年开始,从中国大陆以及印度移民加国的人数激增,带来了良好的商机。而那些徘徊在股市里的资金,经过2000年初科技股的崩溃,导致他们迅速抽出资金,转向较稳定保值的楼市经营,这也是多伦多楼市至今八年不败的原因。

有消费者耽心此番高峰期毕竟是从1996年开始,目前已旺了八年,特别是从2000年开始,每年销售额飙升速度相对较急,2004年,或者2005年,多伦多楼市会不会恶梦再现?对此,行内人表现出足够的信心。

就多伦多楼市会不会再出现如1990年那样规模的跌落,多伦多地产局封赖桂霞充满信心地说:目前没有任何的迹象在支持这种预测。她说:“八十年代中后期,多伦多楼市爆热关键是有帮人在炒楼,而今买房者多是自用。性质是不一样的。”

为了说明这个“不一样”,封赖桂霞首先与星星生活记者算了笔帐。她让记者对比一下,现在供楼的利率是5厘,与那时的十五厘比只占三分之一;而那时的收入水平,与现在相比也少了三分之一。两个不同指标的“三分之一”说明了什么呢?说明了有愈来愈多的人,有能力供得起楼。今日的市场,主体是以满足消费者的生活消费需求,而不像以往那样倚重投资需求和投机需求,这个转变导致市场的稳定。

其次,由于房屋贷款利率低,购房者在结构上也有所变化。这种变化主要体现在以下三方面:

1.八十年代移民加国的第二代人开始置业。这个团体会随着时间的延伸变得愈来愈庞大,他们在完成高等教育后,由于在语言上占有优势,可以轻而易举地找到一份较稳定的、收入相当不错的工作,加上宽松的利率,供房不但可以存钱,而且可以减税,这是被很多人所采纳的经营方式。第二代移民选择买房的结果对房地产市场是个好事情,因为他们是相对稳定的一族,且给市场注入了一股新鲜的购买力。

2.由于房屋贷款保持一个较低的利率,造成很多业主迅速调整策略。比如,原来供一套30万房屋的钱现在可供38万的房屋,屋主何乐而不为呢?这种换屋行为仍旧体现在“消费”上,是脚踏实地的。

3.在低利率的前提下,一些租房者改变了消费观念,变租客为房东,刺激了市场的购买力。

对于封赖桂霞的这个分析,天源的李生表示支持:“将八十年代末与今天相比,那时的经济没有现在这么好,市场没有现在这么大,购买力没有现在这么强,而利率没有现在这么低……所以,两次‘高峰’的基础,也就是支撑点是完全不同的。

杨岳鹏先生1984年开始从事地产经纪的职业,五年后,也就是1989年正式创办了HOMELIFE新世界地产公司。员工从几个发展到二百多人,其中有来自各个国家的地产经纪。来自中港台的华人地产经纪占总数的60%。

HOMELIFE新世界地产公司总裁杨岳鹏先生

就多伦多楼市未来的发展,杨先生表示,目前的市场是稳健的,因为整个大环境是良好的,包括利率,包括经济复苏,包括就业市场的调整,这些都成为楼市牛市的支撑点。他认为,至少可以肯定,从今年下半年到明年,甚至后年,整体发展相当乐观,房产价格应仍然呈稳定上升趋势。他特别向星星生活记者展示了一张HOMELIFE公司统计研制的房地产走势表(如下图)加以说明。

杨先生介绍说,股市是通过分析图表来显示其走势的,不过股市的图表比较具有即时性,周期比较短,通常以几小时、天来记,而房地产走势表则通过比较长期的周期来计算,一般用月、年来记。图中折线表示平均房价(typical average house price);曲线表示相对平稳的3年(36个月)平均房价(3 year’s moving average);折线和曲线交界点称为划分点(break down point)。折线如果低于曲线,预示房地产市场可能会继续下跌,直到遇见红折线交界的划分点;当折线高于曲线时,表明房地产市场仍具有上升的潜力。只有一种情况例外,那就是当两线都呈快速垂直上升趋势(如图中1985年-1989年),则折线在经历了一个持平阶段后(如图中1989-1991年)会下跌,所以,投资者应该引以为戒,谨慎泡沫经济的假象。按照该图显示,在经历了1993年-1995年的房地产市场低弥后,自1997以来大多地区的房地产一直稳步渐升,处于健康发展的阶段,按照该图表分析,近两年来的地产行业应该呈现平稳上升的趋势。

