决定入市之后，在加拿大该如何买房，便成了所有新移民应该首先弄清楚的问题。买房涉及的毕竟是大笔资金的流向，而且是在一个与中国的制度程序完全迥异的国家，每一个步骤都有专门的机构和部门参与，并一起推动买房这宗买卖的完成。所以，必须提纲挈领，找到买房这个大的系统工程成功的关键。本期专题从以下10大热点问题切入，详细介绍并分析了在加拿大购房的正确程序，不同的专业人士可以在哪些方面真正帮到忙，如何作出正确的选择，以及投资房产的生意经和应该避免的陷阱。

**一、新移民买房的正确程序
关键词：房产经纪、验屋师、房贷专家、律师

目前在中国买房，基本是购房者自己面对多个部门去完成，开放商的诚信度和实力如何，二手房主的产权是否完整，物业公司的管理如何，都没有专业人士为你把关，通常是在问题爆发后才被动地诉诸法庭，搞得人焦头烂额。因此，新移民把在国内买房担心上当受骗的心理带到了加拿大。

他可能不知道，在加拿大无论买新楼还是旧楼通常有四种专业人士要参与交易，他们是房产经纪、验屋师、房贷专家、律师。谈到这个问题，房地产BROKER庞海福很轻松地表示，“加拿大的法律比较健全，你根本做不出违法的事。我们的OFFER是地产局的标准的OFFER，前有经纪，后有律师把关，而且一笔房地产买卖有两个经纪，律师也有两个律师，分别代表买卖双方。有银行参与，还有评估师、验屋师，层层把关，所以，在这边买房谈不上上当不上当的问题。关键是你喜欢不喜欢，有人喜欢朝东，有人喜欢朝南，有人喜欢学区，有人喜欢大房子，有人喜欢紧凑一点的。买房就像找配偶差不多。”从这一点看来，在加拿大买房，要比国内轻松得多。

星星生活记者综合多位业内人士的意见，制作了一个在加拿大买房的正确程序简图（图一）。大家都不否认，这四种人在为客户服务的过程中，同样也会因为各种各样的原因而出现一些疏漏，所以，选择正规、经验丰富的、真正站在你的立场的专业服务，才能为你做成一单GOOD DEAL打下坚实的基础。

买房流程图

1、为你做一个PRE-APROVAL，搞清楚你的最大贷款金额，利息和每月还款额，做到心中有数；

2、跟房产经纪交流你的想法，房产经纪根据你的要求找房源；

3、带你实地看房；

4、下OFFER，签合约，交订金；

5A、验房，如有问题，可能会涉及与卖主交涉或要求降价，严重的可能取消合约；

5B、商定贷款金额，选择不同的利率产品和支付方式，银行批复；

6A、在5个工作日内，给卖方签出WAIVER（免除条件通知），如果有验房条款，要买主给卖主签出验房的WAIVER；

6B、在5个工作日内，买方给卖方签出银行贷款的WAIVER；

7、购买房屋保险、火险、产权保险，拿到保险号码，立刻通知银行和律师；

8、在合同的查契期限内，请律师做房契检查，如有问题要解决；

9、交屋前，买方通知房产经纪安排对房屋做最后检查；

10、把律师的电话告诉银行，由银行把你的贷款交给律师；

11、律师通知你去签署所有文件，通知收钱。

12、律师或者协助你本人打电话给水电天然气和CABLE公司，通知他们在交屋后给你开新户口；

13、交屋日，买方律师把余款划到卖方律师的帐户里，卖方律师把钥匙交给买方律师，双方办理产权交割手续，然后通知你拿钥匙。

注释：如果是买FREE HOLD，程序如图，并列的号码表示动作同时发生。如果是买CONDO，还要加上5C、买方或者买卖方向管理公司公司申请管理报告；6C、在10个工作日内，拿出管理公司的管理报道，由律师检查并向买方解释，并在3个工作日内，买方签出管理报告的WAIVER。

