对比八十年代末和今天的多伦多房市
2011-04-05 20:03:20
来源:星星生活

八十年代末的多伦多房市曾经经历了一场房价疯涨,泡沫急聚,尔后楼市崩盘的惨剧。回顾一下这个市场剧变的来龙去脉,将会有益于我们对今天房市的认识。

从1985年开始,多市房价在经历了很长一段时期的慢性增长之后,房地产市场开始快速发展起来,很快就呈现失控状态。房价几乎就是日涨一千、周涨一万似地疯狂往上推。人们顶着13%-14%的贷款利率,仍然疯抢OFFER、猛抬价格。接下来的四年里,房价以平均每年递增25.85%的速度增加,从1985年时的均价$10.9万猛增到1989年时的$27.3万,四年增加了150.9%,市场上充满了投机性的泡沫。

进入九十年代后,泡沫开始破裂,楼市出现了大滑坡。从1990年的有价无市开始,房价直线下降,一直延续到1996年,多伦多的房市经历了一个生死轮回。这真是一段令多伦多居民刻骨铭心的惨痛教训。

理性地回顾二十年前的这一段疯狂的地产历史,我们可以看到当时这种房价疯涨根本就没有支撑的基础。当时由于80年代美国的石油危机造成的输入型通货膨胀而导致资产价格的飙升,加拿大的银行贷款利率达到13至14厘。一部分原因在于炒家在造市,但更主要的是大量的香港移民到来所造成的。众多新移民的到来推动了寂寞的房市,新移民对房市的需求是以生活消费为目的,但后来一些购房者转为以投机方向为目标的购入,投资时严重背离了租售比这一衡量房市风险非常重要的参数的正常比值。

但加速房市泡沫崩盘的一个主要因素是当时经济情况不断恶化。居高不下的通胀压力迫使央行不断提高利率,1990年时,银行利率达14%。高利率一方面使房贷变得难以承受,另一方面也提高了企业的运营成本。而1989年一月开始生效的美加自由贸易协定更加剧了加拿大企业的困境,高昂的融资成本使加拿大的企业难以同美国同行竞争。结果是企业和个人的破产迅速增加,失业率达高潮,这就直接导致房产泡沫破灭,房市崩溃。

对比二十年前的房市大崩盘,今天的多伦多房市价格也在不断上涨,这难免会引起人们对房市是否会重蹈覆辙的担忧。我们在此不妨作一简单的比较。

从1985年开始升温的房市到1989年崩盘,多伦多的平均房价在短短四年里每年上升25.85%,总共上升了150.9%。再看看今天的市场。从1996年房市开始复苏到2010年,十四年时间里,房价每年平均上升的幅度是5.72%,价格从1996年的$19.8万上升到2010年的$43.1万,总共上涨了117.7%。这十四年里的价格上升并不是突然和急速的,并且这样的涨幅跟多伦多房产市场在过去60年的年均涨幅6.14%是接近一致的,看不出有过热的异常行为。

另外,健康的房市发展一般是同整个国家的经济发展相呼应的。这里我们可以从反映国家经济基本面的GDP同房地产价格的变化对照来比较看二十年前的房市同今天房市的不同之处。下面这个图表清楚地反映了从1974年开始到2009年的这种关系:除了八十年代末的房市大崩盘,其余年份的房价上涨都同GDP上升 是相一致的。

据此,我们可以断言二十年前的房市大崩盘在今天的多伦多市场根本没有机会重演。实际上,多伦多这些年的房市仍是由整体人口的刚性需求所主导,绝大部分房产投资客都是由有一定经济实力并看好长线投资的人士所组成。而且非常关键的一点,多伦多房市的租售比仍在很合理的范围之内。正所谓“此一时,彼一时也”。

作者:土旺 (全职房地产投资人),如对多伦多的房地产投资感兴趣,可联系作者,416-455-3412, [email protected] 。本人本是普通IT打工人士,几年前开始沉醉于多伦多的房地产投资,先后投资买了不少房子,并仍继续大力扩张,喜欢和同道中人切磋,并乐意为初级房地产投资者提供各种建议及分享经验。

收藏

评论已关闭