（超级生活记者陈圆圆综合报道）加拿大五大银行之一皇家银行（RBC）近日警告，最新公布的房市预测显示超低利率已近尾声，房屋贷款利率可能在今年底开始走高。这个变化会让2015年一些主要市场的房市升势趋缓，2016年全加拿大房价甚至会出现“全面下跌”（outright declines）的趋势。

利率变化直接影响房市

皇家银行认为，在过去几年多伦多、温哥华与卡加利等地的房市上扬，主要得利于超低利率，但房价怎么下去就会怎么上来，反之亦然。以多伦多为例，今年夏天房市红火，主要得利于超低房贷利率，让许多买家愿意负担更高房贷，温哥华和卡尔加里等城市情况也类似。

说到近年加国房贷低利率，不得不提一下加拿大的房市的一个保命之道，那就是有50多年的历史的按揭保险制度。它要求任何一个政府监督的银行在卖按揭的时候，如果如果客户的首付低于20%，必须购买按揭保险。由于按揭保险大大减少了放贷的风险，令银行胆子越来越大。即便在前两年金融危机就业不景气的时候，银行也还在不断放贷，反正出了事有加拿大按揭及房屋公司（CMHC）顶着，不怕钱拿不回来。另一方面，按揭保险也让原来买不起房子的人能借钱买房，所以近年来各大银行也争相推出低利率抢客。

几年过去，虽然加拿大的平均家庭债务一次次地刷新了历史记录，但是房价逆市猛涨，建筑业也异常兴旺。然后RBC资深经济师雨果（Robert Hogue）指出，加国房市最大的考验将是2015年以后，利率在中期是否完全“正常化”（normalize），亦即恢复利率走势的历史常轨。他认为加国房市可能在2016年或以后出现全面下跌，因为薪资与家庭收入不可能突发大增，抵销房贷利率上扬带来的还款压力，毕竟“价格”还是市场最主要的调节机制。

今年夏季房价依然猛涨

加拿大房价14年以来呈现不断增长的趋势。今年7月，加国房价升5%突破40万，加拿大房地产协会的数字表明，多伦多和温哥华火热的房地产市场导致了今夏加拿大房屋均价的飞涨。

加拿大房地产协会的数据显示，今年七月份的房屋销售达到了2010年3月份以来的最高水平，房屋销售比去年七月份增加7.2%。一些春季表现不太好的市场也出现了复苏，而加拿大一些最大的城市房地产市场的销售情况却略微放缓。

与去年7月比较，加国房价的增幅达到4.9%。其中卡尔加里（Calgary）年度同比增幅达8.2%，哈密尔顿（Hamilton）的房价比去年7月增加7.1%，多伦多（Toronto）增加6.6%，温哥华（Vancouver）增加6.1%。爱明顿（Edmonton）比去年同期增长3.7%，维多利亚（Victoria）增长2.5%，蒙特利尔（Montreal）增长1.5%，温尼辟（Winniepeg）与渥太华（Ottawa）与去年7月微升0.1%，魁北克城（Quebec City）与哈利法克斯（Halifax）房价下跌1.2%。

多伦多温哥华房市越猛越危险

大多伦多今年8月上半月楼市火爆依旧，独立屋狂升12%。升幅最快的是独立屋和半独立屋，整体来讲大多伦多地区的平均屋价达到53万8530元，比去年8月上半个月上升9.4%，其中独立屋的价格升幅高达12.3%。 416地区独立屋的均价达到84万3138元，905地区独立屋的均价为64万7387元，与去年同期比较升幅都在双位数字以上，升幅分别为10.6%和12.3%。

多伦多独立屋价格高涨，独立屋平均价格目前已达到96万5760元，不久后很可能突破100万大关，百万元已经不算豪宅。

大温哥华房价同样继续增长。CMHC卑诗地区经济学家预测，卑诗省今年平均房屋价格为553,300元，到2015年会进一步攀升至556,500元。

目前，加国房市强劲的增长仅限于少数的几个城市，特别是大温哥华（房屋均价超过80万）和大多伦多（约55万），其他还有卡尔加里（约46万）、安省的哈密尔顿（约40万）等。其他很多地方可就不一样了，由于经济在下滑，住房市场衰退速度之快令人惊讶，达到了20年来前所未有的程度。可是，由于温哥华和多伦多房市的兴旺，这些衰落都被掩盖了。

市场咨询机构North Cove Advisors的房产分析师拉比杜（Ben Rabidoux）提醒，不要被加国房市的增长数据所迷惑，因为它是经过多伦多和温哥华火热的房地产市场“加温”的。如果将两个城市排除在外，7月加拿大房屋均价仅为32.8万元，年增长幅度为4%。

经济研究谘询公司Capital Economics经济学家也表示，虽然温哥华和多伦多在引领全国房价上升，但是并没有起到积极的作用，而似乎已成为“问题中心”。在这两个城市，受低利率的影响，房价早已突破了人们可负担的水平。温哥华的房价大约是收入的10倍，“历史上绝无仅有”，多伦多房价是收入的7倍。低利率鼓励人们付更高价格买房，而不考虑自己的收入。当利率慢慢回升时，越来越多的问题将浮出水面。

他说，加国大部分地区房市降温“并不是件坏事”。倒是那些行情持续火爆的地方，那才真的需要留意。