**二、要不要找地产经纪？
关键词：信息全面、争取利益

有国内房地产操作经验的杨洪，对加拿大房产经纪行业的管理规范有较深刻的认识。星星生活记者了解到，加拿大有全国性和各省的地产经纪协会，在安省下面还有REAL ESTATE COLLEGE，有一个非常完善的教育体制。想做房产经纪的人必须到这里去上课，经过很严格的考试，要交纳相应的费用，有很严格的管理，挂靠一家地产公司，然后你才能拿到营业执照。而且，协会里面设有投诉中心，有行业规范和道德准则。最主要的有四个：REBBA（REAL ESTATE AND BUSINESS BROKERS ACT）、CREAA制定的CODE OF ETHICS、RECO的CODE OF ETHICS和BUSINESS PRACTICES ACT。对于不合格的AGENT，可以依据这些条款追诉他的经济责任和法律责任。

而且，在多伦多，绝大部分房产经纪都加入了多伦多地产商会（TREB）。TREB建立了庞大的资料库，收集了待售和已成交的物业资料。只有TREB的成员才可以使用该数据库的所有资料为客户服务。经纪人每天都在为自己的客户寻找房屋，信息无疑是最全面和权威的。

有的人可能会想，羊毛出在羊身上，经纪人的佣金虽然由卖方出，但卖方一定是把这份钱加到了房价上，我如果直接找到卖主，不就可以把房价砍下来了吗？想得不错，但这样的话，你只能在为数不多的屋主私售房种打转转。而经纪人的数据库是专有而庞大的，避大就小，能买到合意房子的机会又有多大呢？而且，没有人为你把关，你怎么知道买得便宜还是贵呢？更为难得是，你还很可能要面对卖方的经纪，你一个非专业人士，能够从谈判种为自己争取多少利益呢？地产经纪张梅举了例子。她有个朋友卖一个便利店，没有找AGENT，是私售。双方只是私下拟定了一个手写的中文合约，没想到买主反悔了，而且还要求退订金，令卖方非常头疼，要告对方，又没有合法的文件，而他为了卖便利店，还到很多机构去做了CHECK和TRAINING，这些心血都白花了。所以，无论是买房还是卖房，最方便安全和确保自己利益的办法还是找一个好经纪。

很多人都不会否认他们自己的加拿大房地产背景知识和对房地产的实地考察经验，通常都是从经纪那里获得的。很多资深经纪，不仅为客人提供TRAINING，还会介绍验屋师、贷款专家和律师，甚至装修公司，为客户提供一条龙服务。

三、找谁做你的贷款专家？
关键词：贷款经纪、银行、银行贷款经理

绝大多数购房者都免不了要贷款。贷款的途径林林总总，找银行的，找某金融投资机构的，找私人借贷的，为吸引这个庞大的市场，他们针对不同类型的借贷者，各出其谋。一方面，丰富了借贷者的选择，另一方面，也为借贷者们带来选择的困惑。不同的购房者，从不同的贷款人士那里，拿到的利率可能千差万别，让很多水性不熟的初次购房者无所适从。不止一名行业内人士表示，“在买房融资领域，尤其华人市场这一块，竞争激烈，甚至已经到了惨烈的程度了。”言外之意是，这个领域的规范程度还有待提高。

利率的差别很大，究其原因有三：各自的条件千差万别；选择的渠道不同；选择的贷款产品不同。三种不同结合在一起，有时会造成购房贷款人拿到手的利率的天壤之别。自身的条件是短期内无法更改的，而后两条则是需要把握的关键。房产经纪杨洪认为根据自己的情况选择贷款的渠道和人非常重要。“即使是同一家银行，找不同的人，他的权限不同，帮你拿到的利率也不一样。”

他向星星生活记者分别介绍有关贷款的主要三个渠道：一是MORTGAGE BROKER（贷款经纪），第二是BANKER（你的开户银行），第三是找银行的MORTGAGE MANAGER（银行里专门负责贷款的人）。这三个渠道各有特点。没有谁绝对好谁绝对不好。主要是看客户根据自己的情况选择。

1、MORTGAGE BROKER知道不同的银行有不同的DEAL，可以为客户排列组合，让客户选择最合适的，这是他的优势；而且有时候，当有些客户的条件不好，他也能够做一些工作。但他的劣势是，由于他本身不是银行，批贷款可能比较慢；而且他做出的承诺，有时候可能不容易兑现。比方客户的条件并不是很好，他承诺一定能拿到最好的利率，实际上这个利率可能有相应的条件，最后未必能拿得到。

