在我最近这几年一直强力看好多伦多房市，并且一直义无反顾大举借钱投资多伦多房产的过程中，经常有朋友、读者、网友等提醒我，美国那面房价已经跌的如何如何惨了，小心多伦多也会步美国的后尘。

因为我哥哥96年就去了美国，在纽约旁边的新泽西州念书工作生活了十几年，先买了Townhouse，后来换了独立屋，两个房子我都去过，所以我对新泽西州的房价还是比较了解的，纽约的房价也是耳闻了很多，知道美国的房价远没有像某些新闻报道说的那么玄乎，暴跌的只是美国某些地方，人口稠密、经济发达的大城市的房价没跌很多。但我一直没具体算过纽约或者新泽西州的出租房的现金流，既然房价跌了不少，肯定值得投资了，所以过去几年，我在电话里面经常鼓动我哥哥在美国也赶快投资房子，但他一直顾虑很多，为这我们电话里争过好几次也没说动他。

最近我们一个也在新泽西州的亲戚要买房了，他妈妈知道我这几年对房地产投资颇有研究，专门给我发email请我提些建议。我一看就来劲了，2年前我就建议过他尽早买房，所以赶紧打电话给他大谈买房经。

我和这个亲戚小时候经常一起玩，关系非常好，他几年前去了美国，刚开始去念机械专业的博士，后来念着念着觉得没意思，看到我哥在新泽西州开的计算机软件公司生意挺红火的，就投奔我哥当了计算机程序员。目前年薪六万，现在已办理了美国绿卡的申请，虽然还要等上几年，但在我哥的公司工作不存在下岗的问题，算是很稳定了，可以买房了。

我哥的公司在新泽西州的泽西市（Jersey City）的中心位置，公司大楼隔着哈德逊河对面就是纽约市。因为纽约市的房价太高了，很多在纽约工作的人都负担不起，只好住在外围地区，新泽西州离纽约市最近，所以理所当然很多纽约的上班族就选择在新泽西州居住，坐火车上下班。泽西市是新泽西州中离纽约最近的市镇，相对人口比较密集，城市也比较繁华，相当于纽约的卫星城。这有点像Markham、Richmond Hill或者Mississauga 是多伦多市的卫星城的关系。

我的亲戚想在公司附近就是泽西市的中心买房，泽西市的中心到纽约市中心的距离不是很远，有点类似Markham的中心Hwy7/Warden，Richmond Hill 的 Yonge/Hwy7，或者Mississauga 的 Square One到多伦多市中心的距离。但是从泽西市开车去纽约的路桥费很贵，停车费更贵，同时堵车更严重，一般人到纽约上班或办事都是坐火车或地铁的，开车去想都不用想。

像泽西市这样的卫星城，房子大部分都是类似公寓那样的CONDO，而且都很老旧，很少有HOUSE，住HOUSE要到市郊的小镇去。我本来想建议表弟买HOUSE，但是HOUSE不在市区，不容易出租，所以还是建议他买CONDO好了，市区的CONDO虽然都是旧的，但是该买还是得买。

本来我还想着，新泽西这里房价怎么地也是跌了不少，亲戚说大约跌20%，泽西市作为纽约的卫星城，有大量的纽约上班族居住，租售比应该很不错了，肯定值得投资。于是在电话里，仔细地帮他算了算账。

不算不知道，一算吓一跳，美国的地税非常高，亲戚看好的一套在泽西市地点还不是很好，离地铁站走路10分钟的一套一室一厅CONDO，价格33万，用来出租的话别说账面现金流，即使是净值现金流也几乎为零：每年地税要7000多，首付25％，贷款75％，按揭30年每月纯利息要800多，管理费200～300，这样算下来，月租金收入要达到1600才能维持平衡。但是那里一室一厅的CONDO，月租金收入要达到1600，得卧室和客厅分别出租各住一人才行。算完这个账，我一下子泄了气，真不知道是不是还应该鼓励表弟在那里置业。新泽西房价跌了20%怎么还是这么贵啊？！

多伦多市的地点很好的33万的很新的CONDO，贷款75％正常出租，虽然账面现金流没有盈余，但净值现金流总还是能挣个100到300块。纽约市外围的卫星城的旧CONDO的出租收益都赶不上多伦多市好地点的新CONDO，这说明了什么？一方面说明美国包括纽约的房价之前确实太高了，从租售比来说是有泡沫，是该跌了。另一方面，多伦多的现房CONDO的价格还是很靠谱的（个别楼花是比较过分），远未达到美国房市曾经的泡沫，多伦多的HOUSE 的租售比也不错，所以多伦多房市绝对仍有很大升值潜力。

作者：土旺（全职房地产投资人、大鹏地产经纪）
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