–王韬地产双周十日谈

近年来楼花的行情惨淡是有目共睹的，此时抛出这个题目绝非哗众取宠，更没有半点儿落井下石的意思。在投资场上，昨日的功臣并非就不会沦为今日的弃儿，而今日弃如敝履而难保明天不趋之如骛，投资热点的斗转星移总是沧海桑田、变换万千，所以就像不必为今天对楼花发难喝彩，更无需为明天力挺楼花感叹，因为变化是市场永恒的主题，而善于慧眼识变则更是投资制胜的最终王道。

说到楼花的不足肯定是比较的结果，和谁比较？就是和现房并且是和同一位置、同等档次、面积和配套、房龄在五年以内的现房比较。可是如果把楼花和对照现房放在同一平台，我想很可能大多数人会把赞成票投给楼花，因为凭直觉人们认为楼花会直接胜出在以下三点，即增值大、出租好和租金高。

首先我们假设楼花增值大这条成立，那么应该比现房高出多少呢？下面我们就现房和楼花的投资收益做一下比较。首先如果投资现房，三年之后套现，你会得到两块收益，其一增值，其二本金。本金收益指的是三年出租还款所得的本金部分。而楼花投资三年之后套现，因为没有出租，所以只有增值这一块收益。如果楼花和现房三年间增值率相同，但现房投资明显比楼花多出了一块本金收益，所以如果楼花想要获得与现房同等的投资收益，通过计算我们可以得到这样的结论：楼花的增值率至少要比现房高出两个百分点以上。换句话说，如果不能高出两个百分点，则显然购买现房的收益更大。

我们在租金上也可后退一步，即认可人们情愿付出更高为你的楼花出租买单，但租客到底愿意为此付出多大的代价呢？我们再做另一个假设：比照位置在北约克Yonge街，条件、状态基本相当的1房1Den的Condo现房，多付出$200应该算是个上限了吧？如果按照目前5年2.99%的利率我们可以计算得出：这多出$200租金对应的房价是$4万，也就是说假设楼花未来的出租优势存在，如果想维持与现房同等的租金收益，你所购买楼花的房价能够比同等现房高出部分的最高上限是$4万。换句话说，在$4万以内，楼花三年入住后出租的租金收益和现房大致相等，如果超过$4万或没人愿意为这多出的租金买单，那么还是购买现房的收益更大。

至此我们已为楼花投资开列出了多么宽松的条件：首先允许楼花比对照现房房价稍高，其次假设楼花有超高的增值以保证入住前的投资收益与投资现房大致相等。接下来的问题就是：我们伸出了橄榄枝，但现实的楼花市场是否买账、租客是否买单？

2007年以前购买楼花的朋友到如今几乎人人都赚个盆满钵溢，因为当时的市场处于急速上升的时代，大量楼花上市、入住填补了市场的空白，毫无夸张地讲入住套现利润率每每超过500%也绝非天方夜谭。是故从2010年开始人们对楼花趋之若鹜甚至一哄而上，楼花市场也正是由此步入乱局。由于同期开工楼盘增多、投资客比例加大，从而致使后期入住通常会上演两段经典的“拥堵”戏码：首先第一出是扎堆出售，楼花办理入住前后就像统一打出了发令枪，大家争先恐后抢滩套现，一时间这么多楼盘掐成一团、扭成一片，不用想你都会知道——这增值能高到哪去？那两个百分点也许有但注定不经拿捏、不好消化，曾经沧海——到后来没落个比现房还低的境地就已经谢天谢地了！第二出戏码就是扎堆出租，卖不好、卖不了无疑又会扎堆转向出租，不用说出租市场注定又会是一番人仰马翻、人满为患的乱象，卖场赚不回来当然在租市也别指望会柳暗花明。以往我就在关于楼花的博文中举过实例，你想房价30万左右的1房1Den租金最后只能收到每月$1200租金,你无论从哪个角度也没法理解：这结果怎么看怎么是个赔本赚吆喝啊！

两出戏码演过你无疑会发现楼花的现实与想象相去甚远，可是还有一样楼花却从不含糊也绝不爽约，那就是价格。建筑商强拉进大把的概念、制造了无数的噱头，目的之一就是哄抬市场——为自己的高价格背书，所以尽管是同等条件楼花的价格往往远高于对照现房，并且管理费起点之高、增幅之巨，真真正正玩儿起了高举高打。结论出来了：现实中楼花的所谓增值大、租金高几乎不能指望，出租则更好像与好字完全扯不上干系，而价格却每每如脱缰野马，区区$4万何能约束、何谈约束——楼花的现实远比你想象的惨烈，但无论如何这都应是你正视的真相！

好了，即便如此我们也没必要把楼花一棒子打死，时过境迁如今的楼花其实早该褪去已不属于它的光环，从而回归其本来的市场面目。在目前和今后相当长的一段时间里，楼花与现房相比并不存在比较优势，恰好相反，在同等条件的前提下我认为现房更具投资价值和操作意义。最为楼花发对派，我坚决反对的是对楼花投资的曲解与误导，但绝非全盘否定楼花投资，其实在行文的字里行间已分明透露出选择楼花的标准和方向，如果阅读至此你依然还是浑然不觉，不好意思：只好罚你再看一遍……

作者：新世界地产 地产经纪王韬，探讨热线：416.859.1767。