7月9日新政策执行以来，整个加拿大，包括多伦多，房屋交易量和交易价格环比和同比都有所下降。新政策起作用了吗？还是季节性调整？有人说，从此加拿大房价将进入下降通道，有人说加拿大地产泡沫会破灭。作为一个有购房需要的消费者来说，面对加拿大住房贷款新政，该观望吗？要想回答这个问题，我们还是要先回到2012年加拿大政府按揭贷款保险新政策的内容上来。

新政策出台的当天，笔者连夜翻译了政策的全文，希望华人社区能够对新政的内容有全面和客观的了解。但是，谣言，流言，甚至是谎言在短短几个小时之内已经充斥了华人社区的大小网站和论坛。这些不实的信息，至今依然对有买房需求的消费者起着误导的作用。有些地产从业人员在不求甚解的情况下，也来误导消费者，实在是不应该。
笔者在这里再重复一遍新政执行前后，政府要求住房按揭贷款保险公司所执行的贷款保险审批标准。值得注意的是新旧政策并不是商业银行审批按揭贷款的标准，而是贷款违约保险公司在审批按揭贷款保险时使用的标准。

如果有人认为目前地产市场是新政策在起作用，那么，我们就来一条一条地分析，新政策能够起到的作用。

首先，最长还款年限由30年改为25年。政府要求保险公司，一旦按揭贷款申请人需要购买按揭贷款违约保险，保险公司在计算偿债能力时所使用的最长还款期由30年降为25年，以此来提高对借款人收入的要求。值得注意的是，新政策执行以来，绝大多数商业银行和金融公司，没有像去年那样，将不需要投保贷款违约保险的贷款申请最长还款期改为25年。去年，2011年，政府要求保险公司将原定的35年最长还款期改为30年，随后，几乎所有的商业银行和金融公司都将无需购买违约保险的，正常的按揭贷款还款年限降为30年。这是去年发生的事情，即，银行与保险公司同步将所有按揭贷款的申请最长年限缩短为30年。而今年的情况却大不相同，截止此时此刻，只有ING和另外三家金融公司，跟随政府对保险公司的要求，将最长还款期减为25年。这就是为什么很多消费者感到奇怪“不是改到25年了吗，怎么我的贷款还款期还是可以最长30年？”由此可见，去年几乎所有的商业银行都将最长还款期从35年降为30年，房价该涨还是涨，而今年，绝大多数银行都没有将30年还款期降为25年，那么新政策还是多大威力呢？

第二，重做贷款的贷款与房价比例从85%降为80%。很多人看到房价升值了，自己也已经偿还了一部分贷款本金，希望按照当前的房价重做按揭贷款，并将属于自己的那部分房权套现。新政策之前，房主可以在重做贷款时最多将房权的85%取出，现在变成了80%。以多伦多房价平均价格50万元计算，如果每个人都少从自己的房权中套现5%，也就是少从房子里拿出2.5万元。按照原来的政策，如果从房子里套现85%，还需要缴纳贷款违约保险费，最低费率1.75%，如果房价50万，借出房价的85%，即，贷款金额42.5万元，缴纳保费7437元。如果为了多取出2.5万元而支付7437的保费，很多消费者就会主动选择套现房价的80%，而不去付保费。因此，此条新政，对市场的影响微乎其微。

第三，房价超过100万的贷款保险申请人将不会获得批准。此前，保险公司没有对借款人所购房产的金额进行限制，而新政策明确要求，如果首付不足20%，或因为其他原因需要购买贷款违约保险的申请人，如果所购房价超过100万，将不能获得保险。首付不足20%，房价超过100万的借款人申请人占全部按揭贷款申请人的比例，无从考证。从笔者过去两年半的工作经验来看，没有遇到一位申请人在首付不足20%的情况下，购买100万以上的房产。这条新政策的影响也是相当局限。

第四，也是被华人社区误解最深的一条。有好事者将政府新规定解释为：借款人的偿债能力测试指标从原来的GDS/TDS，32/42放松至GDS/TDS，39/44。从上面的表格我们可以看出来，这是一个完全驴唇不对马嘴的解释。政府新政策的原文是这样说的：Setting a GDS limit and reducing the TDS limit will help prevent Canadian households from getting overextended and reduce the number of households vulnerable to economic shocks or an increase in interest rates.新政策增设了GDS指标，是在收紧贷款标准，而不是放松。这是一个合理的设置，对申请人控制自己的家庭负债有帮助。

政府在公布新政策的时候，开宗明义地指出：These measures will support the long-term stability of the Canadian housing and mortgage markets and promote savings through home ownership.说明政府希望加国地产健康稳定发展，不希望没有储蓄习惯的消费者，借着低利率，在财务状况不够稳健的条件下买房置业，把风险留给银行和保险公司，从而避免美国式的地产市场崩溃。

总结起来，今年政府要求保险公司收紧政策完全是针对需要购买按揭贷款违约保险的，准备不足的借款申请人。商业银行没有追随贷款保险政策将最长还款期缩短，是考虑了消费者及股东的利益，以及银行所面临的风险，作出的商业决定。因此，本次政策调整，与去年相比，对地产市场的整体影响有限。政策的调整，对消费者心理产生的压力大于政策实质内容对市场的影响。有购房需求的消费者，待全面理解和消化了新政策之后，就会重返市场，借低利率时机购房置业。

作者：王红雨加拿大房贷专家电话：416-880-5089