多伦多华人置业地图之一:士嘉堡
2013-02-05 15:06:37
来源:星星生活

提到士嘉堡你一定耳熟能详,相信在十年、二十年前士嘉堡的知名度比现在更高。在多伦多普通大众的印象中我想华人和犯罪几乎可以成为士嘉堡的代名词,进一步解释就是华裔众多和犯罪泛滥,当然华人绝对和犯罪猖獗扯不上因果关系,只能说明士嘉堡地域广阔、族裔众多和文化多样。于是乎非常不巧或叫不幸在士嘉堡华人和犯罪作了无奈的邻居,这虽然有些遗憾但也确实是一个不能回避的微妙现实。

一提到犯罪人们不免紧张,如果细致道来您会发现大可不必!士嘉堡地域确实广阔,东与Pickering相连,西与北约克接壤,南面紧邻东约克,北部与万锦一街之隔,但无论如何401可以把士嘉堡一分为二,于是南北东西就可谓大相径庭。一般来讲华人置业基本上会回避401以南的区域,因为这一区域正是上面所提到的罪案高发区——2012年震惊多伦多的烧烤聚会枪击案就发生在这个区域。虽然从案发的频度和恶劣程度来讲,士嘉堡远远赶不上多伦多西区,但以往发生在士嘉堡的众多枪击、暴窃罪案也绝大多数集中在401以南和401以北的Neilson和Morningside地区,而华人聚集的401以北、McCowan以西的区域却一直保持着相对的平静与祥和。于是几年前就有士嘉堡的议员提出,发生在士嘉堡的罪案不能一概以士嘉堡冠之,这样既有损于士嘉堡的整体形象,同时也让相对安全的区域蒙受不白之怨,于是近几年媒体一律改口:不提区域而只标明交叉路口。

好了,华人聚集的区域基本与犯罪撇清了关系,接下来士嘉堡的美好也就也发突出了。首先华人聚集的区域一定是好学校集中的区域。一是华裔向来有重视教育的传统,二是华裔向来对好学校趋之若鹜,于是如果学校原来一般,随着华裔入学人数的增加经年累月之后学校考评也会名列前茅,那么原来名列前茅的自然也会经久不衰,尽管很多人对名校中华裔众多的现象多有诟病,但无论如何好学校并不是一件坏事,追逐名校虽然有些盲目,但对于众多华人家长来讲也绝对无可厚非——毕竟事关孩子的前途所以标新立异的玩笑着实开不起!

在华人聚居的社区就有三个半的所谓“名校”,即麦当劳、白求恩和爱静阁高中,而那半个就是Albert高中,为什么算是半个?原因是虽然该校排名一般但有的学科却出类拔萃。别小看学科优势,如果学生的优长与学校的学科优势相契合就会极大推动孩子相关的成绩和兴趣,所谓好风凭借力即是如此,并且在同等情况下大学录取时也可能会因为认同某学校的学术口碑而有适当的倾斜。麦当劳和Albert的理科、白求恩和爱静阁的艺术和文科优势较为突出,所以入得名校很重要,但有专长助力更关键,如此有的放矢地追求名校才可谓追得锦上添花、追得事半功倍——您说是吧?

其次士嘉堡的华人生活最为便利。作为建埠很早的多伦多的一部分,士嘉堡的商业和生活配套早已非常完备并且基本都分布在十分钟的车程以内,同时华人超市、食肆以及购物也最为密集和便利。虽然近五年来北面的列治文山和万锦已经跃升为华人置业最为优先的选择区域,并且相关华人的生活配套也有了长足的进步,但华人生活的便利程度依然无法与士嘉堡相比,所以如果说多伦多是北美华人生活最方便的城市之一,其实多伦多的这份殊荣真正属于甚至可以说就是特指士嘉堡。

最后士嘉堡的未来置业存在变数。说到士嘉堡的华人置业其实还是集中在上述区域,Steeles、Finch和Sheppard是横贯该区域的三条东西主路, Steeles沿线占据学区(白求恩高中)和生活的便利(大中华、丰泰和华盛超市),Sheppard沿线坐拥交通便利和学区优势(麦当劳和Agincourt高中),以上两线过去到现在都持续受到华人的热捧,当然Finch沿线的优势也不容低估:由于直达Seneca学院的缘故而Finch沿线长期保有着傲人的分租便利,但总体来说相对于同类房型Steeles和Sheppard一线的价格依然还要略高于Finch沿线。上述区域在过去三年里房价基本保持着7-10%的年度增幅,这对于普遍房龄在三十年以上的老房占绝对主体的区域来讲已实属难能可贵,而从未来的发展趋势上看,保有目前的年均增幅也应不是问题。

说到这儿您可能会有疑问:近几年在士嘉堡的东北部已陆续兴建了大量新房,士嘉堡的华人置业为什么不能向东挺进?多伦多的族裔聚居由来已久,而在401以北基本上是华裔与南亚人相邻而居,多年前其中的边界并不明显,杂居的现象也非常普遍,而近五年以来随着华人的大量涌入,南亚人逐渐向东迁徙直至形成以McCowan为界相邻而居的基本格局。但是目前南亚族裔的每年移民总数已超越了华人并且到2030年Toronto市中心的最大族裔也将由西人全面让位与南亚族裔,所以未来士嘉堡东部南亚族裔的人口比例和总量都会进一步加大,聚居区域也要相对扩张,显然这也是造成目前华人聚居区东部边界趋向回缩的另一个潜在的因素。现在话题转回来,上述新建的房源基本都是分布在甚至深入南亚人社区,华人在此置业不仅失去了原有华人区域的生活便利,仅从投资角度来讲,也明显缺乏未来强大的增值保障。过去的市场经验已经证明华人具有超强的资金实力和房价支撑力,所以越是华人追捧的区域房价也越为坚挺。如果你选择向士嘉堡东部孤军挺进、贸然深入,则几乎可以肯定:未来的胜算甚微——所以你不信这个“邪”还真不行!

过去三年华人置业的士嘉堡房市是稳定的,一如华人波澜不惊的生活,如果说能给这一平静的水面带来一片涟漪,甚至引发新的一轮置业热潮的引因,则一定是未来在Sheppard沿线轻轨的开通,它也是不远的将来士嘉堡房产市场的巨大变数。DonMills开通到Kennedy的轻轨线路将与Sheppard地铁连成一线,同时在Kennedy与Midland之间Sheppard与Go Train的交叉点会兴建GoTrain与轻轨和地面交通的中转站,这会成为Sheppard/Don Mills之外向东的另一个大型的交通枢纽。可以想见这一几乎完全在华人置业区域兴建的快速交通项目无疑会大大增加该区域的交通便利并以此带动沿线甚至整个区域的房价增长。应该说士嘉堡特别是华人聚居区域房市的突破点就在于在Condo和旧房翻建,目前沿线的大量Condo项目已陆续上马并且有的已开始入住,但一直以来市容面貌整体改变所依赖的旧房翻建则一直缺乏强有力的事件背书和诱发动因,而无疑Sheppard轻轨的开通会为其注入全新的活力和全方位的动力!
你完全有理由期待一个全新的士嘉堡!是的,站在2013年我们会比以往更有信心:那个华人的士嘉堡一定会续写不老的神话并且会在不远的将来重新让世人耳目一新!而在那一天我同样希望你也会充满自豪——因为你的投资从没错过士嘉堡!

作者:王韬
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