星星生活记者从多伦多地产局公布的数字比较得出:2003年,是多伦多楼市交易最好的一年,1到4月共售出24,661所房屋,平均售价是288,553元,而今年1到4月,共售出28,274所房屋,平均售价是310,458。显然,多伦多楼市销售,今年仍表现出较强的增长趋势,这也从另个方面论证了,今日多伦多楼市,是个成熟的,稳步向前发展的市场。至于这个优势能守多久?包括多伦多地产局封赖桂霞在内的几位被访者一致认为:8厘利率是天平的支撑点,只要银行利率不高过8厘,楼市就不会跌。而从政府重整经济的信心看,银行利率要回复到8厘,这段路预期要走相当长的时间,或者三年,或者是五年。换言之,多伦多楼市,目前起码有三、五年的调整发展期,这对消费者来说,无疑是个机会,一个值得把握的机会。

游戏者如何守规则

具备一个良好的市场,并不意味着就是成功。

一方面,我们从一些地产经纪中听到他们对顾客的一些怨言,比如有些顾客同时找几个地产经纪看房子,不按规定签买方委托合约。更有甚者,看房时找经纪,到买房的时候,通过瞒天过海的手法私自和售房者达成私售协议。另方面,我们也接到一些读者的来信,投诉某些金牌经纪不负责任,在未取得卖方代理合约前随呼随到,待他一得到你房产销售代理权后,就久呼不回,所有工作交由不负责任的助理处理;还有些经纪为了实现交易不惜隐瞒一些真实情况,欺骗客户等等。

对于地产交易中出现的这些有违道德以及游戏规范的作法,天源地产李先生认为,一个良好的经营环境,靠所有从业人员共同维护。他坦言,天源公司自1988年成立以来,特别注重公司形象以及员工质素的培养。“经过十多年的发展,公司更致力于成为每个客户在地产经营中的顾问,不只以实现买卖房屋为目的,更重要的是能在交易过程中,极大限度地保护客户的物业利益,包括盈利的经营。”

对于市场上有些经纪用收取低佣金抢夺市场的作法,李先生说“一分钱一分服务”,一个好的地产经纪,是可以为客户赢取更高价值的利益,这不是几分佣金所能比的。声言公司设有最低佣金底线,以保证公司达到高品位服务的李先生向星星生活记者介绍道:“好的服务,客人是不会与你计较几分几分佣金的,相反,他们会在体验赚了钱之后,主动上公司表达谢意。”

好像是为了印证李先生的话一样,在星星生活记者采访李生的时候,一位卢姓客人特意送来了宣明会陈慧娴演唱会的门票。问及卢先生此举的目的,他说在委托天源地产处理物业业务过程中,深被他们良好的服务所感动,且为他带来意想不到的收益,为了表达他的感激之情,特意赠二千元酬金给天源地产,岂知李先生就是不收,最后只好以购买宣明会的演出票来表达谢意。

HOMELIFE利达地产公司有二十多年的历史,作为利达公司的总裁,刘绰华先生在接受星星生活记者采访时说:“资历较浅、年纪较轻的经纪采用低佣金服务并不是不可以理解,他们主要是经验不够,怕失去客源,急功近利。其实,一个初入行者,要想成为一个好经纪,首先要踏踏实实地从最基础做起,赚钱不是第一位的,练好基本功才是第一位的。”

对于某些经纪收取3.5%佣金这个比例,刘先生承认,这确实是太低了,通过低佣金来竞争不是健康的竞争,竞争应该以服务质量作标准,压价的方式,西人比华人好一些,他们懂得爱护市场,知道市场规则一乱,最大的受害者是自己。

当然,刘先生也强调,佣金收得高的经纪,一定要有高的质素的服务,要能为客户取得相应的利益保障。如果能做到这点,客人是不会在乎5点与3点5的差距的。

金利来公司的Jimmy认为:身价就是形象,身价就是品牌,所以公司除设定一个底线外,还注重对新员工进行培训,像员工入职,公司会安排五个不同的导师,对新人各种技能进行培训,目的是使他们能在日后的操作中,拿出更高质素的服务。所谓“百货有百客”,Jimmy相信一个具备高质素的经纪,是不会被市场所抛弃的。对于新入行的经纪,Jimmy希望他们不要怕辛苦,不要急于赚钱,要多向前辈学习。

