华人放贷财团何时壮大
2006-04-20 21:13:34
来源:星星生活

房屋按揭经理(Mortgage Manager)这个职业,在很多人眼里并不陌生,很多这个行业的人,其大名在坊间广为流传。然而,再大众的职业,其背后总有行业内部不为人所知的规则和行事方式;而一个被不少人私下褒贬不一的行业,其之所以引起争论的背后,一定也有一些不得不说的故事……

采访对象:Eileen
星星生活记者:宛星

在一个活动上遇见Eileen的时候,寥寥几句话,便能听出,她是有些与众不同的想法的。于是便有了再次碰头聊天的想法。

Eileen名片上的身份为一家抵押贷款公司(BROKER)的商业及房屋抵押贷款经理(Business & Mortgage Manager)。这个职业,在很多人眼里并不陌生,很多这个行业的人,其大名在坊间广为流传,问她怎么看着脸生,她笑说,自己极少做广告,客户多靠朋友介绍及口碑相传。

再大众的职业,其背后总有行业内部不为人所知的规则和行事方式;而一个被不少人私下褒贬不一的行业,其之所以引起争论的背后,一定也有一些不得不说的故事……而作为个人,她当然还有一份属于个人的梦想和抱负……

跟Eileen开诚布公的聊天,便让我有了这种种的收获。

【当我们BROKER把这些CASE解决了,有人就说,BROKER可以做这些个烂CASE,是不是有一些黑幕呀,诸于此类的猜测造成很多人对BROKER认识的误区。其实,我们做的全是合法的事情,全是摆在桌面上来解决的事情。】

房贷经纪(MORTGAGE BROKER)行业是一个服务行业,这就牵扯到一个服务质量的问题。服务质量不好,当然就口碑不好。有时候,客户也有一些误区,比如他们从银行贷不到钱,客户本身就自卑,认为自己属于名声不好的那一类人,很害怕别人知道。其实,信用不好和名声不好是两个概念。因为信用关系到他还债的能力,名声不好是道德方面的问题,有时候,大家喜欢把这两者混淆,一个人信用不好,就说他道德不好,其实不是这样的。

主要的几家加大银行,往往贷款不是很灵活,条条框框比较多,因为他们是一个大的财团,所以,他们不会理会那些信用不好,或者一些自雇的人,因为好多自雇的人拿全是现金,没法展示他们的收入。那些主要银行做不了这个工作,但是,对于房贷经纪来讲,我们可以做。所以,我们打交道的也都半是一些银行被拒或者信用不好的人。当我们BROKER把这些CASE解决了,有人就说,BROKER可以做这些个烂CASE,是不是有一些黑幕呀,诸于此类的猜测造成很多人对BROKER认识的误区。其实,我们做的全是合法的事情,全是摆在桌面上来解决的事情。在北美也都是有法律保障的。

那么,再来看,这些信用不好的人多半是怎样的一些人呢?

有一些是做生意的人,他们可能因为工作太忙,忘了及时付帐单,信用记录(CREDIT HISTORY)上面有若干个拖欠付款的时候,对他的影响是很大的。还有一种,比如说借给他1万元,他花了9千9,也对他有影响。银行会认为,我给你的额度你每次都用这么多,可见你是一个高风险的人物。这样一些综合的因素,影响他的信用之后,他就从一级银行(主要的那几家大银行)贷不了钱,但是他做生意需要流动资金,所以,他要到二级、三级、四级银行去借款。我们BROKER行,则代理60几家银行,就是说,我们一二三四级的银行都代理。我们根据客人的综合信息判断他是属于哪一类的,然后根据客人的情况归入哪一类里面去。

我还有些客户好些是拿现金的,他们不敢存钱,钱都放在家里的保险箱,银行帐户全是一千多元钱。但是在买房贷款的时候,有时候就会出现问题。因为他没净资产,银行就不给贷,其实钱都在箱子底了。我问他们怕什么,说是怕税务局查。那税务局为什么查你?你报什么,税务局就信什么,不过你别犯罪,否则银行税务局都会查你,如果是良民,你该报税的报税,该合理避税避税,他干吗要查你?即使抽查查到你,也只查你的税务情况,不会去查你的银行存款。在加拿大,税务局和银行根本是两套系统。对于客户的这种情况,他逃税不是我的责任,我也不可能去管他,我只能按照正常途径,所有的资料都是真实的,帮他从银行贷出款,这是我要做的事情。

