首购者的三大纪律(二)
2013-03-24 15:39:34
来源:星星生活

选房子碰经纪到底错在哪儿了?首先对于诸如房产这类贵重并且显然具有很强专业性的商品,按照正常思路一定是先收集资料和咨询专家,在目标和方案明确的情况下才能实施具体的行动,所谓谋定而后动就是这个道理,而在谋这个环节经纪的参与将起到关键性的作用。但恰恰“选房子碰经纪”这套模式或是思路却致使经纪在事实上绕过了决策过程,这就别怪别人了:尽管你知道经纪的重要,但却从未给经纪在关键时刻施以援手的机会,如果无意而为之,尚可叫无知者无畏,而有意为之,那也只能称作咎由自取了!

其次,在认可经纪重要性的同时,用好经纪确实是一门学问也有很多方法,但无疑“选房子碰经纪“这套模式是其中最差的一种。下面我给你讲一个故事:说的是工厂里的一台机器坏了,前前后后来了几拨人上上下下看了几轮始终也没查出毛病在哪?这时一位资深技师出场了。听了人们的介绍,他在机器上敲敲打打了一番之后围着机器慢慢地踱了三圈,于是提起笔在机器的某个部位划了一道儿,回头对周围的工人说:在这打开就能修好!于是工人们真的在这里打开鼓捣了一通儿——机器还真的修好了。厂长知道以后大喜过望,兴冲冲地跑来向技师表示感谢并且询问收费多少,技师说:$1000,这个数字让厂长着实有点儿吃惊,略带些口吃着地问:你、你不过就是划了一道儿嘛,怎么就值$1000?技师慢悠悠地回答:是啊!划一道儿确实并不值钱,充其量也就值$1,但是知道在哪里划道儿——却值$999!

一个成熟的经纪就是会划道儿并且知道在哪划道儿的那个人,不过许多人都会象前面案例中的朋友那样以为自己知道在哪划道儿,所以有意或无意地就把经纪用成了只会划那一道儿的人。于是本来是经纪擅长的工作和应该提供的服务,你却越俎代庖,明明只值$1你却照单全付,一通大包大揽之后有了问题还得你吃不了兜着走——说到底不是你吃亏还能是谁!

站在首购者的角度,使用经纪最为实用、高效的办法就是一开始就让经纪全程参与,以保证对经纪价值的最大限度和最好的利用,所以首购者买房的正常程序与这种“选房子碰经纪”的模式应该正好相反:一定是先有满意的经纪之后才可能有满意的房子,即选经纪碰房子。也就是说先把经纪搞定,在充分利用了经纪的价值同时,也就有了对市场和流程的全面认识,从而在把买房变成了有的放矢,最后满意的房子自然也就变成了水到渠成!

最近网上人们一直关注有关经纪的佣金问题,我的看法是:现实中有值$1000的经纪,当然确实也有只值$1的经纪,付给只值$1的经纪全额绝对你亏了,但如果找到了值$1000的经纪则绝对是你赚了!所以首购者对经纪的利用不仅是程序问题更是认识问题,不仅是价格问题更是价值问题,但无论如何请你记住:合适的经纪就是那个会划道儿并且知道在哪划道儿的人,关于如何选择经纪在以往的文章中我曾有专门的论述,这里恕不再重复。

首购者三大纪律的第三条,就是留好后路。你此刻也许又会有些迷惑:有了好经纪为什么还要给自己留后路?换句话,有了好经纪不就高枕无忧、万事大吉了吗?如果你真是这样认为,那么就好比说,好人永远不会做错事、偶尔做坏事和突然做傻事,我想对于此种假设能否成立你的心中一定会有明确的答案,所以能知进很理智而能知退更务实——知道后路在哪不仅是防范失败更是在确保成功!

那么什么是所谓首购者的后路呢?首先是别在一棵树上吊死。你和经纪合作当然追求的是皆大欢喜,但也不排除过程中发现问题的可能性,比如性格不合、交流出现障碍、看法出现矛盾等等可能之前很难预见并且一旦协商无果则合作自然面临破裂的状况,所以卖房我建议与经纪签署时限较长的协议,如此便于择机上市,而买房我则认为短期协议甚至一房一议比较容易两全其美,因为一是能保护双方的选择权,即矛盾不可调和则轻松一拍两散,二是会给经纪以正向的压力,如此一定对首购者有好处,这一点我想就不用多说了。这里请注意:多半是在签Offer的同时,你要连带签署一份代理协议,上面会有我所提到的时间和物业选项。千万别告诉你从来不知道在下Offer时你要签几份协议——如果是三份,代理协议则必居其一!

其次是取消条件要慎重。买房协议中通常会有两个保护买家的条件,一个是贷款另一个是验房,如果买的是Condo还要再加上一个大楼管理报告条件。在平常状况的谈判中一般经纪会建议买家取消某个条件,以争取谈判优势,而在抢Offer的状况下,则更是通常以取消条件作为必要的门槛。这里我想提醒诸位:无论在任何情况下,取消任何条件对你来说都意味着风险,所以决定一定要慎之又慎!应该说以往由于取消贷款和验房条件而引发危机的案例不胜枚举,甚至连出现问题几率较低的大楼管理报告也不是铁板一块。一般来说约定俗成大楼管理报告这一条件不能取消,但在抢Offer到白热化的时候,取消该条件也成了竞争的要件。尽管在绝大多数情况下,按照经验大楼报告出现问题的几率并不高,但在市场贷款收紧、审批苛刻的情况下管理报告的一缕瑕疵可能引发的后果就是不予贷款,而如果你恰好取消了该条件,那么你只有面对两个结局:一是毁约,另一个就是全款买房,过往尽管这样的例子不多但也鲜活存在!

条件即是你的退路,又是你争取优势的利器,所以取消条件完全是一把双刃剑。所以建议你在挥起这把双刃剑之前一定要清楚当前的市场形势和具体处境,既不要在应该取消条件的时候贻误战机又不要在可保留条件的情况下徒增风险。切记:保留条件应该永远是思维和决策的出发点,也就是在取消任一条件的思考中首先要和你的经纪深入探讨保留的可能性,并且只有在对支撑条件和善后措施取得共识的情况下才能作出最终的决策。在某种意义上讲,每一个条件都是保护你全身而退的机会,而取消全部条件无疑将意味你:只能一往无前彻底裸奔,所以这之前你一定要考虑好你的身体条件和财务实力,如果可能还是要尽量少脱一点儿那本来为数不多的几件衣裳——因为如果时机不对,非常容易着凉!

最后我们再来看看首购者的三条铁律:选好区域意味着方向对了,选好经纪代表着程序对了而留好后路则标志着减少了结果的偏差。作为一名聪明的首购者,在实际应用中请力行“抓两头带中间”这一操作原则:即抓住区域和退路这两个重点,而放手由经纪操持全程,如此轻重有序、收放自如则无疑将意味着——事半功倍、马到功成!

作者:新世界地产 地产经纪王韬,探讨:416.859.1767更多文章请登录作者博客:韬贴http://blog.51.ca/u-139706/

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