2013年房市展望
2012-11-19 15:48:43
来源:星星生活

王韬地产双周10日谈(六十六)

上月底央行行长终于放出口风:预计到2014年底才有可能升息。匪夷所思的两年预期十分罕见,所以从利率层面来说这无疑是个对市场非常利好的消息。遥想今年年初也正是央行发布全年利率可能维持不变的消息之后,三月份各大银行又纷纷抛出5年2.99%的超低促销利率,从而在上半年诱发了三年以来最大的一次无所顾忌的价格狂飙。但相比而言此番利好则来得更早、预期更长,故而也会影响更大,所以如此看来,首先所谓“房市2013遭遇滑铁卢”的诸多“美好预期”注定又会遭遇破产,其次保守地讲至少从现况推想:大多市场保有现有的市场态势,即在二、三年内房价依然维持年10%左右的增长——在政策和需求层面都应该没有问题!

当然从七月份开始随着政府新一轮贷款紧缩政策的实施,下半年明显出现的市场回缩也是有目共睹的。房价已经历连年增长且目前已确实进入“高位”,那么为何大多的房市不能借此机会象温哥华一样开始进入到某种具有周期结束意义的“软着陆”阶段呢?软着陆与硬着陆是指房产周期的两种截然不同的结束方式,硬着陆是指崩溃性进入后着陆时期,而软着陆与硬着陆词义相对,意味着平滑进入某一价格平台期和交易量疲软区。简单讲就是硬着陆意味着恶性下泄、代表着伤筋动骨而软着陆意味着自然过渡、代表着休养生息。“后着陆”阶段则意味着市场将进入到两个大房产周期之间的交接状态,特征为价格保持稳定但交易量基本萎缩,这表明市场中政策、供求等主要市场关系会较长时间地处于某一稳定均势的同时,也在积蓄能量、培养诱因从而等待新一轮房产周期的触发。毫无疑问绝大多数人会喜欢软着陆的方式,我也坚信大多房市会以这一形式结束本轮的市场周期,但问题是:不是现在、更不会在明后两年!

应该说从2009年开始房市的一路走高,利率超低和需求持续是始作俑者。政府能左右的是利率而市场依傍的是需求,虽说政府维持目前利率不变的政策是形势所迫,但终究还是敞开了两年的口子使利率压城的局面不是显得那样急迫,所以人们在政策的宏观层面倒也完全可乐得稍事宽心。利率暂时无碍,下一个要点则在于需求是否会持续?回答这个问题虽然不免老生常谈,可由于涉及根本所以我也只好不厌其烦但会尽可能简练。首先,请注意大多地区一直保有两个关键性的地域特征:其一是加国人口最多(超过全国人口的1/6)以及人口密度最大的区域;其二是加国居次的接纳移民最多的区域。人口居首与移民国策,仅这两条就牢牢锁定了现时和未来需求蓬勃的基本面和持续面,所以从宏观角度来讲:短时间内、至少在二、三年内并不存在需求断绝的可能性——正所谓需求不死则市场不灭!

用相对微观的角度看,我以往一直强调温哥华房市对于大多地区强烈的示范和警示意义,所以仅从目前大多地区与温哥华同等区域、同类房型的价位比较尚存在30- 40%的价差,我认为以目前大多房市年10%左右的增幅计算保守地讲至少需要3年以上的时间才能与温哥华等量齐观,即有可能进入到目前温哥华的市场态势。其次2015年泛美运动会将在大多地区举行,我们有理由相信随着比赛场馆建设所带动的大规模房地产开发会在届时进入高潮。宏观需求无限,微观短期利好,至此我可以归结出基本结论:大多房市在未来2-3年都会保持一如既往的增长,同时本轮房产周期以软着陆的平稳方式完成过渡的可能性极大,如果软着陆发生则会在2015年之后甚至更远的某一时间节点。

此刻让我们把目光拉回到现实——过去的几个月的市场现象非常值得人们玩味:交易量同比下降,但房价却依然坚挺甚至可以说是持续保持高昂!这就不禁让人疑惑:量都下来了,价格怎么还能支撑得住?换句话讲:这下面都釜底抽薪了,而上面的火苗怎么反而还越烧越旺?这显然有点儿违背自然常识!当然从表面看是这样,但要知道世上万物都是殊途同理,再离经叛道的市场套路如果只适用外太空的规则也就不是人间的事儿了,所以只要你耐下心来,多费几十个脑细胞想弄清楚其中的奥妙倒也不难:柴禾少了火苗反旺的原因无外乎是柴禾的质量高了,几十个普通吨位的TNT当然比不上一个原子弹的威力就是这样的道理。

当然如果说目前市场的活跃分子都是原子弹当量级的也未免有些浮夸,但归纳为各个层面始终看好大多市场前景并矢志不渝的高端级客人也并不为过,于是无畏政策之限、价格之高,于无声处却始终有精英在战斗——人数不多但是效果不错!但以上局面目前可能正在悄悄改观,过去的市场经历一再告诫我们:投资和居住的刚性需求一直是推动大多地区房产市场的原动力,而这种刚性需求只能被遏制而不能被扼杀,所以一旦适应了政策的风吹草动,假以时日(根据以往的经验,人们对政策调整的消化期最长会持续三至四个月)终究还会破堤而出、卷土重来!

从十月中旬开始交易量已开始悄悄抬头,从目前的情形看今年押后的秋季旺季很可能会与即将从明年一月开始的销售高潮强力合流,从而在十一月份拉开明年房市的序幕。也许本轮高潮会以踏实稳固一改以往的刚劲生猛,但无论如何2013年房市已初露倪端——前戏此刻已经开始……

作者:新世界地产王韬
电话:416.859.1767
博客:韬贴http://blog.51.ca/u-139706/

收藏

评论已关闭