王韬地产双周10日谈（六十七）

我们之中绝大多数人一生中至少会有一次作买家的机会，所以这也和你人生中众多的其他第一次一样举足轻重、意义非凡。也许有人说：这有何难？难道有钱还买不到东西？这还真说对了！有钱还真不一定能买到东西，若干年前就捏着首付守株待兔，但时至今日都一无所获，说夸张点儿把首付都等成只够定金的鲜活故事，相信诸位看官身边都会有上那么几例。况且不管你信与不信，即使你买到了也不一定一准儿就是那个让你称心如意的东东，我们身边如此花钱买罪受的事情还少吗？虽说成事在天，但世上实在没有那么多的水到渠成，所以谋事还得在人——一件事儿要办并且还要办得漂亮，不用点儿心劲儿看来是不行的！

如何成为一名Ready的买家？要点着实不少，本文只能从其中最重要的两点开篇，其余部分会在本人后续的讲座中一并给出答案。好，下面就言归正传。首先应该说大多数买家都是从信息的海洋里捞世界开始起步的，大量地收集社区、学区、房型以及房源等信息，不用说在确认方向的阶段这一作法无可厚非甚至相当管用。大众主要依靠的信息来源无非三个：MLS大众网、经纪广告和地产网站。MLS大众网应该是目前非专业人员能利用的最全面的信息媒介，但其中的问题也显而易见：首先是信息不能全覆盖，其信息量充其量也只是MLS专业网的60%甚至更低，关于这一点你还真不能抱怨组织，因为这是每个卖家决定的选项，卖家不同意登到公众网地产局也不能越俎代庖不是？

可尽管如此另外一点还是着实有些说不过去：所谓的房源简介那绝对叫一个名符其实，用简略到寒酸来形容一点儿都不夸张，如果这一点你说不公平我绝对是举双手双脚赞成！经纪广告和地产网站的共同优点就是经过了主观的选择和整理，让你对房源优势更一目了然，但缺点也是共同共通的，那就是首先时效性缺乏保证，特别是在热销旺季，市场、房源每天都在变，广告和信息的更新很难亦步亦趋，所以常唱唱空城计和昨日黄花完全是稀松平常。其次推荐区域带有很强的倾向性，热点往往一哄而上、不厌其烦而稍冷僻点儿的区域则完全音信了了，而至于你的个别需求就更加爱莫能助了。总之不管你愿意与否以上三个媒介最终构成了我们目前唯一可以依赖的信息平台，他们虽然不可避免都会带有这样或那样的局限，不过在我们确认方向阶段这样的案头助益应已足够。

思路定下来之后接下来的自然就是进入实战，而在实战阶段最重要的就是选好经纪，当然如果经纪能在确认方向阶段介入则对信息缺失和确认的弥补会更加立竿见影。合适的经纪对于全局制胜的必要性自不待言（详情参见我以往的博文），但我认为在任何一桩成功的交易中，经纪与买家贡献比例的总和应该是100，同时并不存在任何一方的包办代替，也就是说与好经纪的合作可能会事半功倍，但绝不等于买家就只剩下坐享其成，缺了你那份哪怕是再小的贡献这笔交易也会功亏一篑，即便成了也可能是后患无穷，所以聪明如你——最好偷懒地不要！
如果不想偷懒那么我们一切从看房开始：首先要会看房，也就是说看房要看到点儿上。

要知道刚开始的懵懂无着是正常的，但只要你愿意从细节一点点地做起相信很快你就会豁然开朗。看什么首先尊重的是价值规律，即按照对最终房价的影响由重到轻决定你的关注顺序和重点，笼统讲就是：三大纪律和八项注意。地板、窗户和暖炉因为更换价格较高，所以对房价的影响最大，即构成首要的“三大纪律”。之后的“八项注意”分别是：屋顶、橱柜、浴室、墙壁（粉刷）、电器、房门、水迹、霉点等等，当然每个经纪会有不同的分类但基本内容和详情会涵盖以上要点。如此一圈儿看下来这各个局部的点就最终构成总体的每个面，而每幢房产的价值就是通过如此的点面评估累积而成的。看房就是要这样一间一间地看下去，直至你对房产的认识脱胎换骨并最终形成自己的定见。看房其实是一个学习过程，而当学习终于学到了这个程度：你几乎可以给每间自己看过的房子定价，那么你和你的经纪接下来作出下不下和下怎样的Offer的决定自然也就一拍即合并且水到渠成了。

这时你可能要说，我可能没有你说的那么聪明并且这样学成不知需要多长时间？我有一个深切的实践体验：即最好的买房周期是四到六周，也就是从开始看房到最后签订合同最好能在四到六周之内完成，这样你的心理感受最佳、兴奋度最高同时幸福感也最强。而一旦超过六周你的心理峰值就开始产生衰退，当然不是说此后你就做不了购买决定，而是此后的心态低潮不仅会破坏你的心情更会影响你的发挥，因此六周之后的遥遥无期甚至无疾而终往往屡见不鲜。根据我的经验，作为一名已做好充分学习准备的买家来讲，一般来说看房10-20套就基本可以具备上述对满意房源的分析和辨识能力，而20套以上这一看房数字则完全可以在2-4次（周）的时间内完成。要知道：四到六周在市场旺季基本上已经历了两个市场周期，即理论上其实你已具备了1-2次在市场上买到满意房源的机会，应该说外部已经万事俱备，而你则完全有可能成为那个世界上最幸福的人，但此刻的前提是——你是否已是一位一切Ready的买家！

作者：王韬
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