目前投资Condo是明智的选择吗?
2006-08-10 03:02:42
来源:星星生活

(星星生活/连鹏编译整理报导)目前在多伦多购买一套Condo单位然后出租是一个投资的好时机吗?如果是的话,聪明的买房者应该注意一些什么小技巧呢?

地产业内人士表示购房者应该做一些谨慎的调查工作。因为近期Condo房价节节上涨,但是对外租金却保持稳定甚至下降,所以目前投资Condo应该属于严峻的高风险时期。

加拿大住房抵押贷款和住房公司多伦多地区资深市场分析师杰森.莫克(Jason Mercer)表示自从2003年以来,多伦多市的Condo出租价格一直处在较平稳的水平,并无上升趋势。但与此同期,多伦多的新屋价格和二手房屋价格都在持续上涨中。

加拿大住房抵押贷款和住房公司(CMHC)去年秋天的调查显示,平均来看,购买Condo然后出租得到的租金已经下降。使得投资者把投资兴趣转到了其他各类投资上。

虽然去年多伦多地区房屋出售量创造历史最高,但房地产市场仍然存在警告标志。莫克预测今年多伦多的房屋销售量将下降约百分之一,并表示今年房地产市场将会持续上升后的稳定期。

与此同时,多伦多有一批新的Condo建筑正在建设中。将有38,000套Condo单位将在今年和2007年登记启动。

目前房市已经没有了10年前那样的投机机会。目前,投资者拥有的出租型Condo只占市场的18%至19%。而在在90年代中期,此比率达30%以上。去年,多伦多地区出租型Condo的空置率只有0.9%,而所有的出租单位的总空置率为3.7%。

那如何在困难的时候投资Condo,如何选购呢?本地地产公司Brad Lamb的总裁拉姆(Brad Lamb)表示,应该抵制大面积Condo单位。“投资者应该买一些Condo大厦里面的小单位,最好在350尺到600尺,因为租客一般都并不富裕,他们可以承受价格较低的普通房租金。”

拉姆是一个顶尖Condo经纪人,他耀眼的广告牌遍布多伦多市区。他的网站写到,他去年卖出了超过1300套Condo,总价值达$4亿加元。

拉姆对想要投资Condo的投资者,给予一些建议和规则,首先要考虑的是首期付款的大小。一般人首期都会支付25%,如果少于这些,你就应该思索一下了。你期望你的出租单位每年可以收租多少呢?但它只是一个总额,并非净收入。

拉姆使用一个公式用来计算购买Condo单位的投资总资金数:年出租收入乘以11。以前他通常乘以10,但是现在已经跟不上行情变化了。

假如你有拥有一个Condo单位,每个月收租$1,400或一年$16,800,你可以购买的Condo单位最高价值为$184,800,否则你将无法靠收租赢利。

你应该努力达到赢得每年10%的投资回报,他说。

假如你购入了一套$180,000的Condo单位,拿出25%首期($45,000),你的目标应该是每年净收入$4500(总租金收入减去各项费用后的净收入)。但目前在多伦多地区符合上述标准的Condo并不容易找到。他说,“你应该跟合适的房地产经纪挂上钩,如果你是一个忠实客户,他们就会在公众开放前就让你进入或者给你提供好的房屋信息。就如同我们去好的夜总会一样,有熟人就容易进去而不用排长队。”

佛瑞兹(Lori Franze)是Coldwell Banker的一名地产经纪,她目前正在销售央街的Pinnacle towers的Condo单位(加拿大航空中心附近)。对于购买Condo进行投资,她的建议如下:

支付足够首期来弥补抵押本金及其利息、税、管理费用,以及包括管理费可能上涨。

投资中间价格Condo单位,不买昂贵的单位,不然无法靠出租弥补费用。

任何700平方尺以下的Condo单位都是最佳选择,永远记住你总是在跟最低价Condo单位竞争,无论出售或出租。

做一些诸如附近住户出租房子的情况、空房率、以及大概相同样式房子多久才找到租客等的相关调查和咨询。因为最惨的情况就是你买了房子出租,但是几个月空置在那里没有人租。

应该为如何管理你的物业做一些准备工作,或者雇人为你管理和处理出租事务。最好雇一个有经验的地产代理去为你租出你的Condo单位。“专业房地产经纪人不仅可以提供一些专业出租合同来最好的保障房主的利益,同时也能带来一些高质量的租客。”

多伦多房地产局主席本特利(Donald Bentley)表示,Condo还是对很多人有吸引力的。因为租用Condo就等于可以得到便利的交通,方便的购物、停车以及公园等设施。

如果你想买一套新建好的Condo单位,你最好去查一下这家开发商过去盖的房屋质量和品质。“如果你可以查到该开发商以前完成的房屋质量后,你就不会再担心你购买的新Condo单位会在短期内房屋状况变坏。“

如果你想买二手Condo单位,最好去查一下该Condo的居住和购买比率,是否有很多空置房无人购买。高居住比率意味着更小心、更好、更礼貌的维护和管理。

本特利同时建议最好购买那些拥有高比例大面积Condo单位的大厦,因为这些拥有大房间的楼更能让租客长租下来,比那些都是小Condo单位的大厦要更能吸引长期租客,而不是短期的,期望做过渡跳板的租客。

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