我还有客人,夫妻两都是60多岁,他们贷款50%,很低。但银行就说他不属于老年人贷款(65以上才行),又没有收入,有的银行就不贷款给他。

【我有好几个客人,其实以他的条件,不管在哪个银行都可以拿到好的利率,到最后,我只能给送他四级银行,知道为什么?就是因为他SHOPPING AROUND太厉害。】

所以,我们也很难做,为什么银行贷款被拒?情况千奇百怪。

中国大陆的技术移民多数属于信用很好的一类。他们有好的信用,有好的收入,而且从国内就带了钱过来,首期供款(DOWN PAYMENT)不是50%,就是35%,这些用我们的行话说,是很干净的CASE。我们会考虑给他很低的利率,因为我们代理的产品,不同的银行在不同的时候有不同的优惠。

当然,像这样的客户,我们比较少一些。很多这样客户,当他们有比较多的资产在某个分行的时候,我们给他的抵押贷款利率(RATE)可能没有分行的经理给他的RATE那么好。因为这里面也存在一个竞争的问题。但是,在分行开户的客户也往往要看时机。银行是这么运作的:在某一段时间内,上面下达了多少任务,如果没有完成,经理当然就削减利率,以便业绩可以快速完成;另外,银行也是要盈利的,如果一段时间老给低利率,银行也没有什么钱赚的时候,分行经理根本就不在乎客人,这时的客人就拿不到好的利率。

还有,只有当客户坐下来填表、签字,银行觉得这个客人真正要谈利率的时候,才有可能给你好的利率。但有的客人,即使在这样的时候,也要货比三家(SHOPPING AROUND)。我有好几个客人,其实以他的条件,不管在哪个银行都可以拿到好的利率,到最后,我只能给送他四级银行,知道为什么?就是因为他SHOPPING AROUND太厉害。去这家银行,利率是5.0%,去那一家是4.9%,他就想,如果再问一家是不是更便宜?这样三遍下来,去哪个银行都查一次信用记录,本来很好的信用分数,因此减得很厉害,可能是5-25分。因为每一个银行核查客户的信用时候,都可以看到之前是否有别的银行核查过,如果发现有多次,该行会减客户的信用分数。这一种就是客户自己造成的。而信用分数要涨上去就比较困难了。所以,我们都不赞同客户在选房屋按揭的时候,太多的比价。

在这一点上,我们BROKER和一级银行不同。我们只查一次客户的信用。比如,我替客户申请贷款,把客户的资料申请送到H银行,H银行没批准,那我们不会再查第二遍了,还是用第一遍查的那个信用分数,送到C银行,等等,我们就只查一遍。而且我们是代理,到网上一查,各个银行不同类型的房屋按揭产品都在上面。每个银行的不同的项目里面具体的内容也不一样。有时候,低利率不一定就是最省钱的,还要看细节。

【有些客人的信用很差,又不想拿很高的利率,就要求我们帮他清洗案底。我们这时候的角色往往就跟律师似的,帮他联络讨债公司、信用公司、ROGERS公司以及律师等……】

其实,我们这个职业压力挺大的。因为接的都是很难的CASE,比如说银行被拒绝啦,从别的BROKER那儿做不下去啦,等等。

就说这个银行被拒吧,有的是信用太差,有的是收入不足。那我们BROKER行,就有专门的二级、三级、四级可以专门为他们提供借贷,这些小银行着重是做这一块的。比如,有的客户信用分数很差,才600多一点,我们会界定一个600-620分,会是一个什么利率给他;另外的,如630-650,又会是一个什么利率。划分得很细。当然,这些银行的贷款的利率比起一级银行的是比较高的。

不过,有些客人的信用很差,又不想拿很高的利率,就要求我们帮他清洗案底。什么叫清洗案底?我们要先分析他的信用分数为什么这么低。有一种可能是他欠账欠得太多,或者拖欠的时间太长,甚至动用到讨债公司。比如一些留学生回国了,回国的那几个月,他就没法付帐单,那怎么办?对于ROGERS公司来说,你用我的手机,跟我有合约关系,你每个月基本费用都不付,说明你毁约,毁约就要理赔。如果你很长时间也不交钱,最后就交给催债公司去处理。催债公司就会会直接给客人一个通知,同时也会交给一个文件给信用公司留档。如果信用公司还是没有听到任何回复,就会找律师,律师就会起诉这个人。

等这些留学生从国内返回,就发现问题严重了――手机停了,信用卡不给他使用了,信用分数很差,到处都不借他钱了。这时候,他们感觉很痛苦,找到我们问怎么办?

