我最近几年一直坚持在多伦多本地的中文报纸上经常发表关于房地产投资的文章，很多文章其实都是有感而发，不吐不快。文章发表的多了，土旺也逐渐被越来越多的读者所熟悉，以至于我的朋友和一些读者开玩笑说我成多伦多名人了。我现在几乎每天都能收到读者和客人打来电话询问房地产投资的各种问题，另外还会时不时收到感谢电话，因为有些人欣赏我的文章和观点，精神上受到鼓舞而专门打电话过来向我表示赞赏。赞扬的声音听多了，我也想听一下不同的见解，只要是本着实事求是、就事论事的出发点，我是非常乐意同任何人探讨房地产投资包括融资借贷等的各种问题。

正好前段时间有位署名JEFF的网友，在网上对我几个月前发表的一篇文章《怎样看待百万房贷》撰文质疑，进而在网上引起了一些网友的争论。我当初写那篇文章的的本意是不管房贷多少，总有房屋净值在那里，房贷越多，可利用的杠杆作用就越大，财富积累的速度就越快，这当然是指在偿还能力范围内的，如果没有偿还能力，银行也不会贷给你。尤其是我们华人的偿还能力和抗风险能力远远大于西人以及其他族裔，我们华人就更应该多借房贷。从投资的角度出发，我认为应该把百万房贷看成是一种手段而非负担，这是我多年投资房产的心得，也是很多房产投资者遇到的心理障碍，我写那篇文章就是为了给那些总是担心房贷过多的读者们提供一些建议，让他们从不必要的心理困境中走出来。

而JEFF却认为我在忽悠地产投资，为房价飞涨推波助澜。我本人是一位房地产投资人及房产经纪没错，正因为如此，我才理直气壮的看好房地产行业，看涨多伦多房市，不然我也不会放弃自己原来的专业，投身于这个行业，有谁听说过基金经理不看好自己管理的基金？选择这个行业是基于信心，信心是基于了解，了解是基于研究，研究还基于实践。大家都喜欢说：没有调查研究就没有发言权，我做过很多调查研究，有非常充足的实践经验，所以我认为我还是有发言权的。

关于我写的《怎样看待百万房贷》那篇文章，其实写该文是有起因的，质疑我的网友可能没看我再几个月前写的几篇文章，《百万房贷》一文其实首先是我针对我一个客人的个案来讨论的。我去年2012年写过一篇《买大房租出小房算细账》，提到2012年下半年，我帮一个客人买了一个80几万的独立屋自住，那个客人当时拥有一个半独立屋，市值将近60万。客人本来的想法和绝大多数人一样，签约买下大房以后就着手卖现住的小房 – 半独立屋，可是适逢下半年政府调整房贷政策，多伦多房地产市场调整，小房挂牌上市一个多月都没卖出去，其实不是卖不掉，有个买家愿意以低于要价五万块接手，但我客人不愿意割肉贱卖。

当时我给客人出主意，多伦多的房屋出租市场畅旺，租售比很好，房子完全可以租出去靠房租赚钱，没有必要贱卖。这个小房子当时还有将近20万的房贷，找有多年经验的专业房贷人士咨询，建议可以先拿这个小房做二次按揭（REFINANCE），贷出来的资金用于支付新买的80几万大房的首付，大房有了首付后，剩下的钱就可以贷到了。同时，小房整个出租，以租养房。客人回家简单一算账，这等于买大房的80几万全部是借的，加上原来小房的将近20万房贷，正好100万贷款，房贷月供加上两个房子的地税、保险等各项开支，每月至少要付5500块钱，夫妻俩不吃不喝不供孩子全供房子才行。这账算下来，晚上连觉也睡不着了。

我听后，带上电脑赶紧登门给他们算一盘细账：在小房能正常租出去的情况下，同时持有两个房子，跟他们只供一个大房的现金流相比，每月只是多支出大约379元而已，以中国人保守稳健、量入为出的持家作风，这点钱算个啥啊？而且最关键的一点，虽说每月表面现金流支出增加，但每月还到出租房的房贷本金的数额更高，这每月379元外加好几百块都相当于零存整取存银行了，都是自己的钱，以后还可以取出来，现在有什么不敢负担那点负现金流的？

因为持有房产的净值在增加，所以要认清这是投资而不是消费，是完全值得的。百万房贷咋听之下吓人，可是细账算起来也就每月多支出几百块，而慢慢增加的净资产摆在那里，根本用不着睡不着觉。客人看过我的计算分析后，豁然开朗，不再纠结，很快就签了二次按揭（REFINANCE），买下大房，租出小房。

后来我陆续有好几个客人都是买了大房，小房不卖而出租，利用小房到银行抵押二次按揭给大房贷下全款买下，即购买大房所有的钱都是跟银行借的，接近或跨入“百万负翁”的行列，我也有感而发，才写的那篇文章。

作者：地产经纪：土旺
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