OMINI News 记者：请谈谈美国房地产复苏对加拿大房地产市场的影响？
王斌：这2个是相对独立的市场，如果说有影响，那影响也是短暂的，间接的。比如美国GDP的增长，带来从加拿大进口的增长，从而带动加拿大GDP的增长。

OMINI News 记者：那你认为房地产市场的影响主要有哪些？
王斌：地产市场基本面包括有许多层次，主要包括供求关系，民众负担承受能力，整体经济环境，其中包括就业率，GDP和人口增长率等等。这三方面影响房地产价格的涨跌，互相影响，并形成一个接一个的循环。

OMINI News 记者：那你认为多伦多市场的前景怎样？
王斌：首先，我想纠正一个“感觉”，即大家都认为前几年房价涨得很厉害，但我们只看数据。客观评估房地产市场走势的前提，是要对市场现况有正确的了解，否则将出现以讹传讹的情况。

以大多市重要组成部分的多伦多市区和York Region 为例，MPAC认定多伦多市区的物业，过去四年平均升值幅度为22.8%；York Region 的升幅为27.2%。如果将它们换算成年度增长率，则它们近四年的年度升幅分别为5.2 % 和6.2 %。这种升幅水平可能与许多人的想象颇有差异，如果我们再考虑到一定程度的通胀因素，或许不能将这一升幅水平称之为“房价飞涨”。值得注意的是，多伦多地产局推出的房价指数（HPI）, 所统计出来的同期房价平均上涨幅度，与MPAC评估的涨幅颇为接近。如果我们能够接受MPAC 的评估结果，应该就会对多伦多地产市场的现况持客观认识，对房价今后几年的走势也可能会有不同的预测。

其次，对经济环境来说，加拿大的GDP（包括多伦多）变化不大，尤其在扣除通货膨胀以后，对市场的影响很微小；而失业率也一直徘徊在7%上端，所以谈不上太大影响。所以对多伦多市场来说，供求关系，民众负担承受能力和移民政策的改变是价格压力的主要原因。

OMINI News 记者：请你详细谈谈。
王斌：移民政策的改变：我们知道移民部最近调整了移民政策，在新的移民政策下，有专家预期多伦多每年会减少5-10万到新移民。我们知道，新移民的购房愿望比本地居民会强烈一些，移民的减少肯定对多伦多呆房价造成一定的压力。

民众负担承受能力：民众的负担能力是巿场基本面的重要一环。虽然现时加拿大利率水平处于历史超低水准，但各界均有利率上升的心理预期。由于民众负债与可支配收入比例已达163% 的历史高位，比美国住房泡沫破裂前的债务水平160%还要高。即使是轻微的利率上调，也将使部分民众陷入支不敷出的窘境，而造成“潮水退去，才会发现裸泳者遍地皆是”现象。

供求关系：根据多伦多地产局（Toronto Real Estate Board）统计在10月1日至14日两周内，通过MLS系统销售的公寓有488个，和去年同期相比下降了18%。价格也失去了长期增长的势头，那个月公寓销售的平均价格为356,312加元，比一年前下降了4个百分点。最近加拿大央行警示：未售出在建高层住宅数量激增 ！自2011年6月以来，处于前期建设阶段的未售出的高层住宅单元的数量已经翻倍。多伦多正在建造的高层建筑暨公寓大楼是147幢，是纽约市72幢在建高层建筑数量的两倍多，稳坐北美公寓大楼建筑工程数量之王的宝座。 “未售出的在建住宅单元从2012年初的不到5, 000套增加到现在的大约7,000套”。 高层住宅单元的价格保持稳定，而销售量却在下降，这表明其需求放缓而未售出住宅单元的供应量（包括未开工的部分）却在增加。加拿大央行表示，开发商企图通过推迟项目来降低风险，但是项目推迟（或者是取消）也要付出昂贵的代价。“比如说，在安大略（Ontario）省，一旦签订合同之后，如果由于项目未完工而导致之前确定的入住日期推迟，公寓开发商应该向买家支付7,500加元的赔偿款。” 这是硬伤。

综上所述，我估计在未来3至5年，多伦多地区的地产市场会有个调整，如果一定要有个量化，我个人认为，公寓价格大概会下降20%，house，包括townhouse，大概会下降10%。我说house的下降比较小是因为house基本上是独立的，一个买家签了合约，交了一大笔定金，builder才会建房子，这不影响旁边的lot是否已经售出，所以供求关系的矛盾没有这么激烈。尽管这么讲，市场是互相影响的，公寓的价钱跌了，买家自然会关注多些，house的市场，自然受到影响。

OMINI News 记者：多伦多的价格会象美国的金融危机时的暴跌吗？
王斌：我认为不会。美国发生的是金融危机，造成了房价的暴跌。2008年10月份，美国金融体系的资金链断裂，银行之间的拆借一夜间frozen，当时有很多原本全部售出的很多楼盘，银行不给贷款，不能closing，而瞬间倒闭，造成连锁反应。加拿大的银行体系相对来说比较保守，尤其在美国发生的金融危机以后，更加小心谨慎，相对来说还是相当健康。比如，最近央行发出的对公寓市场的警示，对市场的判断先知先觉。既然央行已经在关注市场的问题，在美国连续的量化宽松后，有可能造成的通货膨胀，我认为，央行会很谨慎制定它的利率政策，会尽量避免利率的快速增长。所以我认为这次市场的调整，会相对来说比较温和。

OMINI News 记者：请你谈谈调整对本地华人的影响？
王斌：华人有存钱的习惯。我的客户群中，也有负债与可支配收入比例很高的家庭，这主要是因为他们为了在美国买投资物业，而maximize他们的prime residence的贷款。这部分人，随着美国经济的复苏，他们在美国投资的租金会增长，而银行体系的康复，他们可以refinance他们在美国的物业来偿还加拿大的负债，而降低负债率。华人的家庭观念比较强，一旦发生个人不可克服的困难，家庭通常会伸出援手。我的客户中，有父母寄钱给孩子在美加买房的case非常多。所以，我认为，调整对华人群体的影响比较小。我反而认为这是增加一个投资的机会。