对刚入行的房产经纪的基本培训,新世界杨先生表示,刚入行的房产经纪由于没有客源基础,一般通常通过四种方式来建立自己的市场:电话销售(电话寻找潜在客户)、上门推广(电话约定时间上门游说客户)、找私人卖屋未成交的屋主(希望能作为经纪帮助卖屋)、圈地式市场推广(通过在某个小区内发宣传单等来熟悉该地区屋主,从而也让他们认识自己)。三、五年后,房地产经纪会通过各种方式建立自己的客户群,客源会相对稳定下来。另一个现象是,业务出色的金牌经纪并不一定会想当或者说适合当Broker。一方面是收入问题,金牌经纪的收入往往高过Broker,年收入十万以上的金牌经纪大有人在。而另一方面,则因为两者工作性质不完全相同,一个好的经纪不一定能成为一个成功的Borker。

当星星生活记者问到关于越来越多说国语的地产经纪考牌从事该行业,是否会对地产业带来冲击时,杨岳鹏先生表示,从事房地产行业人多并不是一件坏事,尤其根据移民局数据表明,未来几年,从中国大陆来的移民数字仍将继续上升,而大部分移民会选择在多伦多安家落户。只要新移民的人数大于新加入该行业的人数,这个市场仍然是大有潜力的。杨岳鹏先生表示,地产经纪具有各自的优势,比如语言、个性、交流沟通能力等,而且各自的市场方向也不尽相同,所以行内竞争是良性的。在新世界地产公司,他们非常注重多元文化的交融和员工间的沟通。

对于一些房产经纪为了在激烈的市场竞争中争取生意,而采用的回佣现象,杨岳鹏先生表示,他们公司支持房地产经纪在生意成交后通过赠送一些充满人情味的小礼物,以及在以后逢年过节时赠送一些有心意的礼物方式来感谢客人,比如吉祥的植物等。一般视乎不同情况,这些回馈顾客的礼物总金额在所得佣金的十分之一左右。但公司不鼓励经纪通过一次性的回佣来争夺顾客。因为一个好的地产经纪最重要的是靠提供体贴、周到、尽职的服务来赢得顾客的满意,而不是靠所谓的大笔回佣来争夺客人市场。

作为多伦多地产局总裁,封赖桂霞强调,地产经纪的道德操守的管理由安省拍照局管。对于地产从业员技能的培训,她寄予新人要充分认识优质的服务是地产经纪生存的保证。一个好的经纪,既是优秀的谈判者,又是优秀的心理学家,同时还必须是聪明的市场推销员,而这些经验与技能的获得,是日积月累的。

具有83年历史的多伦多地产局,目前拥有20,200名会员,有一套完整的管理规则,还有世界上最先进的供所有地产局成员经纪们使用的MLS(Multiple Listing Service)系统,领导着整个多伦多地产业按照规范的游戏规则有序地进行经营,作为总裁,封赖桂霞相信:多伦多地产业市场操作一定能在良好的经营管理下运转。

结束语:一点“贴士”

封赖桂霞从事地产业21年,她曾是RE/MAX地产公司110个分行经理中唯一一个少数族裔经理,她自2002年担任多伦多地产局侯任总裁,2003年正式任多伦多地产局总裁,并将于今年六月离任。

在她离任在即,星星生活记者请她就多年的地产经验给读者一些贴士,封赖桂霞想了一下笑笑说,就我个人认为,有两点可供大家研究探讨:

其一.今年是美、加大选年,按照我个人经验,目前的房屋贷款利率是个相当合算的比率,但大选后的经济状况就不明朗。因此,房屋贷款者目前可以趁机将供屋利率锁住5年,起码,5年内不管风云变幻,你可以无忧无险,心中有数。

其二.在有可能的前提下,不要将房款分25年摊还,这样你会付出太多的利息;既然现在利率这么低,用十年,十五年,咬咬牙,把房子供下来,起码得到一个物业。中国人说“有瓦遮头,安居乐业”就是这个道理。

“有瓦遮头,安居乐业”,多伦多今日活跃而健康的地产市场,为圆你的梦提供了可能。

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