Newmarket的投资时代
2012-12-25 11:58:36
来源:星星生活

王韬地产双周10日谈(六十九)

到Newmarket买投资房?许多人第一时间的反应就是:Newmarket——太远了点儿吧!想想有点儿好笑:又不是让你去火星上月球,更不是要你自己住在那,只要有钱赚这远近又有什么关系,况且Newmarket真的像你想象的那么远吗?距离远近从来都是相对的概念,倒推到五年前一提Richmound Hill相信对于许多人来讲都好像是远在天边,而这五年里人们争先恐后向北置业,如今Markham、Richmound Hill已成为人们熟得不能再熟的华裔社区。如果你再说远恐怕要挨上很多人的拍砖,其实距离一点儿没变,反倒是由于404日渐拥堵交通时间反而拉长,但心理上的距离却着实拉近了——总归一句话:再说我家远就跟你急!

今天和你说起Newmarket其实就像五年前提到Richmound Hill一样,事实上远也好近也罢都是拿距离说事儿,而能否看到真正的实惠才是真格的!话说评价投资房有两个指标最重要,其一增值率,在一个增值唱主角的时代不增值还谈什么投资。其二出租率,出租易不易、租金高不高、租约长不长和房客好不好都是其中必须包含的内容。首先我们看看增值率,2009年以来Newmarket的增值率一直稳定地保持在9.1-9.2%的水平,这个数字从字面上看一定不低,但能否说高就需要用两个你我都熟悉的区域做一下比较,如此你自己才能得出结论。这两区域当然还是Richmound Hill和Markham,可巧的他们的平均数字还真的比较一致:几乎都在9.2-9.3%之间!到底高还是低你自己看吧,但千万注意一点:别人家不事张扬就以为人家平淡无奇,门缝里容易看扁人——老实人吃亏啊!

同比增幅比较与Year to October销售数据请见图

这里可能会有一个问题:Aurora是Newmarket的紧邻,甚至从地理上来讲其离我们大部队还要更近,但为什么Aurora不近水楼台反而你的Newmarket要后来居上?道理很简单并且理由很多条,首先Newmarket居住人口多。目前其居民人口已达到8.5万,几乎是Aurora的一倍,人口多当然市场规模也会相应较大。其次Newmarket商业发达。其Yonge街沿线所有品牌的商铺和食肆几乎应有尽有,而坐落在中心地带的Upper Cananda Mall其规模丝毫不亚于多市任何一家大mall的规格与水平,可以说Newmarket是覆盖了Richmound Hill北部、Aurora、国王镇以及更北一些的Bradford等区域的区域商业中心。之三租房人口多,在404的51公里出口也就是Davis Ave的北侧是大片的工厂区,流动人口多所以租房市场也远较Aurora活跃。最后一个就是相比Aurora而言房价更低。

2003特别是2005年以后随着新的一轮移民大潮的涌入,多伦多的西人居民就开始了向北部的持续迁徙,而目前Aurora和Newmarket已成为继Richmound Hill和Markham之后最主要的入住区域,同时由于Newmarket在商业、流动人口和原住居民等方面的比较优势,新屋的开工量远比Aurora为多,在价格上更具竞争力同时也更具备城市发展的后劲。

上面你说得那么热闹,但我可能还会有一个疑问:在增值率相差无几甚至更高的情况下,我为什么不把同样的钱投在Downtown、投在Richmound Hill、 Markham或是其它地方?换句话讲你Newmarket有何理由舍我其谁?好问题!Newmarket适合40-60万之间的投资,这也是有一定资历投资者实力所及的范围,如果你非要谈80万以上投资的话,不好意思——Newmarket还真陪你玩儿不了!我想房价设定在56万左右做通盘比较相对公平也容易一目了然,这个价格可以在Newmarket买到双车库、4卧房、面积在2800尺上下、五年以内房龄的独立屋。在Downtown可以买到2卧房、700尺左右、管费550左右、五年以内房龄的Condo。而在Richmound Hill和Markham基本上就是2000尺以下、单车库、3卧房、十五年以内房龄不等的无管费镇屋或半独立,其他如旺市、Oakville等基本上也是这个水平。
下一步比较的就是租金,因为篇幅所限我就直接说出结论:如果以Newmarket租金与费用正好相抵为标准,Downtown的租金可以和Newmarket相当,但管理费往往是造成超支的主要原因,其他如Richmound Hill、Markham以及其他区域由于房型缘故租金远低于Newmarket,显而易见按正常手法这一干区域都基本难以实现正向得现金流,当然并不排除存在成功个案,但某种程度上远不如象Newmarket带有普遍性。总之,Newmarket着实不敢托大,但现阶段在这个段位上显然Newmarket投资的现实意义不言自明。

最后我们还是要回到出租问题。首先关于距离,Newmarket的租房人群绝大多数都生活在当地,所以考虑离多伦多的远近其实并不具备实际的意义,其次当地租房人口主要是西人,而针对西人日常所需的生活与娱乐配套Newmarket已非常完备甚至比你想象还要好。之三关于租金与租期,在华人聚居区你很难想象有华人家庭会每月支付两、三千元甚至更多而长期租房居住,而在Newmarket这就是市场现实并且通常租期都会在两年以上。最后是转租期,也就是投资者最关心的问题:多长时间能把房子租出去?任何区域其实都会有最适合投资的社区和房型,当然Newmarket也不例外,这里我卖个关子:基于我两年多的操作经验和具体的市场数据作支撑,我相信Newmarket给出的应该是令人满意的答卷!

从以往的市场经验来看,任何一个投资热点从被人们发现到房价升至最高往往需要五、六年的时间。2005年以前Richmound Hill的独立房楼花还不到30万,而现在房价的市值已超过80万,事实上到2009年房价开始飙升之前都是人们低价介入并且如今赚个盆满钵满的好时机。Newmarket房产开发始于2007年,发展至今如果目前房价还可算作低点的话,投资最佳期最乐观的预测也只会持续到明年年底!也就是说,对于绝大多数人来讲:刚刚开始其实就已经结束了——残酷吗?别忘了我们生活在一个快餐时代,而这个时代的最高原则就是:高瞻远瞩并且速战速决!如今市场已真实地进入Newmarket的投资时代,但请记住:Newmarket不会等你太久!

作者:新世界地产 地产经纪王韬,探讨热线:416.859.1767更多文章请登录作者博客:韬贴http://blog.51.ca/u-139706/
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