2、银行的BANKER拿到你的资料之后，他能够帮客户迅速地做出能否贷款，能贷多少款的评估。但是他本身并不是只负责贷款这一个服务项目的，他也只能汇报到银行里负责贷款的经理那里去，所以他拿到的利率不一定很好。所以，选择BANKER的意义不大。

3、MORTGAGE MANAGER有一个局限性，就是他只能做自己银行的产品，而且要求比较正规，对于条件不符合的客户，不太可能融通。但他的最大的优势是：快，甚至当天就可以拍板。当客户有些DEAL要很快CLOSING的时候，就有优势了；而且，他有相应的权限，可以相应做一些PROMOTION，可以帮客户找到目前他所在银行可以提供的最好的贷款。

针对目前市场上五花八门的购房融资服务，道明银行的全职MORTGAGE MANAGER陆尚在此告诉星星生活记者，要提醒购房融资者，面对面的沟通非常重要，有些价格比较便宜的机构主要是通过网上银行，电话银行去拓展业务，价格会比银行低一些。但他们的成本也低，而且服务不会很直接，有问题只能打电话。

**四、如何选择最经济的MORTGAGE？
关键词：浮动和固定、CLOSED和OPEN、还款频率

在底谷趴了好几年之后，现在加拿大中央银行的利率开始上调了。很多购买贷款者于是为选择浮动利率还是固定利率，而大伤脑筋。陆尚告诉星星生活记者，他的客户中，就有这样举旗不定的人。选择浮动的吧，又担心利率涨上来，选择固定的吧，又觉得当前的利率更实惠。遇到这样的情况，他就得和客户从宏观到微观，交流利率的走向、整个经济的状况，然后再确定选择浮动还是定期，以及不同产品的不同特点，还有付款的频率，寻找最合适客户而最经济最划算的那一种。

1、浮动还是固定？

目前，购房者选择哪种利率的多？对这个问题，陆尚的回答是每个月都不一样。比如9月，浮动利率没涨之前，选择浮动利率的特别多，涨了之后，整个市场购房者的心态都变了，现在是拿3年定期的人最多。这也是陆尚跟客户推荐得最多的一种方案。“如果你选择浮动利率，各大银行目前做起来基本是一致的，主要是DISCOUNT不一样。DISCOUNT之后，购房者拿到的实际利率是多少，利率水平是有差异的。很多时候，这家减0.85％，那家也减0.85％，竞争下来也差不多。目前利率是4.5％，减了之后是3.65％，如果再未来短期内再涨一次呢？打比方是3.9％。而另外一个跟它相似的品种是三年定期的，三年定期目前要拿到3.9％一点都不难。”

所以，这个时候就要购房者自己判断了，浮动利息涨一次就达到三年定期的水平，以后还会不会涨？以多大的频率涨？这也是陆尚目前比较推荐三年定期的原因。“因为浮动利率涨了后，定期利率没有涨。浮动利率实际上来自于中央银行的隔夜拆期息，就是美国联署和加拿大中央银行讨论的利率，这个利率出来后，各金融银行再去拟定他的贷款利率。这种贷款利率是金融贷款机构提供给当地顶极三A企业的流动资金贷款利率。由于你房屋贷款有抵押的，所以在这个利率基础上再减。所以浮动利率是根据央行的决策走，定期是根据债券市场走。相当比例的购房者不明白这之中的差别。”

2、CLOSED还是OPEN？

在陆尚看来，整个亚裔的购房者还款都比较快，或者倾向于提早还款。这又涉及道一个购房者另一个关心的热点：我能多还多少，是不是OPEN的？这就关系到选择产品的时候，一些附加的产品特征购房者是不是非常需要的问题，即另一种利率选择的大类：CLOSED还是OPEN。所有定期产品，在合约期内都是CLOSED；浮动利率是既有CLOSED也有OPEN。

最标准的OPEN，应该是指任何时间还，还多少都是有100%的自主权的。但责权都是对等的，还款的利率会高一些。陆尚介绍说，“其实，CLOSE名义叫CLOSE，实际上也有提前还款的OPTION在里面，拿TD的产品来讲，比如你借了20万，每年就有3万提前还款的额度，而且还有3个任何在里面：任何时间，任意金额，任意次数，累计不超过15%就可以了，除此之外，还可以同时并用的，就是你的月供可以DOUBLE，比如你原来定的月供是1千的，你可以提高到2千。从1千到2千之间，你可以任意选择一个月供金额作为你的还款额度。而且，你DOUBLE PAY在TD是绝对没有DUBLE利息的。”

