笔者在从事地产投资和咨询的过程中，很多时候客户都要问“这个房子到底值多少钱？我出多少价既合适而又不吃亏？”其实，这个问题的核心在于怎样才能准确确定一个地产物业的价值？

地产物业包含很多种类，其主要的两大分类是住房物业（Residential Property）和商业物业（Commercial Property）。商业物业的估值比较复杂，且涉及到物业本身的用途和行业分类，本文限于篇幅，无法详述。就多数人所涉及和关心的住房物业的估值，本文将主要介绍以下三种简单可行的办法供读者参考。

在进入任何一种估值方法的讨论前，我想有两点非常重要，提请读者注意。第一是物业估值并非是一种科学；科学可以精确到小数点后面好几位数，可以精确到几分钟几秒钟；而物业估值更合理的理解应该是“它是物业估价师和地产专业人士根据准确的信息，基于合理的假定，用行业认可的方法对某物业的价值所作的认定意见”。既然是意见，就有一定的主观性。很多时候，有经验的估价师会同时运用几种估价方法，最后给出一个合理的物业价值的范围。

第二点特别提请读者注意的是对物业价值的理解。一个物业的价值应该是它现在的使用价值加上将来的升值空间。一个住房的使用价值对大多数人而言会比较明了和一致，那就是该住房的使用功能，这可以用居住的舒适度来理解；如果该住房用于出租，更可量化成每月租金的多少。而对一个物业将来的升值空间，则可以说是仁者见仁，智者见值，不同的人可以有截然不同的理解。笔者曾介绍近东区唐人街的一个独立平房给两个不同的客户。其中一个看完后说“状态太差了，不值那个价”；而另一个则说“这房子太好了，我就住这一块儿，这附近光买地都不止这个价！”因此，理论上一个物业的价值就是一个真正的买家所准备的出价。

好啦，现在我来介绍地产行业常用的三种估价法中最简单易行，最通用易懂的方法—市场比较法(Comparative Market Analysis)。用一个例子可以比较明了地介绍这个方法。假定缅街100号独立三睡房平房要出售，挂牌经纪运用市场比较法，会在地产局数据库中搜索过去六个月内在该地点一公里范围内成交的类似的独立三睡房平房三个列表进行功能和价格比较。如果选取的成交房屋与待定价房屋有功能的差异，如少一个车库，则一个车库的造价要加到该成交房价上作为调整。其他主要功能如卫生间数，壁炉，冷汽机，地块的大小等等都要考虑，所选取的三个成交房都要调整到与待定价房主要功能一致的基础上。然后根据过去六个月地产市场价格的走势，所选取的三个成交房的价格还要按成交时间的长短按比例分别进行调整，最后得到一个对待定价房的估值范围。屋主最后会在这个范围内选取一个他认为合理的价格挂牌出售。

地产行业另一种常用的估价方法是成本法（Cost Approach）。成本法顾名思义是从成本的角度计算物业的价值；它分为以下四步。第一步是以市场的价格或以我们以上所介绍的市场比较法来确定一个物业所占用的地块的价值。然后计算建造一个全新相同功能的房屋所需要的当前的造价。第三步是根据该待估值房屋的房龄和推算的使用寿命，计算该待估值房屋的折旧。该房屋全新的造价减去到现在为止已有的折旧就是该待估价房屋本身现在的价值。最后一步，该物业所占用地块的价值加上地块上房屋本身现在的价值就是该物业的估值。

用以下的例子可以更明了地说明上述的成本法。假定缅街100号独立三睡房平房要出售，挂牌经纪用成本法进行估值。首先，假定可以用市场比较法利用地产局的数据库算出该地块值$300k。第二步，该三睡房平房共1500平方尺，按保险公司或建筑协会的建筑成本核定，该类平房现在的单尺造价为$200每平方尺，则该三睡房平房的新建成本为$300k。第三步，确定该40年房龄平房的折旧。如果评估认定该平房还可使用20年，则该平房到现在为止的折旧为新建成本$300k乘40除以60，等于$200k。所以该平房本身现在的价值为$300k减折旧$200k，等于$100k。注意，这里的折旧法并不是传统意义上会计行业所使用的折旧法，而是地产行业基于有效使用寿命（Estimated Useful Life）概念所使用的折旧法。最后一步，地块的价值$300k加上该平房本身现在的价值$100k，就等于该物业总的估值四十万（$400k）。

地产行业第三种常用的估值方法是收入法（Income Approach）。这种方法对商业地产和投资物业用得比较多。该方法较大程度上受投资人所期待的资本回报率的影响，因此，主观的因素较大。该方法本身很简单，易懂而且易用；举一个简单的例子说明如下。某投资人的资本回报要求是年度8%；他看到的一个出租物业的年度毛收入是$42k，水电汽地税等费用$10k，净利润$32k；则该物业的估值用收入法应该是四十万（$32k除以8%回报要求）。

以上，本文简单介绍了地产估值的基本原理和常用的三个方法。真正在实际操作中还有许多细节要考虑，同时宏观经济，社会人文和地产周期等等都在起作用。敬请读者征求您的投资顾问或地产经纪的意见，以作实际操作指引。

作者：李平，毕业于北京大学，工商管理硕士，注册会计师，资深地产投资人。曾任中国某大型地产开发公司预决算经理，满地可银行财务经理，某IT公司财务经理，并多年在多伦多从事会计，税务，地产和投资咨询。电话416-567-2500。