任何机会市场都会经历这样的一个过程，起初往往被极少数的“智者”窥得天机，并由其中更极少数的“勇者”拔得头筹，之后自然舆论大哗，于是大众扶老携幼、争先恐后一哄而上。如此大规模的“群众运动”自然引发的是一派价格虚高后的虚假繁荣，但是用不了多久价格的回转球就会以更大的加速度击溃人们发热的大脑和神经，于是一地鸡毛大众作鸟兽散——市场出现阻滞甚至暂时性的凋敝。这是机会被过度消费时必然出现的景象，但需要了解的是：机会并未就此完结！此后真正的市场强人和实力翘楚开始粉墨登场，因为随着市场成本加大、操作难度增高，也只有更强的经济实力和智慧才能玩转后续的市场魔方与财富游戏，以此为标志：市场由此进入到了一个由财富统和全局、用实力瓜分天下的垄断时代——通俗点儿讲，我称之为“富人时代”。

以上现象似乎和几年来Condo楼花市场的起落颇有几分相似，当然相似的还远不止于此。大多房产市场经历了近十年的市场癫狂，如今房价已进入到了一个前所未有的高度，从2009年开始华人投资的热点地区，房价的年平均增幅超过10%，甚至个别年份会直逼15%！相比而言房租的增长却远远赶不上房价飙升的步伐，以2012年为例Condo租金的年度增幅只有区区5%，而House的增幅甚至还要更低。2010年应该是一个标志性的年份，因为从下半年起Downtown的Condo房价开始突破临界点，即租房现金流的平衡点，也就是从那一时刻开始，房价超越对应的租金引发负的现金流并且就此渐行渐远。进入2013年，我们终于可以宣布：在大多地区华人热衷的投资区域临界点已告全线突破，而这无疑将预示着房产投资旧时代的过去和一个全新时代的开启！

说到这您可能还没醒过神儿来：怎么不知不觉间就摊上大事儿了，有这么严重吗？回答是：现实可能比你想象的还要严重！当然如果你是投资自住则完全没有问题，还是那句老话：总归是肉烂在自家锅里，未来增值充其量也只是一个赚多赚少的问题。但对于出租投资者来讲面对的则是另外一个命题，即如何应对可能逐年增大的现金流缺口？首先房价与房租的增幅早已无法同步，并且目前已严重抛离房租——每年起码拉开5%的距离，而此后通过逐年累积形成的无疑将是更大的“剪刀差”！其次如果是Condo每年的地税和管理费都会有一定增幅，这势必会更令前述业已拉大的差距再度雪上加霜。这一切意味着从此以后你越晚买房（出租投资），现金流的缺口就越大，现金流的负担也就越重。比如对于房价$40万，月租金$2000的Yonge街2卧房Condo来讲，假设你今年买刚好现金流持平，但如果你明年买，按年增幅10%计算房价至少提高4万，而按照房价与房租的对应关系粗略计算：$4万房价应该对应的是$200房租的增加。但按照房租年5%的增幅计算，明年你可能增加的房租只是区区$100,如果再加上年度地税2%和管理费5%的增加，显然明年你的月现金流缺口至少会在$130以上,而全年累计的负现金流总额更会达到$1600以上，如果你是2015年购买则全年的负现金流则更是倍增关系！

当然除此之外，利率的因素也不容忽视：从长远看，加国房产市场很难持续维系目前的超低利率，在未来五年内目前利率升高两个百分点的可能性极大。当然如果利率提升，房租也势必会做出相应调整，但通常调整的幅度会小得多并且速度也会慢得多，所以利率调整对现金流的持续挑战在所难免——未来利率提升势在必行，而无疑每次利率提升都会对房产投资者构成严峻的考验！

说到这儿你可能又会疑惑：我听说目前的Condo出租情况良好，甚至抢Offer的状况都是时有发生啊！也许目前的出租市场当真靓丽得山花烂漫、红火的一塌糊涂，但对于投资者来讲，问题的实质其实并不在于能否出租而是在于是否赔钱！现金流的缺口不仅广泛存在并且必然逐年加大——这就是客观而鲜活的市场真相！所以尽管我们坚信大多房产市场的乐观前景，但也必须同时接受这的样一个严酷的市场现实——你只有挺得住现在才能赚得起未来！

如何使现金流拨负为正甚至足以应对未来利率升高的困局？这将是回答上述问题的核心关键！其实大多地区房产市场从突破临界点的那一时刻开始，就已进入到一个全新的历史阶段，请记住在这一阶段中，只有更强的经济实力和操作智慧才能玩转后续的市场魔方与财富游戏！当然我还要再叮嘱你一句：实力在你而方法在我————大多房产投资会进入到一个“富人时代”吗？信不信由你！

作者：新世界地产 地产经纪王韬

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