超级生活小编导语：对于CONDO买家，无论是楼花还是现房，最关心的问题，莫过于管理费。而管理费的多少，在相当程度上,决定了一个CONDO物业的市场价值。更为重要的是，管理费问题是所有物业特征中最为活跃和动态的一个因素。它不象地点、交通、朝向、学区……之内，既很稳定，也容易筛选和分辨。而管理费的问题就复杂很多，它是一个“隐藏因素”,说不定还是一个“陷阱”。在你购买一个CONDO单元时，它的管理费可能是你可以接受的(甚至会是一个卖点)，但当你成为业主后，转眼间，它可能会飞涨上天。

那么，如何避免在购买CONDO时陷入“管理费陷阱”呢？了解如下几点非常重要：

一、 CONDO管理费的上涨压力从何而来

看看任何一份CONDO管理费的开支清单，它肯定会包括 “水WATER，电HYDRO，煤气/暖气HEAT，车位PARKING，剪草LAWN MOWING，维修MAINTAIN，清洁CLEAN，保险INSURANCE，储物间LOCKER ……游泳池POOL，中央空调CENTRAL AIR，电视天线CABLE，健身房EXERCISE ROOM，保安CONCLERGEL GUARD ……”。

这些林林总总的支出，每年都会出现钢性增长，且决定管理费上涨幅度的主要是三个方面：

一，是能源费用，主要是电费和煤气。这两项几乎占了管理费的50%至60%。如果电费、煤气费随着通货膨胀增加，管理费当然也要增加。”

二，是大型设施，比如车库，锅炉，空调，电梯，泳池……的维修费用。这些费用并非每年都发生，但一旦发生，就动辄十几万甚至几十万，上百万。根据法律的规定，所有CONDO都应该储备大修基金(Reserve Fund)，以备大厦有比较大开支的维修之用。

三，是人工成本。即物业经理，保安，清洁工的工资。理论上讲，除非削减这些岗位，这部分费用的支出，也是逐步增加的，因为人工工资(包括最低工资)是逐年递增的。

二、 业主管理委员会的良好运作最为关键

一个CONDO物业能否保持旺盛的生命力，能否保持管理费的相对稳定和合理，决定因素是：是否有一个运作良好的业主委员会。每个大楼都有自己的业主委员会，由业主投票选出。管理费上涨与否，或者大楼维修临时所需要的大笔费用，是要通过他们投票表决的。

楼龄的增加，通货的膨胀，是不以人的意志为转移的。但精打细算，勤俭节约，量入为出是良好的物业管理可以做到的。事实上，很多老旧的 CONDO，因为管理得当，储备充足，管理费保持了稳定。相反的，一些竣工才3-4年的楼盘，则因为挥霍无度，导致管理费飞升的例子很多。

物业管理的水平高低，还决定了一个物业的“人文环境”。一些管理良好的物业，邻里关系也很和谐，人人自觉地节省水电煤气，很少拖欠物业管理费。相反的，劣质的物业管理使得人人怨声载道，逐步陷入“管理费上涨-业主不满-拖欠管理费并更加浪费-管理费继续上涨以维持大楼运转”的恶性循环。

三、 新楼花买家，不可轻信诱饵广告

管理费的问题，对新楼花买家影响不大。因为开发商提供的管理费标准，只是一个估算数据。事实上，等业主搬进CONDO，开发商就不管了。大厦的业主，需要自己选出5个人组成首届业主委员会。然后才能确定管理费的准确数目。

唯一需要注意的是，市场上的诱饵广告。个别楼盘推销时，定出较低的管理费吸引买家，这其实并不可信。不妨比较一下其他楼花的资料，如果发现广告中宣传的管理费明显低于市场平均水平很多，其实未必能兑现。

另外，如果楼花在设计时，就没有室内泳池，或者保安数量很少等等，这的确对于日后楼盘控制管理费是有利的。

四、 现房买家，要“一听，二看，三察”

所谓“听”，就是听听你的经纪人专业意见。经验丰富的经纪人，对你选购的每个楼盘都很熟悉，而且会定期得到已经购买客户的反馈意见。这些专业的意见，对买家做出明智决定至关重要。

所谓“看”,是指律师对 CONDO状态报告的审阅和评价。CONDO状态报告，是CONDO管理状态的体检表。虽说不上面面俱到，但基本可以反映物业的现实状态。在这个环节中，律师的专业意见是防止“管理费陷阱”的第二道“防线”。

所谓“察”。是两个方面。首先，在决定购买前，需要仔细查看一下大楼的公用设施，包括泳池，健身房，车库，电梯…….等等。看看这些设施的陈旧程度，运转情况如何。保养良好的公用设施，往往预示着稳定的管理费水平。其次，在你真正成为CONDO业主后，你可以去管理公司查阅大楼的详细财务支出资料，做到心中有数。这些信息，在CONDO 状态报告中，会有所反映，但不一定很详细。原始的信息，管理公司都有存档，且应该允许业主查询。

五、 参与CONDO管理，要着眼“事前控制”，而非“事后抗辩”

如果您已经成为业主，规避“管理费陷阱”的最有效途径，莫过于积极参与CONDO的管理，特别参与是业主委员会的工作。如笔者所言，如果把CONDO比作一个小社会，业主委员会就是一个“小议会”。这是一个彰显民主,争取权益的平台。

根据法律的规定，CONDO的重大支出，管理费的调整，需要业主委员会的批准，重大事项还应该召开业主大会表决。在业主委员会做出任何决定前的咨询阶段，每个业主的意见都可以(也应该)成为一票。如果您对任何提议有异议，应该在业主大会上充分发表意见，并使得您的观点变成实实在在的投票。因为一旦业主委员会形成决议，除非有证据显示业主委员会在表决程序上有瑕疵，否则很难推翻既有决议。