帐一算就清楚了。这个15%加上DOUBLE PAY两个选项同时用的话，购房者的MORTGAGE大概四年半就还清了。所以，即使是CLOSED的产品，它的提前还款选项，对目前正常的非投资者的话，各个银行都够了。

3、怎样的还款频率省钱？

所有贷款品种它的记息方法都决定了一点：还款的频率越高越省钱，越省利息。BI-WEEKLY比月供省钱，WEEKLY又比BI-WEEKLY省钱。不过，在他看来，就目前的利率水平来说，这种财务效果的差别比大家通常想象或者传颂的要低得多。

**五、最需要律师帮你做什么？
关键词：产权

“律师主要帮购房者做两大件事情，一是要保证购房者要买的房屋的产权是清楚的，把产权顺利地从卖方者的TITLE转到购房者的TITLE。二是关于房子交易过程中同时发生的一些费用，多退少补的，叫CLOSEING ARRANGEMENT，这个事也由律师来做。由律师的介入，就保证房子从法律上和实际交割中不会出现纰漏，减少纠纷的发生。”房产经纪杨洪介绍说。

以房屋交易为主的张金鹏律师说，在安省有规定，房屋产权买卖、抵押在40年以内都受法律保护。所以，作为房屋买卖的律师，查清楚对方的产权，即卖房人的欠款、法律判决，让购房者买到一个CLEAR AND GOOD TITLE的房子，是律师最重要的责任。如果在房屋的产权上查出问题了，一般是买方律师和卖方律师之间来解决。这也是律师的责任。

但文武律师向星星生活记者强调，“买房者必须了解，很多产权问题是律师也无法查出来的，因此最好建议买房者购买产权保险。”这个观点指出了买房者在购房过程中可能发生的另一个安全隐患。

很多购房者仅把注意力放在一些小的方面，比如电器呀，地毯呀，交接的时候货不对板之类，而忽略关键的产权问题。这个现象让张金鹏不解，“很多人第一次买房，把房子想得很完美，看它干不干净，有没有损害，但一个有几十年房龄的房子，很有可能有更‘严重’的问题。”他举例说，有个卖主欠了四处的贷款，有银行的，有私人的，这些贷款是随房子走，而不是随人走，律师如果没有查出来的话，前债主是有权利讨债的。也有一种情况是房屋的产权是有限制的。比如前屋主把土地上的一块向邻居收费作为通道，如果购房前没有弄明白，那么你实际上买了一块土地权利受到限制的房产，你就不能在这块土地上任意搭建了。还有买那种一两年的新房，政府有时候很懒，可能卖房的时候地税还没有做出来，到你住进去了，一两年前的地税单就寄给你了。

**六、凭名校买房有无必要？
关键词：教育理念

星星生活记者采访的几乎所有的地产经纪，即使他/她本人也长于学区推荐，对华人买房注重学校排名到了过分的地步，也都感慨良多。他们向星星生活记者分析说，在我们华人新移民中存在许多对加拿大的基础教育的误解，而且，这种误解严重地阻碍了买房的过程，或者是受到误导买到其实并不适合自己的房屋。

在PEEL区教育局工作过多年的杨洪，告诉星星生活记者，他也有过很多这样的客户：对华人社区胜传的“名校”情有独忠，即使要等很久，也要在名校区去抢OFFER。对此“名校”的内涵，杨洪作了如下透澈的分析：“例如NORTH YORK的AY JACKSON高中和MISSISSAUGA的THE WOODLAND高中， 这些名校之所以成为新移民口碑中的名校， 一方面是因为在几年前的一些知识竞赛中， 这些学校的学生的确有过一些较好的表现， 或者有的学校有一些特殊的教育课程， 如GIFT STUDENT PROGRAM(天才班)， 抑或有些有心人根据一些学区排名或EQAO成绩归纳判断出来。 但是细心的人会发觉到一个问题： 随着时间的推移， 越来越多的华人或其他族裔如南亚及非洲的新移民的孩子集中到这些学校读书，而母语为英语的主流社会的孩子们的比例则逐年下降。这些所谓的名校其实在主流社会中，并不一定有很好的口碑，他们所在的社区也并不是主流社会公认的最好社区。”

