5. 实际案例

下面所述并非特例。
一个大约35年的Townhouse小区，55个单元中有35户是华人，但董事会成员全部被为数不多的几户本地人所占据。管理公司20年没有更换过，管理费每年涨价，而储备金（Reserve Fund）却没有很多的增加。董事会主席（President）由一个家庭担任了25年之久，每年给自己开具$6000元作为垃圾房的管理费用，小区里的一些事情也交给自己的公司去做，声称是“Handyman”，7年前花费了$20000填埋了一个普通大小的游泳池，之后也没有见到维护费有任何节省。

2011年8月管理公司突然发布了一个通知，管理费上调$100元，由$305涨到$405，原因是所有屋顶全部要更换，更换屋顶的费用总共预算$47万元，除去储备金之外每户还需支付$6500元。通知发布后一片哗然，个别的住户想从董事会成员了解到更多的情况，得到的答复是有问题向管理公司询问，而给管理公司大电话则被告知董事会已经批准该项决议，没有更改的余地。

这样个别住户挨家挨户敲门通知，社区出现了有史以来的第一次自发的聚会，会上个别人提出更换董事会及管理公司，但大多数人觉得大家都是邻居，抬头不见低头见，把董事会更换了面子上过不去，还是向管理公司提出请求比较好。于是大家在一个请求信上签字，第二天给传真了过去。实际上当天晚上会后就有华人向董事会打了小报告。

三天后管理公司给“领头闹事”的人连续发了三封措辞非常严厉的电子邮件，把当天晚上多少人参加了会议，会议讨论的内容等等情况描述了一遍。声称会议没有邀请董事会成员，属于非法召开，而会后在九点钟的“深夜”给董事会成员打电话，非常粗鲁，最后重复强调所有的信息都已经在通知里表述，没有任何必要再提供更多的信息，住户只有两个选择，或者无条件服从，或者搬走。

邮件在住户间传开后的几天里一片寂静，鸦雀无声。之后的两个月里几个住户组成了一个核心小组，花费了无数个晚上和周末时间向其他住户解释Condominium Act所赋予的权利，缓解大家的害怕心理，签署委托书和安排requisition meeting， 最后在特别大会上以压倒性多数票将旧有董事会废除，同时选举产生了新的董事会。随后更换了管理公司。

6. 物业管理对房价的影响

小区管理不当对房价将产生直接的冲击。在上面的案例中，一个住户在2011年中挂牌出售，标价$299,000，很快接到四五个offer，最高出价$312,000，但随后管理费涨价的通知发出，买家在查看了Status Certified以后立即取消了offer，随后几个买家在看到屋顶项目的通知后都提出了各种各样的疑问，有的买方律师直接指出储备金过低，有的直接对管理提出疑问。拖了三个月后，卖家最终只能接受了一个$282,000的offer。12月份另有两户分别以$280,500和$280,200成交。

而在我们接手该小区的管理后，花了近半年的时间对小区历史文件进行仔细整理，将旧的除草扫雪、日常维护等合同节约，以将近一半的价格和新的维修公司签约，同时约谈了20余家屋顶公司，将需要更换修理的项目分解询价，最终除了屋面瓦和屋面板更换之外，还进行了很多细节部分的修理，总体费用比原估价节省了$20万。

收费方面也做了调整，屋顶费用列单项处理，并将管理费从$405降到$275，其中还包括原管理公司签了7年的有线电视合约，平均每户每月$45元。

新的通知发出后的第一个单元以$334,000成交。

7. 物业管理的现状

物业管理属于一个underpay的行业，从业人员刚起步的收入在三万左右，中级阶段有四五万，八万的话基本要做到公司的VP一级，负责手下若干的物业经理，不论哪一个阶段，工作时间都没有早九晚五一说。而另一方面这个行业不是一个令人愉悦的职业，小区正常运转的时候，没有人会想起你，而一旦接到住户的电话，百分之百都是遇到了麻烦，需要找人来处理，而人们在遇到麻烦的时候，心情往往不会很愉快，说话的语气自然有些不客气，物业经理十有八九处于撒气筒的位置。而职业性质又使得物业管理人员不能和客户发生冲突，所以如果不是有很高的情商，或者具有较高的职业素养的话，就只能靠“忍气吞声”来维持“饭碗”，做起来自然是别别扭扭。

除了情商要求较高之外，作为一个合格的物业经理，还需要对建筑及周围环境的知识有深入的掌握，对财务计划和分账要了解，对相关法律要熟悉，书面和口头表达都要过关，在复杂情况下能够保持情绪的稳定，在公开场合能够掌控局面。

和所有的供求关系一样，薪酬高的行业才能够吸引到高素质的人来竞争上岗，薪酬低待遇差的行业，对人员招聘就不能太“挑剔”。简单来说，这个行业里有university degree的人就不多，而具有建筑或者商业相关背景的人员更加寥寥无几。

Affable Property Management虽然是新近踏入这个行业的管理公司，但它从起步就高于行业整体水平。其管理团队由多名从业人员组成，创始人之一在八十年代从天津大学土木系获得本科和硕士学位，多年从事高层建筑施工管理，多次参与初创公司的运作，具有丰富的商务和管理经验。

目前从事物业管理行业的华人很少，其中以港台地区华人为主，大陆华人基本属于空白。近年来大陆移民越来越多，Condo住户越来越多，在华人对相关领域运作逐渐了解的情况下，相信参与度也会随之增加。

管理费的涨价，每个住户所承受的不是每月新增加的几十元的费用而已，管理不当，将直接影响建筑的质量和寿命，这一问题在单体建筑（House）也同样存在，比如说大多数人都只知道屋顶漏水之后才去修理，其实屋面从渗漏到屋内顶棚出现水渍，已经经过了数年的时间，期间屋面板和保温材料都会受到损坏。对于共管公寓小区来说，一个专业的管理公司就会做到proactive的维护，而不是等到问题出现了以后才去做reactive。

本文由AFFABLE物业管理公司提供。AFFABLE提供Condo、Townhouse以及商业广场的财务管理、建筑维护和住户管理服务。欲了解更多详情，请致电：(647) 786-9083，(800) 975-2969，电邮[email protected]，网站：www.affablepm.com。