（超级生活网记者综合报道）房地产市道备受关注，这不足为奇，因为对大部分加拿大认识来说，房屋是他们一生中最大的财务资产。道明自管投资(TD Direct Investing) 亚洲业务总监钟頴辉(Alfred Chung) 指出：「随着加国楼市放缓，不少人担心其房屋的未来价值。楼市有出现周期性起伏的倾向，而加拿大楼市预期会于未来3年逐渐温和下调。未来10年房地产的名义年回报率将约有2%，跟通胀率相若。展望2015年以后，房价应会反弹至3.5%的年回报率。 」

住屋作为投资及消费品

住屋往往被认为是投资品和消费品。在预测各种金融工具的年回报率时，住宅资产通常会比现金高出一个溢价，因为这些资产有较高的流动性风险。对主要居所来说，房地产的回报率是免税的，所以相对于并非由注册退休储蓄计划持有的现金、债券及股票，主要居所的回报因不用课税而提高。

宏观经济因素影响房价

钟頴辉指出从长远来看，与住户相关的因素对房地产价格的影响较小，而宏观经济因素则有较大的影响力。被认为是最有影响力的变数包括收入和经济的增长、人口和住户形成步伐。「我们曾发表报告指出，偏低的劳动人口参与率和生产率增长，将抑制加拿大经济增长的力度。我们预料直到2021年的每年实际经济增长约为2%。以名义价值来说，这意味着约4%的收入和经济增长。个人收入的趋势尤其重要，这个变数影响整体的住房负担能力。 」

人口增长带动房屋需求

人口增长是经济增长和整体房屋需求的风向标。加拿大统计局预测2030年时人口将年增约0.6%，大为低于目前的1%。房屋需求是由人口增长带动，若增长步伐减慢，房地产价格增长亦应会减慢。钟頴辉指出：「住户形成速度亦对长远的房价增长有重大影响。根据预测每年住户形成的数量，料于未来20年至30年间下降，从约19万个降至14万5千至15万5千之间。 」

然而，即使人口增长和住户形成的步伐减慢，价格回报率也未必会受压，除非房屋供应调整至配合需求的水平，因为建筑商和发展商将会调整动工步伐，使之与基本需求因素一致。

借贷成本亦对房价趋势有重要影响。利率不能无限期地留在目前低位。钟頴辉续称：「对于加拿大央行的目标隔夜利率，我们认为较为中立的利率约3.5%；而5年期固定按揭的中立利率将是约7%，这个预测是假设5年期加拿大政府债券收益率与一般5年期固定按揭利率之间有1.5个百分点的息差。随着经济增长减速，以及通胀率比过去30年平均水平更稳定，中立的短期和长期利率都可能会较低。 」

婴儿潮的住房抉择

加拿大人口面临老龄化和人口增长减慢。而关于这些变化对房价影响是正面还是负面的看法众说纷纭，缺乏共识。

当一个人年届退休时，便身处三岔路口。他可能成为了空巢老人，子女长大离家，一个较小的居所也许更容易维持或负担。他也可能留在现有居所、利用反向贷款(借提房屋净值) 来维持其退休生活，又或视乎健康状况而定，选择留在养老院或供长者居住的退休社区。因此，我们难以评估老年人对楼市的影响力。这只是居所类型有所改变？还是有大量人退出自置居所的行列？

随着婴儿潮时期出生者年老和最终退休，加国人口中倚靠固定收入退休计划的一群将占更大比例，这些收入来自加拿大退休金计划(CPP)、魁省退休金计划(QPP)、雇主资助的退休金计划或高龄津贴(OAS)。这些退休计划的每年退休金增长，很多是与通胀或其他生活成本指标挂钩。因此，随着愈来愈多的婴儿潮时期出生者退休，在人口中占更大比例，中期内整体收入增长将有下调压力。

人口增长依赖移民推动

最近一项研究探讨新移民在房屋方面的经验，结论是移民来加时对房屋负担能力有很大的担忧，尤其是在多伦多和温哥华等房价较高的市场。新移民通常选择租房。可是，移民最终能获得负担得起的房屋，约有一半的受访者是于来加4年后自置居所。假如移民几乎是推动人口增长的唯一因素，他们对房屋需求的影响可比我们所预测的大。道明曾在去年一项研究中指出，每年吸纳移民的目标将要从目前的25万名，增至2016年后的35万名，这样才可以抵销人口老化的部分影响。如果这些预测正确，新移民占整体住户形成的份额将愈来愈越大。很多新移民经历漫长的过渡期，他们抵加后最初几年可能会对出租物业或较易负担的物业，有更大需求。

全国楼市情况有别

全国有不同的楼市、经济和人口发展趋势。 1980年至2012年间，加国各大城市的名义上房价年增长，最低是圣约翰市的4.1%，最高是温哥华的6.4%，而全国平均值是5.4%。我们根据预估回报率，把楼市跟分为3类：高于全国平均水​​平，跟平均水平看齐​​及低于平均水平。高于平均水平类别的房价增长向来良好，此趋势应会继续，这是因为经济增长较佳，并将有大量移民。以温哥华和多伦多来说，土地的限制可能使供​​应难以调整。跟平均水平看齐​​的是利载拿、萨斯卡通、温尼辟和渥太华。长远来说，前三者的人口增长对楼市的支持力较弱，渥太华在这方面应胜一筹。哈里法斯和圣约翰属低于平均水平类别，人口发展趋势平淡，过去回报率也不高。

钟頴辉总结时表示：「宏观经济基本因素长远地推动房价的发展趋势。我们的分析结果是加拿大房地产将于未来10年有约2%的年回报率，而价格增长的长期水平是每年3.5%。加拿大面临一些结构性的变化，包括人口老化，以及人口增长愈来愈倚赖移民。这些趋势与房屋需求之间的关系，尚未有一致意见。地区性经济气候的差异，意味着部分大城市将有较大的房地产回报。 」