庞海福也很直接地向星星生活记者表示：“我认为没有必要。像AY JACKSON 80％是华人，这跟在大陆上学有什么区别？数理化都很好，文科都很差。其实，这边学区的排名跟国内不一样，有个网站是一个独立评估的网站，叫“fraseinstitute.ca”是关于这边学校的排名。它不单是评教育，什么都评，是一个综合的。”他认为，这边孩子的教育和国内不一样，比较注重综合能力，华人家长应该注意这种不同，适应这边的教育理念。而且高中之前的学校并不太重要，高中相对来说要重要一些。他的看法有两点：1、一个孩子在一个中等学校排第一名，好过他在一个好学校排中等偏下要好得多。2、孩子在MIX的学校比在华人比较多的学校好，多民族的接触，对思维的开阔有好处。最令他不解的是，有的家长孩子还没有出生，就非好学区的房子不买，而好学区的房子通常会比市价贵。而且，如果只看排名的话，就算现在买下来，十多年后，也不知会出现什么变化呢？

所以，正如杨洪最后的建议的那样，买房子，兼顾孩子教育的同时，应该更注重社区环境，找学校要注重学员构成和学生风气；注重对孩子综合素质的培养与引导才是真谛。

**七、如何对待抢OFFER？
关键词：心态、经纪的经验

庞海福告诉星星生活记者，他遇到的CASE中，最多的竟有41个OFFER！最后房子还是被他抢到了；欧亚平最近几天在ETOBICOKE，带着客人连续抢房子，房价最终比叫价加了好几万成交――可见抢OFFER是房屋交易中是一件很常见的事情。抢OFFER通常有两种情况，一种是房子的地段和结构都很好，价钱适中，当然格外吸引人，很多人同时喜欢是完全有可能的事，特别是在一些好学区，一有房屋出售，等了很久的人蜂拥而上，很容易造成抢OFFER的情形；还有一种是卖方经纪的策略，一开始不接OFFER，等来的人多了，自然造成“抢”的轰动效应，有利于房屋卖个好价。

当然，抢到最后主要是看价格，谁出的价最好最有希望抢到手。但这并不意味着房价会超过它的市场价值。庞海福就遇到一幢房子，按它的市场价格应该值30万，但它叫23万，是遗产房，对方卖方就是希望大家都来抢，事实上也真的是如此。第一轮他们没有抢到，但买主那家后来不要了，房子又拿到市场上卖，然后他们又下OFFER，另外还有2个OFFER，3家竞争，最后他们以28万买下来，并不是两次抢OFFER中出价最高的那一家。

抢OFFER就相当于是暗投一样。投得比别人少，自然是没戏了；投得比别人多很多，纵然胜出，成本太高，获利空间小，不是最好的买卖；怎样投得比别人多，而又只多一点点，这就要看经纪的水平了。经纪不仅要知己知彼，了解卖方的心态，还要同时揣摩竞争者的出手。庞海福说：“有时候买方志在必得，经济实力也够，经纪这时的判断力非常重要，你是加1万，加2万，还是加2千？这时候，一个好的经纪，不仅要胜，还要尽量站在买方的立场，采取最经济的方案。”他还举一个例子。他的一个顾客，先生在国内，但她看中了一幢房子很喜欢，但有三家同时下OFFER了。房子要价46万5，先生对他说，你叫50万都可以。但他说，不需要这么多，比要价高2千就行了。他为什么这样出价，根据就是他首先了解了谁在跟他们抢，是白人还是华人，然后判断不同的人的心态，而且，他还有一个经验：提前把屋给验了，把条件给取消了，下的是FIRM的，对方当然首选就是他们。

不过，行业内人士对买房遇到抢OFFER的情况的建议是，如果不仅是房子的条件好，而且它的某些条件是你愿意花代价换来的，而且你的经济实力也够的话，你就去抢吧。否则，没有必要一时性起，争个鱼死网破，白白让卖家讨得一个大便宜。

