王韬地产双周10日谈（七十二）

雪在静静地下，新的一年也就这样静静地到来。刚刚过去的2012年可以载入史册，因为仅就市场的跌宕起伏而言，其惊险指数只是稍逊于惊心动魄的2009年而十年来暂时居亚。早在去年年初我就预测2012年会是不平静的一年，结果不仅是不平静、而且是弄出了很大动静，甚至更可能是余音缭绕、经久激荡。如此这般2012年市场情势总体可概括为三句话：前半程裸奔，后半程负重而全年楼花惨淡。

想当初2012年一开局央行就给大众吃了全年利率不变的定心丸，政府一改几年来严厉控市的惯常面目反而抛出橄榄枝，不啻开出了前所未有的先例，同时银行的扎堆促销也适时一哄而上。一时间央行怂着你、银行宠着你，所以别推着不走打着倒退，啥时候你见过这样的礼遇、这样的阵仗？于是咸与维新——时也势也由不得你不共度好时光！因此2012年市场开局就可谓无所顾忌：从一月到五月房价、销量双双飙升堪称近年之最，仅上半年的房价增幅就已直逼绝地反弹的2009年。啥叫泡沫啊？可以想见如果不是政府紧急释出第三次贷款紧缩这剂猛药，2012年销量、房价全面超越2009年的可能性极大（我在去年四月份已作出预测），而这种由于政策暂时失控甚至潜意识的纵容所造成的无厘头的豪放裸奔其结果必定就是泡沫！不经意间2012年我们曾经如此迫近深渊，如今想来都不免惶恐不已、后怕连连……

无疑这轮价格飙升的始作俑者就是政府，在全球经济普遍低迷的背景下，几年来政府殚精竭虑对房产市场动的心思都是如何保持房价的小幅上扬，因为需求的普遍存在是有目共睹的，否则就不会一再出现政府给点儿好脸色，大众就一哄而上的经典场面。有需求是好事，但关键是如何控制这些需求的有序有节释放，所以政府控市的时机和手法端的是不好拿捏。盖因2011年底全球普遍不看好2012年的经济走势，加国政府也显然对未来一年的市场前景信心不足，故而年初就尽力释出利好以期提振市场士气，始料未及的是这不带羁绊的舞步迅速演变成无所顾忌的终极冲刺从而导致了最终的事与愿违。好在成也萧何败也萧何，下半年政府的果断控市终于使上半年的这场市场狂飙戛然而止。表面看是扶狂澜于既倒实则用咎由自取来形容其实更为恰当，但一切迹象表明目前的市场已在政府的严格控制之下，从下半年开始市场进入了需求与政策暂时达成媾和之后的一段或长或短的平静期，就像人性的狂热需要理智来冷却和平复一样，市场的癫狂也确实需要平静来修正和安抚，所以此时此刻来无论对于市场还是大众来讲：平静确实是一个好东西、一件好事情！

下半年市场开始由热转淡，而这种负重前行的结果是Downtown出现明显的价格回缩，特别是Condo基本被打回年初的原型，一句话房价等于全年未涨，而在其它特别是华人关注的热点区域房价回缩却十分有限，这里用所谓的均价说事儿显然很不靠谱，我的实际感受是基本仍可保持以往年平均增幅10%左右的水平。这说明除了Downtown的Condo价格颇有泡沫嫌疑之外其它区域还基本可算做货真价实。其实经常搞搞象2012年这样的市场实战演习也着实不错，因为尽管整个过程确实有些惊心动魄，但有了这样的一番迂回曲折时不时地给某个部位消消肿、减减肥——也可以看做是对自身健康的随机抽检和必要保障吧！

毫无疑问在这轮自检中Downtown的Condo暴露的问题最大，那么不用说Condo楼花的问题就更大了，事前或是事后的诸葛亮我已做了无数回、话也说了无数次，所以不管你信也好骂也罢，不过2012年Downtown的Condo陷落即是明证。不过我还是不想把Condo楼花一棒子打死，目前Condo楼花的失误在于一哄而上的价格虚高而不是对未来需求的错判，奉劝诸位Condo投资的所谓入住套现已是陈年旧历，只有认准长期持有才又有可能搏得未来，不过还需要认清一点：未来很丰满、现实很骨感，从骨感到丰满的路比你想象的要长——既然甘心趟Condo楼花这道浑水，你要能挺而且要会挺！

最后该是展望未来的经典动作了，某种意义上讲2013年会是2012年下半年市场态势的一个延续，在2012年10月央行已放言利率直至2014年底维持不变，正所谓利率不升，需求不止——这将是足可以为2013年市场大势背书的“维稳”大背景，同时政府目前严厉的控市政策由于2012年上半年的前车之鉴，在相当长的一段时间之内很难出现有丝毫松动和微调的迹象，因此目前这两种力量博弈所达成的市场平衡相信会进一步延展为2013年市场的基本基调，如此2013年的市场态势很可能会回复到与2008年以前相似的节奏：即四、五月份与九、十月份是惯常的春季以及秋季旺季，也就意味着销量尽管不能充分放开但会回归正常的波动，至于房价我认为就此崩溃的可能性可以根本排除，不及于此我甚至更加愿意相信：2013年会是一个回归平静的黄金年份，那个政府多年以来梦寐以求的房价黄金增幅5%会无为而治——波澜不惊、祥和自然并且皆大欢喜！

作者：新世界地产 地产经纪王韬，探讨：416.859.1767更多文章请登录作者博客：韬贴http://blog.51.ca/u-139706/
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