经营生意的业主们，经过一段时间之后，常会因为不同的各自原因，想把生意转手。许多有意经营某项生意的业主，也希望能够有一个现成的生意可以买下，以避免新建立生意的各种麻烦以及几乎每个新生意都需要经历的初期收不抵支的过程。

由于生意交接涉及到各项法律问题，生意转让也成为一项常见的法律业务。在生意转让过程中，现有租约的转让（lease assignment）是其中一项极为重要的因素，也是一项需要重视的法律问题。

生意买卖合同中，经常将买家获得房东同意转让租约作为一作合同生效条件。这很容易理解。如果一个买家付了钱把生意买下，却不能取得租约，生意就无法开展，整个生意买卖就没有什么意义。并且，如原租客退出，将物业转租他人，商业租约中通常都会约定需要取得房东的同意，未经同意私自转租的，常常会导致租约失效。房东有权据此停止租约，驱逐租客，将物业另行租出。如出现这种结果，整个生意都无法经营，生意买卖的双方至少会有一方将因此招致严重损失。

由于房东同意转租是生意买卖成交的一个生效条件，买卖双方都应对此给予重视。转租约经常会涉及以下几个问题。

（一）转租申请：具体的转租申请及批准流程，要视租约的具体条款而定。通常情况是，卖家在生意转让合同签署后，需及时通知房东生意转让合同已签署，同时将买家信息（经常会包括买家律师的信息）知会房东，希望房东给予批准。
房东收到信息后，一般会及时反馈，要求买家提出正式的转租申请。有些房东会将卖家的知会作为转租申请，不另行要求买家提交正式的申请书。这些都视不同的租约条款及不同房东的要求而定。

（二）转租初步批准：转租申请提出后，房东通常会要求买家提供一系列文件，以供房东审查决定是否批准。房东通常会关注买家的信用记录，谁也不愿意把物业租给一个信用记录很差的租客。在这个过程中，可能是房东方面（通常是房东的律师或物业管理公司）直接和买家或买家律师联系，也可能是房东通过卖家律师与买家方面联系，要求买家提供相关文件。房东根据买家提交的文件，进行审查后，会做出是否同意转租的初步决定。

（三）转租协议：房东同意转租后，通常由房东律师起草转租协议，协议通常需要由房东、卖家（原租客）和买家（新租客）三方签署。如果新租客是一个公司，转租协议中经常会要求将公司的实际控制人作为租约的担保人在转租协议上签字，以担保租约的执行。
转租协议起草后，通常会交由买家和卖家确认并签署之后再交回房东，由房东签署。由于租约条款较为复杂，建议买家和卖家在签署转租协议之前交给律师协助审查。

（四）租约的生效：租约的生效日期通常就是生意交接日。由于当月的租金卖家通常已付，因此律师在最终交接价格表中，会将当月租金中剩余日期相对应部分的租金，作为买家的应付款，相应调整最终的交接款。而租约的原件，也应在交接当日交付，不应提前交付。通常这些文件是由卖家律师在交接当日与其他文件一起交给买家律师，在卖家确认交接款及对方的交接文件都收到后，通知买家律师，买家律师才能将租约文件及其他文件交给买家。

（五）转租约的费用：许多时候，房东方面经常通过律师来起草转租协议，并由房东律师负责转租过程中与买家律师及卖家律师的沟通，由此会产生律师费。许多商业租约中都对这种情况做了约定，要么由原租客（即卖家）负责房东方面的律师费，要么由新租客（即买家）负责房东方面的律师费。某些房东则使用以前用过的文本，不聘请律师，也不要求买家或卖家承担房东的律师费。

不论商业租约中约定由哪一方承担律师费，买卖双方在生意转让合同中都可以对这部分律师费由哪一方承担进行约定。比如说，租约中约定由卖家负责支付房东的律师费，但买卖双方可以在生意转让合同中约定由买家来补偿卖家支付的这笔费用，或只补偿部分费用。如何约定，取决于买卖双方在生意转让过程中的讨价还价。

具体到每一项的生意转让，由于物业、物业管理公司、房东、买家、卖家各不相同，实际情况千差万别，切勿简单套用前述的各种情形。在生意转让过程中，不论买家或卖家，都常为了节约律师费，在生意转让合同签订之后才开始找律师处理生意交接。实际上，有时候花些律师费，在合同正式签订之前请有经验的律师帮忙审查合同，很可能在一些不起眼的地方就为客户节约数千元的其他费用。

声明：本文只作为一般信息供参考，不构成法律意见。每项法律事务根据每个业务不同的具体情况，都会有不同的法律问题发生。如您需要法律意见，请咨询戴绍业律师或其他律师。据此文章进行有关操作责任自负，与戴绍业律师无关。

本文作者：戴绍业律师。本文由作者授权指定媒体发表，未经授权，谢绝转载。如欲转载，请联系戴律师。

戴律师联系电话：905-513-9817，办公室地址：7030 Woodbine Ave, Suite 500, Markham, ON L3R 6G2，欢迎来电垂询。