在谈论房价某一个时间段里增长了多少的时候，经常能看到有些网友或者经济学家在分析房价的过程中提到，扣除通货膨胀率的房价涨幅是多少，甚至有些评论还说什么在相当长的一段时间内，累积的房价增长率扣除累积的通货膨胀率，房价实际上还是跌的。尤其是最近一段时间，多伦多房市处于低谷，多伦多地产局每个月的报告出来之后，房价明明比去年同期涨了一点，但是看跌派或者标题党非要“拧”一下：房价跌了，而且理直气壮地列明这个结论的前提“扣除通货膨胀”。

我记得前两年有一次和几个朋友谈论多伦多房价的时候，其中有一位朋友引经据典的说了好几遍，说根据统计局的数据，多伦多有一半以上区域的房价，过去十几年的涨幅扣除通涨率以后，实际上并没有涨，有些地方更是跌了，这位朋友据此得出结论，过去十几年在多伦多买房子很多是亏钱的，并不像很多人认为的那样获利丰厚。

如果按照这个说法，那我们谈论其他投资方式的时候，也得带上通涨率。如果不买房，手上的资金总得有个去处，或存定期，或投资股票、基金、债?弧⒒平鸬鹊取Ｄ俏颐瞧匠Ｋ档囊?写婵罾?剩?遣皇强鄢?ㄕ鸵院蟮木焕?剩炕?鸸?拘??幕?鹉晔找媛剩?遣皇强鄢?ㄕ鸵院蟮木皇找媛剩抗善闭?换平鹬?嗟耐蹲驶乇?剩?遣皇且彩强鄢?ㄕ鸵院蟮氖导驶乇?剩?/FONT>

都不是！好像很少看见过哪位专家学者投资人在谈论这些投资的时候会捎带上扣除通货膨胀率。

还有大家找工作时，都跟公司签工作合同，正规一点公司的工作合同里面都有条款提到每年工资涨幅百分之几，有谁见过这样的工作合同，保证每年工资涨幅是扣除通胀以后涨百分之几的？挣佣金的跟老板或者客人签合同时说，如果挣佣金的周期超过3个月，佣金得加上通货膨胀率补偿给我，那这人是肯定要被当作怪物踢出去的。

但是一谈到房价涨跌的时候，很多人就张口闭口要扣除通货膨胀了，这明显不公平，为什么唯独对房市这么歧视？

房价增长就是增长了，别谈扣除通货膨胀，扣除通货膨胀的观点很不切实际，典型的照本宣科，好像钱投到别的地方，有谁能发通货膨胀补助似的。而且我们不要忘记了，绝大部分购房者都要贷款，房款的大部分是借来的钱。比如买五十万的房子，贷款可以高达四十万，如果要扣除通胀，本来要扣除总房款五十万的通胀，但是因为首付只有十万，另外四十万是贷款，所以即使房价涨幅和通胀率看齐，要扣除的也只是十万首付的通胀，实际上还是赚了。

具体来算，过去几年加拿大的平均通胀率是2.3%，复利计算8年下来累积通胀率已经达到20%了（还是保守计算，实际上不止）。假设房价涨幅与通胀看齐，那8年下来房子涨了10万（50万x 20%），50万房子的租金收入足以抵消40万贷款的利息支出加上所有的供房成本，所以这涨的10万是净挣的10万。而真正自己投入的钱只有10万，投资回报率是100%，要算扣除通胀的话，得算10万块的通胀，10万块8年下来累积通胀也就是缩水2万，那额外挣了10万块还是赚了不少。

而实际上过去8年，多伦多房价的累积涨幅远不止20%，所以哪怕算上通货膨胀的因素，在多伦多投资房产也是非常合算的，投资回报率远胜于股票基金的平均回报率。正因为房地产投资有一个杠杆在里面，可以把投资收益放大到四至五倍甚至更高，谈论房地产涨幅时才应该少谈扣除通胀。

而投资到银行存款、股票基金证券的钱基本都是实打实的钱，一般人很少敢长期借钱投资股票基金，期权期货对普通人来说就是赌博，不是投资。所以谈论银行存款、股票基金证券的投资回报率时，才应该张口闭口谈论扣除通胀的净回报率。那些“砖家学者”们搞反了，该谈扣除通胀的时候不谈，不该谈的时候大谈特谈。

长期来看，一个地区的房价跟该区的通货膨胀往往成正比，尤其是在利率保持很低的情况下，一定的通胀率有助于房价的稳健增长，房价只要跟着通胀往上走，贷款买房的买家就是赚了。

乘着美国QE3、QE4 的东风，让通货膨胀来的更猛烈些吧！

作者：土旺 （全职房地产投资人、大鹏地产经纪）
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