我最近的一篇文章《买大房，租出小房，算细账》发表后，收到不少读者的电话，对于已经买了大房子正在卖现有房子的人来说，可说开阔了思路：现有的房子不是非卖不可，大不了租出去，现在的利率这么低，还能净赚点。对于很多一直想换大房子或者想换到好区房子的人也是多了项选择。

我一个朋友大约2年前就想换房子，去年也跟我们看过房子，但想到要多贷款就打了退堂鼓。最近因为孩子很快上学，换个好学区的想法更强烈了。同时现在多伦多房市比较淡，大房子有很大讲价空间，捡便宜的时候到了。

本来他跟绝大部分人的想法一样，就想把现在住的房子卖了，换个好学区的房子。但看到我买了不少房子，又同时持有，一个不卖，他心里也痒痒的，不过一想到同时供两个房子，无法承受那么大负担，就专门让我帮他先算一下细账，然后再心里踏实地跟我去看房子。

下列分别是我的计算，其实这个朋友的情况比较典型，也可套用到很多有了自住房再想换房的人的情况。

1.这个朋友目前自住房的月支出情况：

现房剩余房贷 $300,000
剩余房贷月供 $1,800
每月大约地税 $367
每月房屋保险 $100
每月供房支出（不算水电气）$2,267
每月账面现金流 $2,267

2.卖掉目前房子，换到好区房子的月支出计算：

新买房的房价 $1,000,000
首付金额（卖出现有房全部做首付）$476,000
房贷 $524,000
固定房贷利率 3.00%
贷款年限（年） 30
房贷月供（头4-5年） $2,204
每月大约地税 $417
每月房屋保险 $100
每月供房支出（不算水电气） $2,721
房贷月供中平均每月含的本金 $971
每月账面现金流 $2,721
换房子跟目前状态比较，每月多出的现金流 $454

3.买了好区房，现有房同时租出去的月支出计算：

现房市场价 $800,000
现房剩余房贷 $300,000
再贷款比例LTV80% $640,000
再贷款套现 $340,000
新买房的房价 $1,000,000
首付金额 $340,000
房贷 $660,000
固定房贷利率 3.00%
贷款年限（年） 30
房贷月供（头4-5年）$2,776
每月大约地税 $417
每月房屋保险 $100
每月供房支出（不算水电气）$3,293
房贷月供中平均每月含的本金 $1,224

4.出租分析

现房剩余房贷 $300,000
剩余房贷月供 $1,800
再贷款做新买房首付的利息的月支出 $992
每月大约地税 $367
每月房屋保险 $100
每月供房支出（不算水电气）$3,258
房贷月供中平均每月含的本金 $1,100
出租时，每月供房实际成本 $2,158
大约市场租金（租客另外付水电气） $2,700
每月积累的净值现金流 $542
每月账面现金流 $3,851
买大租小跟目前状态比较，每月多出的现金流 $1,584
买大租小跟目前状态比较，每月多出的净值现金流$361
买大租小跟单纯换房比较，每月多出的现金流 $1,130
买大租小跟单纯换房比较，每月多出的净值现金流 -$222

需要注意的是：

1. 再贷款比例LTV80%不是每家银行都可以做到，但还是有些银行可以做。

2. 有些人现房的市值没有80万那么高，但如果贷款相应少的话，也可以套用上面的计算，例如现房市值50多万，贷款只剩10万，再贷款套现30几万，按首付35%买100万房子完全可以拿到贷款，当然要找很有经验的贷款经纪去做。

从各图的计算可以看到，买大（好）房同时租现房，只是每月账面支出要多出1千多块钱，但这1千多相当于一个定期储蓄，以后都能拿回来。按积累净值来说，买房同时租现房比单纯换房更合算，能每月多积累下（相当于攒下）222元钱。

咱们中国人没有“月月光”的习惯，每年总得攒些余钱，与其存在银行，或者买RRSP二三十年后才能用上，还不如把这些钱放到房子里更安心，更保值，回报更高得多。

本人在多伦多有多年房产投资的实战经验，对房地产市场进行了系统的理论数据分析，并对多伦多房市有独到看法，先后投资买了不少房子，并仍在继续大力扩张。如对多伦多的房地产投资感兴趣或有各种疑问，欢迎联系本文作者：土旺 （全职房地产投资人、大鹏地产经纪）电话：416-455-3412，Email：[email protected]，博客：http://tuwang.51blog.ca