现在越来越多的客户加入了换房的行列。 SALLY经常会被客户询问，到底是应该先买后卖？还是先卖后买？而其中的房贷交接该怎么处理？

下面我们先来分析先卖后买的换房策略。先卖后买的好处非常明显，主要有以下几个方面：

首先是压力小，卖掉老房子后再买新居，一桩归一桩，不用担心承担两份贷款的风险；买房时又回到了当初第一次买房的状况，轻车熟路；有充裕的时间看房、选房和谈判，直到找到全家都满意的DREAM HOUSE。

其次，先卖掉老房子可以准确地知道你到底有多少钱可投入买新房子，看房时有的放矢，缩小选择范围，节约时间。

那么什么人应该采用先买后卖的策略？什么人有应该选择先卖后买的方法呢？

贷款条件好，工作稳定，工资高，信誉好，有足够首付的买家可以考虑先买后卖，既可以找到自己满意的新居，又可以把控风险，从容卖掉现有房。这种人一般经济实力较强，万一要供两套房问题也不大；

价钱低的房子换成价钱高的房子可以考虑先买后卖。因为新居占用了更多的资金量，应该更加慎重，应该先买。否则的话，一旦把自住的老房先卖掉，又不想临时找房过渡，急急忙忙可能买到不满意的房子。

对新居有特殊要求的屋主要先买后卖。要求越多，找到满意新居的可能性就越低，因此要先买再卖，免得这边把房子卖了，那边又找不到合适的。

哪些人适合先卖后买呢？

贷款条件一般，手上可支配现金有限的人应该先卖后买。卖房后可以确定贷款额度，设定价格范围，再根据这个范围筛选新居；

大房换小房SIZE DOWN的人应该先卖后买。一般来说小房子便宜一点，大房子占用资金多，卖出去的难度要大一些。先把大房卖出个好价钱，可以减少压力，手里握着大把现金，换小房子不难；

还有就是房源充分，有足够选择时，可以先把现有房卖了，再按计划在房子成交前买到新居，有条不紊，也不用找房过渡。

买和卖房产的交割时间是换房交易财务安排中的核心问题。换房交易中，最理想的状态是买新房和卖旧房的交割日期是同一天。如果借款人在同一天能完成买 卖两个房子的交易，加拿大大多数商业银行的按揭贷款都是“portable”的，即，“可携带式”，借款人可以将原有房产的按揭贷款余额带入新的按揭贷 款，从而免除原有按揭贷款未到期引起的罚款。如果旧房的买主希望接手售房人原来的按揭贷款也可以。例如，A将房产出售给B，A还有按揭贷款余额20万，如 果B愿意接手A的贷款，并且符合贷款条件，则可以接手A的贷款，A提前解除贷款合约没有罚款。我们称这种做法是“assumable” “可让渡贷款”。换房过程中，如果交接两处房产在同一天，财务安排会更加经济一些，但操作起来有一定难度，而且有风险，一旦其中一笔交易出现纰漏或延误， 则会影响另一笔交易，弄不好会搞得自己homeless，无家可归。

如果需要先买房，搬进新家后再装修将要挂牌出售的房产，则需要自己有足够的首付款来完成买房交易。同时，要找专 业人士处理同时支撑两个按揭贷款的问题。大多数消费者的还款能力并不足以同时支持两个房子的按揭贷款，所以要找对银行和服务人员。有些银行可以将即将出售 的房产“视作”出租用房，并派评估师评估租金的市场价，再将市场价乘以一定的折扣，以收入抵减的方法计入个人收入，只有这样才可以使大多数人有能力同时支 持两个按揭贷款。不符合银行贷款标准。消费者自己很难搞清银行的标准和计算方法，因此，在打算换房之前一定要咨询清楚。每个银行计算的方法和标准都不一样，如果在买房之前或之后将现有住房卖出，但买房交割日在前，卖房交割日在后，如果借款人首付不足，则可以申请过桥贷款(bridge loan)，银行批准过桥贷款有个条件——原有住房已经无条件出售，也就是说银行要验证售房合同已经取消了全部条件。过桥贷款的利率通常高于按揭贷款利 率，所以换房的消费者会在卖房后当天还清。如果出售房产之后结余较多，借款人可以在申请按揭贷款的同时申请房屋净值贷款额度，买房交易交割时，使用额度项 下提款来完成交易，待原有住房售出后，立刻将信用额度还清，从而降低贷款本金。

作者: Sally Han Mortgage Alliance资深房产理财顾问， 全职房贷经理
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