3月27号晚上7:00pm-12:40am, 大吉参与了多伦多豪宅市场上最为惨烈的一次抢OFFER大战：位于York Mills豪宅社区，离Harrison PS 和York Mills CI5分钟路程的一个独立平房，72 Berkindale Dr. 卖家开价$130万，当晚39张OFFER一直抢到夜里12点多，最后由一位中东买家幸运获得，成交价：$193万！超出叫价149%，没有任何媒体报道，但是的的确确创造了豪宅市场的抢OFFER历史。一切源于这是一块75×150lot的可以翻建的地！

近年来，由于国际经济环境因素及加中两国房地产市场的联动效应，比以往越来越多的中国移民把目光投向了多市周边地区的翻建的大房大地，或者是森林里边独处幽居的深宅大院。

很多买地建房的华人本身在中国国内就是从事和房地产有关的行业。国内的房地产市场的生产和营销环节的复杂程度和难度均要超过加拿大和多伦多市场，所以在这些人熟悉相关的法律法规和本地的营销特点后，上手和创新的速度很快，后来居上就不足为奇了。多伦多买地建房相对门槛不高，也没那么多人为的因素，配套也比较完善，其需要具备的起码的资金、专业知识、人脉资源等要求并不高，这些对于许多稍有成就和具有丰富经商经验的华人而言都相对较容易做到。

大吉通过本文提醒有意买地翻建的买家，在类似房产土地的交易中，一定要小心，买卖双方的 经纪也应向客户重点提出这些问题，尽管这也是交易过程中最为复杂繁琐的问题。

一. 豪宅翻建的审批手续

安省和多伦多市政府在城市规划和建设方面有各级主管部门和完善的法律法规，对所有的旧房改造，翻新翻建都设有严格的审批程序以及具体主管部门。如省政府有“Planning Act”，明确了土地用途。市政府如City of Toronto, Town of Markham均有相应的Planning Department和 Building Department等管理部门，依据“Master Planning Act”， “Zoning by Laws”,“Ontario Building Code ”等法规进行管理， 这些都是为了保护公众（业主）利益的。

房屋改造应取得Building Permit。例如把一处住宅改做牙医诊所，应符合公众场所的消防、卫生规定。要进行OBC（Ontario Building Code）Upgrade，政府会派人进行消防和卫生检查，因此，业主不得自行改建与扩建。当然，豪宅翻建一般不会改变土地使用性质，但也必须获得政府主管部门的许可，翻建要符合Zoning By Law 的规定，要到Building Department取得Building Permit，Demolition Permit。同时大吉提醒大家：Zoning By Law已经明确规定出了每个地块的Density（容积率）、Setback（退红线距离）、Height（高度），豪宅翻建时一定不要随便增加建筑面积，如果要发生改变，则需申请Minor Variance。

豪宅翻建不必等到Closing Day以后再开始翻建工作。请原房主开具授权证明，持该Authorization即可去办理相关手续。新翻建的房屋通常会要求New Home Warranty的条款，但是得不到，可以自己做Building Code Inspection。实际上，请专业人士进行Building Code Inspection的保险性甚至要好过私人建筑公司提供的Warranty。

二．豪宅翻建的成本预算

豪宅翻建的成本主要包括2个部分：土地成本和建筑成本。

建筑成本一般包括：设计费、政府开发建房许可、测量土地、拆房、挖掘、地基、管道、电、房屋主体、屋顶、外墙、园艺、门窗、保温及内墙、空调采暖、橱柜、电器、地板及瓷砖、洁具、油漆、水泥、室内装修…等。 承包商一般会一项一项的与客户分析用料及成本，让客户知道每项具体花费。 新房最终的造价也就取决于各项的用料、工艺及人工的费用。

对于翻建豪宅，这个费用一般来讲从$150/呎至$450/呎不等，具体数字取决于用料和装修档次以及设计的建筑面积。在多伦多豪宅区的Zoning 土地规划，规定房子占地面积约为总占地的30%。 拿York Mills 区内一块75 呎x150 呎的土地来说，允许盖房的占地面积就是75 呎x150呎x0.3=3,375平方呎。 这是一层的面积，再加上二楼的面积减去一楼车库面积，大概能建一个约为6,000 平方呎的房子。 如果按照$200/呎的档次计算的话，建房费用就是$200/呎x6000/呎= $120 万。 另外有一些承包商对地下室的装修要额外加收费用，这些也要考虑在内。

三．买地是豪宅翻建的关键

豪宅翻建利润最大化的关键在于成功买地。买地建房的收益最大化就是通过推倒重建使这块地以及这块地上的建筑物业的市场价值最大化。什么是一个物业的市场价值？在一个开放的市场，由充分了解市场的买家和卖家，在相对较长一定的时间段里达成的买卖价格，就是该物业的市场价值。所有建筑物业的价值和这个物业的ZONING（规划用途）及实际可能实现的用途有关。

一块地，为了确定其最佳用途，你需要了解：这块地的ZONING（ 城市规划）允许建什么？有没有可能申请改变？这个地区，需要什么样的建筑物？最大可以建成的建筑物的尺寸？可建成的全新建筑物得现有售价是多少？未来的增长空间有多大？同类型的建筑成本大概是多少等等。

测算买地建房的主要风险：一个是买错地，另一个是缺乏专业知识，没有控制好成本，或者设计过于独特不符合大多数人的需求和审美。所以买地建房你需要聘请真正有能力帮到你的，有着丰富专业知识和翻建买卖经验的知名经纪来帮助和建议、把关。

在买地方面，看起来一样的地其实际价值可能相差巨大，甚至有些土地不象你所想象的那样可以翻建，操作起来非常麻烦并可能有想不到的风险。比如：坐南朝北的地可能会比其他朝向的地要贵10%以上；前窄后宽的地要比前宽后窄的地好用的多，其价钱甚至相差30%以上。通常来说宽比深值钱，土地越宽越好；一个200×250FEET的地要比150*450FEET值钱，尽管后者的面积比前者大，但前者可以分成2个100×250lot的地，其升值空间不言而喻。

一块地上有大树要比没大树更值钱，但如果大树长得位置不对则有可能很麻烦甚至降低土地的价值；一个老房子里有OIL TANK在翻建时则需要通过政府的环境测评，如不能通过则会增加许多费用和比较麻烦。一个和邻居共用车道的房子可能翻建的价值就大大打折；一个靠高速公路或者高压电线的地块翻建的价值就大大降低。一个大墓地边上的空地的翻建价值也需要谨慎评估。