反馈:对加国公司中国卖地的四大疑问
2005-12-01 15:04:30
来源:星星生活

(星星生活记者宛星)星星生活星地产版最近推出了连续报道――《加国公司中国卖地是机会还是陷阱》、《追击:听听加拿大土储公司怎么说?》两篇文章,在加拿大房地产行业引起关注。记者在与地产经纪杨洪的聊天中了解到,他仔细看过两篇文章,觉得有些地方还是存在疑问。星报记者于是让他一吐为快。杨洪的疑问不是指责加拿大土储公司的做法是对还是错。而是作为受过加拿大专门培训,而且对这边房地产的法律法规非常有研究的一名房地产经纪人,站在他的角度,替中国的同胞仔细分析,这单投资中存在的成本和风险。

疑问一:加国买地投资的成本很高,公司说了吗?

中国土地买卖的税收制度和加拿大是不同的。国内的任何房子,它是没有任何地税的,而加拿大的房子,它是有地税的。每年都要交,这一块怎么办?和顿公司在做投资分析的时候,承诺土地回购也好,升值也好,但是他们在计算成本的时候,有一个很重要的地方,不知道他们算过没有?加拿大的地税是很重的,尤其是这两年地税涨得很高。假如你买了这块地,投资是100万人民币,那么这个公司说5年或者7年以后,它能回报到150万,那么在这期间,每年要交很重的地税,这个地税怎么交?中国人在国内购地,人不在加拿大,你怎么交地税,谁去负责这一块?

还有在出售的时候,关于CAPITAL GAIN(增值)税怎么交?如果你不是加拿大永久居民,那律师在处理这个土地交易的时候,他要扣住你整个交易的25%,然后把你增值部分的50%作为CAPITAL GAIN来征收,作为当年的PERSONAL INCOME,那么这个税,这家公司给你讲到没有?

文章关于他们公司在国内的经营执照,合法的身份,这是很容易做到的,这不是问题的关键。最关键的是,这个公司的商业操作是不是很规范。我并不认为这个公司是违法的,但是在实际操作中和程序上,他给了国内的投资人一个ISCLOSURE(公开)没有?当引导一个人投资的时候,你只讲你的BENEFIC(利益)或者你的PROFIT(利润),没有DISCLOSURE这单投资存在的COST和RISK的时候,这里面是不是存在问题呢?《追击》这篇文章中,没有就这方面的回答。那么,公司所承诺的投资汇报率,他怎么去保证?

疑问二:如何为中国客户提供加拿大律师?

还有,是关于具体操作上的。整个交易都需要律师来介入。你人不在加拿大,法律上的程序怎么做?公司卖加拿大的地,中国的律师是不能操作买地这个交易的,那么这家公司是怎样为客户提供一个加拿大的律师的呢?这一点,报道中完全没有涉及。

疑问三:谁能保证地产投资“无风险’?

另外,就是一个地产投资的常见问题了。地产投资是有一个周期的,你2000~2005年,正好赶上加拿大房地产是一个上涨的高峰期,那你能保证2005~2010年这个周期同样快速地上涨吗?这个就很难说了。你能保证两年前,你的房子和今年的房子相差20%,那你还能保证今年买的房子明年还能上涨20%吗?

其实,星报采访中,公司首席营运官的博学伟自己也提到:“所谓的‘低风险’不是‘无风险’,不可能有绝对赚钱的好事……我们在培训时再三强调不能用‘Capital guarantee’,应该说是‘Capital is protected’”。他已经说得很明白了。就好比一个赌场,当然是宣传很多人赢钱了,但是无数的人输钱,他是不说的。你不能说赌场不好,但是从一个保护中国同胞利益的角度来说,他有他的声音,但我们是不是应该把实际操作中的可能出现的问题说清楚呢?

疑问四:是否钻了中国代理行业不完善的空子?

最后,从星报报道中可以看出,这个公司现在拥有很多土地,他只是卖地,他不是AGENT。他要是AGENT,他就有责任了,因为,他就必须FULL DISCLOSURE。但问题是,他是卖方,在法律上,卖方是没有必要向买方FULL DISCLOSURE的。这里就又有一个疑问了。从星报的文章,这家公司的回答中,他们聘请的是Consultant(咨询销售员),而且那些咨询销售员还不是他们公司的员工。既不是卖方自己,又不是AGENT,却在帮卖方卖东西。这在加拿大应该是行不通的。我觉得这里面,有可能是这家公司钻了中国代理行业不是很完善的空子。

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