3. Board & Management Company

Condo以公司的形式进行管理，所有业主分别持有一定的股份，按照股份多少来支付管理费，所有费用都进入公司账户，而对于这笔费用的支付权力在Board手里，按公司来说Board就叫董事会，从住户角度来说和中国的业主委员会类似，但Board的权力大得多，小区的所有决议都由Board来制定，管理公司也是受雇于Board，管理公司和小区签署合约并提供服务，收取的费用占管理费的5~10%不等。

董事会人数有法律要求，最少不能低于3人，一般在5~7人之间，每一次增加或者减少董事会名额都要修改By-Law并提交业主大会通过才可以，显而易见董事会成员由业主选举产生，这基本上是业主对自己负责的唯一机会。一旦董事会选举产生之后，基本上所有议案都可以在董事会内部决定而无需通知业主，但无疑一个具有良好沟通习惯和渠道的董事会才能真正代表业主的利益。

董事会成员的标准很低： 年满18岁；没有破产或破产期已过；按期交管理费；有能力管理资产。值得注意的一点是对语言没有要求。不会说英语或法语也可以当选。

也没有对专业背景和生活阅历的要求。因此而产生了诸多的问题。从文化背景和教育体制来说，华人基本上习惯于被动接受他人的安排，特别是面临他人的质疑和挑战的时候，华人一般采取退避三舍多一事不如少一事以和为贵的态度来应对。大多数移民不管其来自何方，首要任务是生存，大部分时间都要忙于充电学习及找工作，经过几年时间安稳下来，才会更多地考虑参与社会活动。

而更重要的一点，董事会成员理论上都是义工。没有钱赚，很多人就更不去费那个心思了。

因而大部分（>70%）董事会成员都是有时间、有精力、没有家庭负担和工作压力、习惯于当家作主等等这样一些人，直接结果就是大部分Condo的董事会成员都是一些上了年纪的人，而且以中老年妇女居多，而且其中很多人既没有接受过太多的教育，也没有参与过其它职业或社会活动。听起来很像中国旧时代的居委会，但他们的职责却远远超出收收电费而已。一个中小规模的小区，每年上缴的管理费（CEF）都有二三十万，一个高层或超高层公寓，每年的CEF都在一两百万以上，整个大多地区Condo的CEF超过150亿。这笔钱基本上就由这些老头老太太来支配。

从上个世纪六十年代末北美进入繁荣周期，Condo建设增多，物业管理这个行业同时兴起。理论上物业管理人员比董事会成员具有更强的专业知识和职业素养。与公司的所有权和经营权分离类似，Condo的管理也采取所有权和经营权分离的模式，董事会代表业主主要作为决策主体，管理公司作为执行主体受雇于业主、并接受业主的监督，为了避免众多的Boss同时发号施令甚至发出不同的指令情况，重大问题都需要董事会开会表决并记录在案，同时指定一个人作为和管理公司的主要联系人。

所有的会议记录、电话联络、电子方式的通讯记录，都可以由双方协商由管理公司来保管，所有的合同都必须以代表业主的董事会来签署，由管理公司来保管。另一个重要的职责是财务管理，一般做法是代表业主的董事会至少有两人具有签字权，管理公司的签字权不是必需，但大多数管理公司会在银行加上自己的签字权。

普通住户有任何问题原则上和管理公司联系，管理公司负责通知维护单位到场维护，维护单位将发票交给管理公司，管理公司开具支票后由董事会签字再寄给维护单位。如上所述，理论上董事会任何决定都无需听取住户的建议或意见，同时法律赋予住户的权利是提交书面申请，对董事会会议记录或者财务报表进行查阅。住户需支付一定的人工及材料费用。

尽管管理公司提供服务是收取费用的，但就行业的复杂程度来说，行业整体处于underpaid的状态。很多人都喜欢用fire department来形容这个行业，在我看来实际情况更糟，因为救火队员基本属于受尊敬的职业，而对于物业管理，很多人认为很多问题都是由他们造成的，直接把他们降为纵火犯一个等级。也对也不对。

4. 常见的问题和误区

最常见的误解就是上面提到的很多人都不太明白管理公司的角色。由于大多数管理文件和通知都以管理公司的名义发布，而且这些文件多半措辞比较正式甚至严厉，很多人对管理公司就产生一种“敬畏”的感觉，这种效果或许正是物业公司所希望的。而或者在其影响下，或者董事会成员久而久之自己也形成了一种“领导”的威严，都使得用户与管理层之间的沟通出现问题。

沟通上的障碍是Condo小区最常见的问题。尽管住户对社区的文件和财务报告有权查询，但一方面需要支付一点费用，另一方面管理公司和董事会会故意制造一点小麻烦让大多数人因为嫌麻烦而不去过问。民主制度很容易形同虚设。人之常情都喜欢在一种愉悦的气氛中进行交谈，如果社区气氛比较冷漠，邻里之间互相连招呼都不打，那么出现问题就更难于及时发现和解决，即便有个别的人会感觉有些不对头的地方，因为无人述说，更无人求证，问题就只能不了了之，直到大的事情发生。民主制度更需要集体的力量，在一个参与气氛比较活跃的小区，管理层就很难为所欲为。

与上述现象相反的情况是“欺凌”或“凌霸”（bully）。凌霸不仅发生在位置在上的人对普通住户的欺凌，也会出现在住户对管理层的欺凌，以及住户之间的欺凌，相比而言这种现象在北美比在中国更普遍。中国在八零后独生子女之后每个家庭的孩子都是宝，很少出现70前那种大院里孩子一起玩，大孩子欺负小孩子的情况。因此很多国人对这种凌霸不知道如何去应对，大多数还是采取躲避的办法。其实这种应对能力不仅对于日常生活有实际效果，即便对于解决工作当中的矛盾也有帮助。具体训练就不多说，感兴趣的人可以去找一些“Self Verbal Defense”方面的书去看一下。

中国人的普遍特点是特喜欢抱怨而不愿意去采取行动。很多Condo小区里华人占到一半以上，但肯花时间和精力进董事会为大家做些事情的人极少。一旦出现问题，经常见到的是三五成群的国人在抱怨管理上的问题，却没有人愿意去做一些实际的事情把问题解决掉。甚至于你找他签字的时候他还推三阻四，“没有时间”“我不懂”“我英语不好”“你们做吧，我支持你。”内心里的真实想法自然不会轻易流露，表面上往往以“不用理他们”这种虚假的大度来作为不参与的借口。

结果自然是你主动放弃法律赋予你的权利，不敢在公开场合表达自己的声音，那么少数敢于说话的人，就成了主流的声音。同时缺乏监督的权力，自然滋生了一些不该出现的问题。

2011年由Toronto Star公开曝光了一个丑闻，某一家物业管理公司以住户资产作抵押向银行贷款，之后携款三千万出逃，涉案小区二十多个，这些小区的住房将来在销售时都会有很多麻烦。而除去公开的消息之外还有四五家有关物业管理的绯闻，呈逐年增长趋势。

本文由AFFABLE物业管理公司提供。AFFABLE提供Condo、Townhouse以及商业广场的财务管理、建筑维护和住户管理服务。欲了解更多详情，请致电：(647) 786-9083，(800) 975-2969，电邮[email protected]，网站：www.affablepm.com。