**八、投资房产的生意经
关键词：判断力、智慧、勇气

房地产投资从来是华人比较热衷的投资方式。相对于投资跌宕起伏的股票市场，或者做BUSINESS空中飞人的舟车劳顿，房地产投资以占有固定资产的形式保值和增值，一方面满足了华人喜欢“安家置业”的心理，一方面在气定神闲中，坐看财富的积累。而且，最重要的一点，这并不需要你很有钱。

房产经纪杨涛瑞的说话很直爽，他告诉星星生活记者：“所有的银行和融资机构，都非常乐意贷款给你，他们就是以此为生的。他们会想尽各种各样的办法，只要你还能够还得起，他们都会贷给你。所以，贷款不是问题，问题在于思路。你愿不愿意借银行的钱。”

最近，美国《商业周刊》讲述了面包师兼保洁员汤姆森的故事，也是说明的这个道理。这个年轻人在8月份卖出了购买仅53天的房子，净赚1.45万美元。它的购房全款由一家小银行提供，这笔买卖汤姆森只付出了契约费1200美元。借用汤姆森的故事，很多购房者发现，当房市处于牛市的时候，利用借入的资金扩大本金、增加利润，是一条绝佳的致富之路。

加拿大的房市自然不同于美国，整体来说，没有令人担忧的泡沫，但居高不下的房市，依然让投资者们蠢蠢欲动。本人有多处房产在放租的庞海福，谈起房地产投资的生意经兴致勃勃。在他的概念里，自住房也是一种投资房，赚了钱还不用交税，有的朋友最近10年在自住房上赚了二三十万，而且全部TAX FREE。因此，买自住房的时候一定要有投资的心态。

他认为，ROOMING HOUSE是按照房屋出租的HOUSE，一般租给学生或者单身人士，是现金流最高的投资产品，适合于需要现金流来达到财务自由的家庭。但这类房子管理最复杂，有时还有LEGAL问题；MULTI-PLEX相当于几家住的APT BUILDING，这类投资相对简单，房客稳定，市场好的时候增值潜力很大。“至于选择哪一种投资手段，要看哪一种适合你。有的人会修房，那就买个破房，装修后卖掉；有的人，喜欢跟人相处，待人接物的能力强，很容易跟人打交道，那你适合管理房客，即租房子；有的人没有时间管理房子，就买那种大楼，雇一个人帮你管理，收租，你就是OWNER，但这要资金充足。”

还有买地转卖的，这类投资没有现金流，银行一般不给贷款，是最简单的地产投资形式，但买地需要有很好的判断力，并有一定的经济实力。他的一个朋友，花了75万买了一块地在HIGHWAY7上，当时是加油站，一年以后卖到150万，一下子就赚了75万。所以，庞海福对星星生活记者说，“投资没有运气一说，好投资需要三点：判断力、智慧、勇气。三者缺一不可。有的人有判断力和智慧，但下OFFER不敢下，有一个破产房，值50多万，谈到47万，他那边就出47万8，就差2千元，不买，多可惜呀。”

**九、如何看待破产房？
关键词：低于市价、机会

破产房、离婚房、遗产房是从屋主的个人生活状况来划分的、不同于常规的一些类别。在市场上也通常因为房房价相对便宜两到三万，而成为很多人争抢的机会。星星生活记者问过一些业内人士，有人认为这只是噱头，根本没有必要如此分类。而庞海福说则以一串问句推理出这里面存在的机会。

什么是好的DEAL？低于市价就是好DEAL。市价是一个平均值，说明房子有一半是卖在市价以上，一半房子卖到市价以下。什么样的房子卖到市价以下呢？卖主着急卖的时候。什么人着急卖呢？银行卖的房子，法庭拍卖的房子，因为离婚卖的房子，因为遗产要卖的房子，这些房子都希望赶快卖掉，该还钱的还钱，该分钱的分钱。所以，这些房子低于市价的原因，主要不是因为房子，是人的因素造成的，是MOTIVATED SELLER（着急卖房的人）的原因。

对破产房有一些研究的杨涛瑞，观点则看似有些有些矛盾，实则颇有道理。他首先向星星生活记者介绍了破产房在加拿大和美国的不同：“加拿大和美国对破产房的法律不同。在美国，银行有权按照自己的想法来卖这个破产房，比如30万的房，银行可以20万卖掉甚至更低。在加拿大，有一个法律制约，银行卖的这些破产房不能低于市场价来出售。为什么呢？因为房子还有很多善后事宜，房子卖掉的话，最后屋主还要和银行来结算的，多退少补。”

