前篇谈到可携带贷款以及让渡按揭贷款，前者是指，借款人换房，原来的贷款没有到期，新按揭继续在原贷款银行贷款，原贷款有条件地转入新贷款；后者是指卖房时买家愿意承接卖家的按揭贷款，从而避免卖家按揭贷款的违约罚款。浮动利率（variable rate）封闭式按揭贷款的罚款金额为3个月利息。固定利率（fixed rate）封闭式按揭贷款的罚款有两种办法，罚款执行结果较高的金额，一种是按照三个月利息计算，另一种是利差法（IRD Interest rate differential）计算。很多人不了解什么是IRD。简单地说就是当初利率与违约时利率的差，乘以余额，再乘以所剩的时间。当初的利率，是指借款时的挂牌利率，如果借款人的实际利率与挂牌利率之间有折扣，则要把折扣加回。

Julie和David准备在12月15日付清他们的5年期（60个月）固定利率定期贷款。这笔贷款于同年5月15日放款，在12月15日，贷款余额为$99,008，剩余贷款期为53个月。A）现贷款利率：6.3%; B）现4年期固定利率贷款挂牌利率：6.5%; C)现有贷款的利率折扣：1.00% ; D)需还清的金额：$99,008 E)贷款期剩余53个月。IRD利差法计算罚金的公式为：[A- ( B – C )]xDxE=0.008 X99,008 X 53 / 12 = $ 3498.28。这个例子中，如果按照3各月利息法计算，罚金为6.3% x99,008 / 4 = $ 1559.37。银行最终执行罚款时，罚金为3498.28元。看着太复杂了是吗？如果涉及罚款问题，建议大家去原贷款银行咨询。有可能你的银行与上述算法不一致。再强调一遍，由于商业银行法没有明确规定罚款的计算方法，每家银行都有权自主决定罚款的计算方法，上述算法仅代表部分银行的罚款计算方法。

加速还款的钱能否取出来，是很多房主最关心的问题。据统计，加拿大人有20%的家庭，一辈子会换5次房子。手头的现金全部用于加速还款了，日后换房，买车时需要用现金的时候怎么办？一旦家庭有急用怎么办？很多人在加速还款时会有很大的顾忌。如果提前还款的现金还能取出来，那么既可以节省利息支出，也可以解决资金的流动性问题了。以房屋净值作为抵押，并随着贷款本金偿付而不断增加的信用额度，可以解决这个问题。BMO的产品Homeowner ReadiLine?/a>就是这样一种产品，借款人加速还款时，偿还的本金会自动转成随时可以取用的信用额度。其他商业银行也有类似的产品供消费者选择。

眼下消费者面临着一个新问题，今年10月31日之后，所有的商业银行将遵循监管当局OSFI的指引，将此类产品最高使用的信用额度降为房屋市值的65%，以此来调控日益增长的家庭债务。如何执行监管当局的新规定，每家银行都有自己的政策，消费者可以咨询自己的贷款银行。如果没有信用额度，提前还款的资金是否还可以取出呢？允许将提前还款的资金，不通过信用额度方式再次取出的银行非常少。BMO银行允许借款人从一个“房屋贷款现金账户”（mortgage cash account，MCA）中取出。今后，在执行了信用额度最高65%房价的情况下，BMO按揭贷款的MCA的这个优势将非常明显。

阅读了本篇文章的读者请保管好上述信息，近期将会有一个关于如何加速还款，节省利息开支的有奖问答活动，上述内容将有助于你选择正确答案。另外，笔者将在10月20日举办加速还款，降低家庭负债，合理安排房产相关税务的公益讲座，有奖问答的抽奖活动将在讲座当天进行。有奖问答题目，讲座具体地点的通知，将在星星生活公布，敬请留意。

以上内容仅为个人观点，不构成任何投资或报税建议。
作者：王红雨 加拿大房贷专家
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