最近，《多伦多星报》的一片文章《早日付清按揭贷款的优缺点》（Pros and cons of faster mortgage repayment），引起了读者的广泛讨论。加拿大目前处于低利率时期，同时，家庭负债率也达到了历史最高水平，这种情况下，该不该加速偿还按揭贷款；加速还款有哪些手段；提前还款比例太大或贷款到期之前付清按揭贷款如何避免罚款；以及日后换房或有其他现金需求，如何从已经偿付的或付清的房权中变现呢？另外，加拿大商业银行监管当局OSFI已经明确向商业银行发出指示，2012年10月31日之后，以房屋作为抵押的信用额度，最高比例将限制为房价的65%，在加速还款后，如何把已付款项变现成了问题。加拿大人房屋自有率已经接近70%，很多家庭都面临着上述问题，加速还是不加速，怎么还款最合理呢？

看了网上朋友的评论，笔者同意网友的意见：有能力的情况下，加速偿还自住房按揭贷款，能够起到节省利息支出，改善家庭负债的效果；对于投资类房产，则情况相反，最大限度地延长还款期限（amortization）,无需进行任何形式的加速还款。有位网友举例说，自己的朋友加速把投资房的按揭贷款还清了，之后发现，租金净收入比原来高，因此所得税比没还清贷款时多，于是将投资房又做了再贷款（Refinance）,把取出的现金加速偿还了自住房按揭贷款，并在报税时以出租房的利息支出来抵减租金收入，而税局认为投资房的按揭贷款利息支出不可以抵税，虽然借款人入秉法院，但最终结果是税局获胜。从上面的例子来看，如果偿付能力很强，可以先投资RRSP或TFSA等避税或延税的理财产品，然后再选择加速偿还自住房按揭贷款。出租房的按揭贷款无需加速偿还。

加速还款的办法有： l 选择加速的两周或每周付（accelerated biweekly or weekly ），这两种付款方式下，月供中都有一部分款项直接用于偿还本金，虽然每期金额不大，但日积月累下来，对加速还款是有帮助的。另外，付款频率越快，利息支出越少。没有能力一次过大比例提前还款的消费者，可以选择加快还款频率，以及选择“加速两周/每周付” 的月供方式。 l 利用银行允许的提前还款额度，加速还款。例如，BMO （满地可银行）允许封闭式（closed）按揭贷款借款人通过每年提高月供款20%，或每日历年加速偿还原定贷款本金的20%来进行加速还款，即，提前还款便利为20%+20%。还款金额直接用于清偿本金，是最快最有效的提前还款的方式。如果是开放式（Open）的贷款，可以随时还清按揭贷款，没有比例限制。需要注意的是，封闭式贷款提前还款额度各个银行有不同的规定，即使是同一个银行，不同的产品，也有可能不一样。例如，BMO的5年和10年低利率（Low-rate）封闭式按揭贷款的提前还款额度只要10%+10%。 l 贷款合同到期时，一次性还清，或较大比例清偿。按照上面所述的例子，借款人在贷款合同5年到期时，还清按揭贷款，也可清偿任何比例的贷款本金而没有限制。 提前还款时，有两个问题必须考虑：还多了，银行要罚款；还多了，日后需要现金怎么办。

很多人，包括一些在银行工作的人，都搞不清按揭贷款的罚款问题。这也难怪，时至今日，加拿大并没有一个统一的罚款计算方法。每个银行都有自己的计算方式，每个人的贷款产品也不同，所以，消费者更加难以搞清楚，如果提前还清贷款，罚款会是多少。开放式（open）的按揭贷款，随时可以还清贷款并解除抵押，没有罚款。封闭式（closed）的按揭贷款，在到期之前，如果还清贷款并解除抵押，会有罚款。在两种情况下，即使借款人的贷款是封闭式贷款，没到期的情况下，还清也没有罚款：可携带（portable）贷款和让渡按揭（mortgage assumption）贷款。

作者：王红雨 加拿大房贷专家
电话：416-880-5089