我们只能根据他的情况来帮他做工作。我们这时候的角色往往就跟律师似的,帮他联络讨债公司、信用公司、ROGERS公司以及律师等,尽量避开对他不利的东西,跟各方又是说明,又是解释。这些说明解释让各方都能接受之后,然后还要过一段时间,还要看他们其他的表现,然后才能慢慢把他的信用提高。

有个客人,信用分数才500多分,就是我上面说的这种情况,律师让他出庭,我们帮他把整个情况说明清楚了,现在分数涨到600多分。

【我这里的LENDER都是私人财团。基本上有三类:伊朗人财团、意大利人财团、犹太人财团。但是,作为中国人,我遗憾的是,中国人LENDER这一块还没有起来。】

我这里的BROKER LENDER都是私人LENDER,私人财团。基本上是伊朗人财团、意大利人财团、犹太人财团。有的财团,就是两三个人,但手头上掌握很多的资金。他们就相当于一个银行。比如说我这里的一个犹太财团就是三个犹太老头子,他们以前都做过房地产,现在退修了,儿女们或者是律师,或者是医生,没有继承他们的产业,他们就把手头的钱拿出来,这种放贷的投资滚动。当80年代底、90年代初地产波动很大的时候,他们把这些资金分散;等市场稳定,他们又把钱都投回来。

伊朗人属于积攒型的,他们通常是若干个家庭组合的,当我们需要钱的时候,他们马上把钱汇集起来,提供贷款服务,当不需要钱的时候,他们各自分开。而意大利人财团多是一些BUILDER和DESIGNER,他们手头上有大量的资金,投资在不同的地方,放贷是其中的一块。

但是,作为中国人,我遗憾的是,中国人LENDER这一块还没有起来。

有人说我们是地下钱庄,其实不是,我们全是合法的。我们要做很多工作。这个物业现在的市场价值是多少,我们要找专业的公司来评估;现在的状况如何,MORTGAGE的状况,信用的情况,所有的信息,我们都要求借款人出具,等于我们是在为LENDER把关。好,如果最后我们同意借钱,我们把这笔钱给到律师,律师要CONFIRM,从法律程序上为这个借贷行为把关,然后再交到LENDER的手里。所以,法律程序很严谨。就是保证投资人的利益。

如果,借款方还不起按揭,有一个期限,然后我们会通知屋主,给他一封信,如果屋主回复说还钱,那就马上还;如果说还不起,表示要自己卖屋还款,那也是允许的;如果不回复,我们就走法律程序――通知银行,然后进行POWER SALE(强行拍卖)。这个拍卖所得的钱由我们负责分配,我们要拿走只属于我们自己的部分,比如,屋主借了银行15万,借了我们BORKER2万,而如果房子拍卖了17万,那正好,银行拿走15万,我们拿走2万;如果房子拍卖了18万,也是银行拿15万,我们拿2万;如果房子拍卖了16万,银行拿15万,我们就只能拿1万了,要说风险的话,就是在这种情况下。

所以,做私人LENDER是一个投资方向,只要是把关把好了,实际它的风险是比较低的。我们这里的私人LENDER作为第二按揭在借贷的时候,合约通常签一年,如果一年后,借款方还款正常,而且还需要继续借贷,那么再续。在这当中,私人LENDER完全可以根据市场行情来决定是否继续投资还是把资金抽走。

现在已经出来几个华人LENDER,他们都是技术移民,收入比较高,而且都有了自己的房产,房屋按揭也只剩下几万没还了,手头也有活钱,我就跟他们讲这个投资,他们觉得不错,就开始尝试,试完了发现这个投资形式很好,就把房子再抵出去,再拿出钱来做借贷。为什么这样做?你想想,你每个月付给银行的利息才5点多,而你放贷的收益是12个点,中间差7个点。而且,我们的BROKER费由借方出,所以,12-15%是LENDER的净收益。往是一个人试出甜头,就带动他圈子里的朋友也来尝试。

在加拿大做私人LENDER,对于新移民来说,是一个比较新鲜的投资方式,要么不知道,要么害怕,这就是观念的问题。不过,在这里生活了5年以上的人,他就敢借钱了,这些人的银行帐户,帐面上就几千块钱。新移民,你去看,银行里存着五六万,一点都不敢去借钱,一点也不敢花,而且那么一点小利息还要上税,在我们看来,是很不划算的。

我特别希望有一些更大的中国人LENDER能够看到这个市场。

在国内,我做过商业地产开发,对这边商业地产开发也有接触和深入了解,所以,我下一步想在这边做商业地产的投资。前面做的是一些铺垫,当有几个大财团调动起来,最好是中国人的大财团调动起来之后,我觉得条件就开始成熟了。

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