Newmarket的投资时代3
2013-03-05 14:56:37
来源:星星生活

王韬地产双周10日谈

如果说今年年初的市场延续了去年下半年的颓势,远不如以往年份那样甫进一月就风生水起并且一路一飞冲天,但我想今年的Newmarket却独独是一个例外。Newmarket的Woodland Hill社区紧靠Up Canada Mall,区内多是十年以内的新房,也是以往我一直着力向投资者推荐的两个社区之一。今年一月至今总共11间半独立屋在售,仅仅一个半月就已有7间成交,其中挂盘期最长的21天、最短的只有3天,而在目前4间未售出房源中有3间只是本周刚刚上市!在如此短的时间内密集上市,同时又在如此短的时间内呈现购销两旺,这在以往的市场销历史中绝对是绝无仅有、甚至不可想象!所以对于以往一贯市道平稳、张弛有序的Newmarket来讲,如此勇猛彪悍、叱咤惹火,你不能不说今天的Newmarket—神了!

相对于半独立的骁勇异常,该区域独立屋的行情表现也相当不错,同样是在这一个半月时间里,独立屋一共38间在售,其中17间业已售出,明显比以往同期呈现出更为猛烈的上升势头,要知道这仅仅是Newmarket一个相对活跃的社区的市场状况,但相与目前整个多伦其他区域的不咸不淡、四平八稳相比,Newmarket的超常发挥绝对称得上是特立独行、一枝独秀!为何此间半独立异军突起,独受置业者的青睐呢?各种原因不用深究您也猜得出来——那就是价格!目前该区域成交的半独立屋,面积均在2000尺左右,价位也都在$44万左右。正常的出租价格在$1800-1850/月之间,地税大致$280/月,如果利率按3%计算,首付分别在30%或35%的情况下,我们会得出如下结果:

房价 首付 月还贷 月地税 月租金 月盈余
$440000 30% $1457 $280 $1800-1850 $60-110
$440000 35% $1353 $280 $1800-1850 $160-210

两种情况一致得出的结论是:现金流为正并且每月的盈余还相当可观。也许在若干年前如此区区真可谓是不足挂齿,但在如今的投资市场情形下却绝对算是凤毛麟角,完全称得上——完美加稀缺了!$40万出头、十年以内房龄甚至还能租得上价格的半独立你最近还见过吗?我想这就是今年以来人们对Newmarket趋之若鹜的原因!

当然独立屋表现不俗也是因为价格,目前该区域另一个比较适于出租的房型,即2800尺左右,四卧双车库的独立屋正处于价格稳定之前的拉锯状态,正常的价格在$60万出头,要知道这$60万基本上算是出租投资的一个临界点,所以偶有跌破$60万的房源就给市场带来不小的震荡,目前某种程度上讲,该区域的独立屋房价似乎正处于出离的边缘而半独立此刻却正当其时!

在我对Newmarket市场进行深入研究并大力介绍Newmarket投资价值的三年来,西人至今都是该区域置业的主体,当然期间也有大量的华人朋友咨询交流,但真正付诸行动的如今算来还是屈指可数。今天在绝大多数区域普遍显现明显的投资瓶颈的情况下,华人为何依然对这片本已日渐稀缺的“价格洼地”如此若即若离、游移不定呢?距离远经常是人们挂在口头的借口,但我想没有融入角色才是真正的原因,当然这也暴露出目前在众多华人投资者存在的一个普遍现象,即初涉投资、首度尝试的居多,由于观念不清、经验不足、阅历不够,于是犹豫观望、瞻前顾后实在是在所难免——说是这样说,但时间和机遇却是着实不等人啊!

那么什么叫融入角色呢?说白了,就是要像一个住在Newmarket的人那样去买房买房、去“身临其境”地思考问题并最终作出决策!首先远和近的真正含义是一定要搞清楚的。一个住在Newmarket的人,无论是房主还是租客,多半他的工作地点就在附近,他的生活半径也基本是其居家周围五公里的范围之内,所以当他买房子的时候距离工作和商业、生活配套的远近与他的生活息息相关,至于多长时间上得高速只是你才关注的问题而这些几乎与他们根本无干!我碰到很多有在当地买房自住或投资意愿的华人朋友,奇怪地如出一辙——开篇第一个问题就是:房源离404高速近不近?Newmarket实在不大,在正常时段南北、东西的车程也都不过七、八分钟,其实即使你住在最西端Bathurst十分钟之内我也保证你能开车上到高速,是华人都对交通特别关注、特别敏感吗?问题绝非如此!其实你是在以一个住在多伦多的人而不是一个住在Newmarket的人的角度在考虑问题,如果能够真正实现换位思考,那么居住在生活和娱乐都是中心的Yonge街还是守家待地傍着404高速,其中的孰远孰近、孰好孰坏当然不言自明!

说到这我觉得应该插入另一个问题,在Newmarket买房是该买楼花还是现房?Newmarket从2007年房产市场开始启动以来兴建了大量新屋,上面提到的Woodland Hill就是其中最大、也是最具规模的社区,相对而言位于在Bayview和Leslie之间的一些社区则规模相对较小,应该说目前集中在Yonge街沿线的房地产开发已接近尾声,而新的房地产项目基本都处在相对周边的地区,所以首先如果从上述远与近的道理上来讲,显然目前现房远比未来的楼花更具地理位置和生活配套上的优势。其次同等规格的楼花房价远超现房似乎已成为现今楼花操作的最普遍现象,当然Newmarket也毫不例外!还是2800尺、四卧双车库的楼花起价就接近$70,一上来就比同等规格但位置远好于它的现房高出$10万以上!如果你是自住,除非你对住新房有着某种不可名状的偏执,否则很难解释如此花着大价钱舍近求远、舍低就高的道理和理由。如果你是出租,要知道这$10万元分明对应的是$500的租金,同样是舍近求远不可理喻的同时,我还真要提醒你:千万别高估了西人租房者的经济实力——小心没人为你的高价投资买单!

看到这,相信很多人心底一定已经释然,不过此时你可能还要强调另一个关于距离的问题:投资房买在Newmarket,无论如何打理照顾起来会远比守家待地费时、费力。这当然没错!但投资的最大要务是赚钱,还是那句话:只要有钱赚,远与近又有什么关系!当然去Newmarket并不是登火星上月球,基本就是半个小时的车程,你开车在多伦多市内随便到哪用的时间都不见得比这少。另外十年甚至都是三、五年新的房子出现零七碎八琐事的几率真是很小,所以你远非你所想象的那样劳身费神,况且如果这点儿事你也懒得操心,那么你完全可以委托管理公司或者经纪替你全程打理,这下你真是无事一身轻了——而这远近还是理由吗?

作者:新世界地产 地产经纪王韬
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