所以，在杨涛瑞看来，破产房固然存在机会，但它也存在一些问题。通常因为屋主财务方面及心态方面的原因，房屋的状况普遍不好，无心打理和保养，破坏的程度也多一些，可能买回来要做一些装修，才能入住。而且，因为破产房的OFFER通常由银行拟定，条件基本上是不能更改的，当然，里面也不会有一些致命的条件和非常无礼的条件。通常比如，房屋中的冰箱、地毯要求买方继承下来，而你不太能要求这些都工作正常；再可能对你搬入的时间有限制，比如延后两个月等。这些买方通常都要无条件接受。

“我刚刚才帮客人下OFFER，在BRANGNPTON，房屋叫价25万，已经比周围房价低了两三万了，而且保养不错。”但是，他的客人把破产房的概念理解成可以任意压低价钱。当天下OFFER后，有四个OFFER进来。对方AGENT看了他们的OFFER后，告诉杨涛瑞的一句话让他印象深刻，“意思就是破产房并不是随便可以讲价的房。”

所以，他想告诉买房的人，“因为破产房的特殊性，它已经便宜两三万，但这也都是符合市场价格的，你还要压价的话，就是对房屋的不尊重。”

当然，总的说，破产房依然是一个机会。不少客人买来后，自己装修再卖出，一年内倒手，很轻松就赚了两三万。就像前面说的，25万多买下来的破产房，可能装修后，比周围28万的市场价要高个1万的价位，以29万卖出，不就赚了三四万？再买的人，他的AGENT在网上也可以查到它的前身是破产房，但房子涨价也是有它的道理的，这也是投资的一种。

**十、如何取舍疑似大麻屋
关键词：巧避陷阱

大麻屋是因为一些不法分子在室内种植大麻牟取暴利，而导致的对房屋的危害的一种房屋类别，不仅银行不予贷款，保险公司不给保险，将来脱手更是一件天大的麻烦。具体说来，大麻屋的危害有硬软之分：电路排风口都是硬件，问题不大，花钱就可以修理；可在种植时要用化肥和药物，这些化学成份因高温而随蒸汽进入阁楼的隔热层及墙壁内，它们的存在是看不见的和长期的。而且，大麻屋的存在无论是对社区治安、居宅的保值或是火灾的预防都有极大的危害，买房者避之唯恐不及。

可是最近大麻屋的情况更加严重，并且出现了在一些Condo里种植大麻的新动向，使得大麻屋更加隐蔽而容易被疏忽。房产经纪刘晓红针对这种情况，特别揭开了隐藏得很深得那些大麻屋可能的状态，以及如何辨别或者取舍，避免跌入陷阱。

她向星星生活记者表示，指出现在不少大麻屋由Flipper买下的比例增多，此种情况是最危险又最不合理的。买家是大麻屋的第三手。第二手(Flipper)买的时候对是否大麻屋知或是不知，然后买下装修，将所有蛛丝马迹抹掉了，然后以市场价卖出，净赚3-5万。对于第三手业主而言最不合理，支付正常屋的价钱买个大麻屋。因此，这类房屋通常有卖前装修比例增加的特点。这使得发现大麻屋更困难，不过有经验的经纪和验屋师仍能找到一些线索。如果房屋交易史上有非正常价格变化的话，更应该小心，多问几个问题是很重要的。

但更多的情况是，许多大麻屋警察局无资料可查。这时，就要靠自己判断了。通常我们会在以下一些地方找到大麻屋的蛛丝马迹：天花墙角处有霉菌生长；房顶有奇怪出风口；地下室水泥地上有新油漆来掩饰放大花盆留下的迹象；屋内有改变过的线路或奇怪乱扯线路；天花板上有螺丝钉洞或钉枪留下的密密麻麻的钉洞。

最后，刘晓红对星星生活记者说：“如果这些也被装修全部掩饰掉了，而你又怀疑的话，你应该评估你对大麻屋危险性的承受能力，你要明白你买的是什么和你付的是多少。”

（星星生活专题报道组：Jessica、Ronney、Jack、Bill、Kevin、Lily、Jade 撰文：Crystal）