ERICA谈商业租赁

笔者在上一期文章中介绍了多伦多最常见的四种商业租赁类别：

1．Gross Lease，以毛额租金或总租金计算的租约
2．Net Lease，以净租金计算的租约
3．Base and Additional Rent，以基本租金加额外租金计算的租约
4．Percentage Lease，百分率租约，即按收益的一定百分比计算租金

以及他们各自的租金计算方式。这一期，我们将更加深入地探讨关于租金计算方面应该注意的其他问题。

租用面积的测算与租金的关系

不论是上面提到的哪一种租赁方式，都会涉及到按每年每平方英尺租用面积的价格来计算租金。那么租用面积又是如何来计算的呢？

加拿大普遍采用BOMA Standard。它是由办公楼租赁行业的一个专业组织“Building Owners and Managers Association(BOMA)International”发展建立的。

BOMA采用了两种租用面积的测算方式。一种是Building-wide Method(以整幢物业来作计算)，另一种是分层计算(Floor-by-Floor calculation)。两者的区别在于，在分层计算中，每一层的租客只需分摊该层的公用面积。而在Building-wide Method中，因为是按整幢物业来作计算的，所以除了该层的公用面积外，业主还可以将位于主层的大堂，会议室，会客室以及洗手间等additional common area额外的公用面积，分摊给整幢大楼内的每一位租客。因此，业主究竟采用BOMA Standard的哪一种测算方式来分摊公用面积，对于租客每个月需要交付的租金多少有着密切的关系。

可使用面积与可租用面积

以Floor-by-Floor calculation分层计算为例，可使用面积(Usable Area)是租客租赁的可以实际使用的面积，也就是自身单元内的面积。可租用面积(Rentable Area)则是可使用面积再加上分摊到户的floor common area，即该单元所在楼层的公用面积，例如位于该层的电梯间，洗手间，大堂，会议室等等。

而业主通常都是按租赁面积的可租用面积来计算租金的。例如，在multi-tenant floor，一位租客租赁的Rentable Area是3000尺，而实际上该租赁单元内的可供使用面积是2800尺，其中的差额200尺就是分摊给该单元的所在楼层的公用面积。如果Base Net Rent净租金是$9 per sq. ft.，那么该单元的Base Annual Rent将会是：

$9 X 3000 sq. ft.=$27,000

在实际的商业租赁中，业主未必会精确测量所有单元的可使用面积与可租用面积，而会采用Rentable/Usable(R/U)Factor可租用面积与可使用面积的系数进行计算。

R/U Factor的计算公式如下：
Rentable Area/Usable Area=R/U Factor
Rentable Area/R/U Factor=Usable Area
Usable Area X R/U Factor=Rentable Area

以上面的案子为例，R/U Factor=3000/2800=1.07
如果位于同一楼层有另外一个单元出租，业主报价的Rentable Area是2800尺。由此，我们可以进一步计算出这个单元的实际可使用面积。计算如下：Usable Area=2800/1.07=2617 St. Ft.

公用面积及公用面积维修管理费(CAM)

Common Area指的是供两个或两个以上租客及第三方共同使用的所有面积，且不受任何一个租客的管理控制，比如前面所说的大堂，会议室，会客室以及电梯，洗手间等。

在商业地产中，业主必须分摊所有公用面积的维修费用。Common Area Maintenance(CAM)，包括对物业内公用面积进行整修，维护，运行，监督及行政管理所产生的相关费用。公用面积维修管理费一般都会事先设定，并且Billed as additional rent(over and above the base rent)，额外加在基本租金之上。

免租期(Rent-Free Period)

在整幢物业空置率较高的情况下，尤其是在一幢新的商业物业落成，刚刚开始对外招租的时候，租客可以有机会向业主要求1-6个月的免租期。租客还可以向业主要求装修的现金补助，因为业主也将得利于租客对租赁单元的装修以及升级。

除此之外，从业主的角度考虑，为了提高出租率，或是维持一个比较好的每年每平方英尺的价格(desired per square foot rate on leases)，业主也愿意在这个时候用非常实际的免租期来刺激吸引租客。至于免租期的长短，业主会从多个方面考虑，包括租客将会投资多少钱在出租单位的装修上，以及租赁期的长短等等。

如果租赁双方谈妥了免租期，一定要在租约上明确标明免租的月份以及免租的范围。一般的免租期都算在租期正式开始之前，而且只免Base(minimum)Rent基本租金，而不包括额外计算的租金(Additional Rent)。

免租期对于一个新生意的开始建立，有效缓解资金压力有着举足轻重的意义，所以一定要善加利用。
未完待续。

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