加拿大人首次购房的平均年龄在34岁，如果选择30年还款期，在不加速还款的情况下，将会在64岁还清贷款。如果34岁之后首次置业，希望在67岁之前还清贷款，则必然需要加速还款。想要尽早还清房贷，就要从现在做起。

不管你持有贷款多长时间，贷的金额多大或多小，有很多种预付方式可以让你的贷款还得更快，也就是说，付更少的利息。毕竟，每次额外的付款会减少你的本金余额，反过来，降低了你该为贷的款所支付的利息。

大多数贷款机构允许你每年多还10%到25%的本金。允许多还的金额基于原始贷款金额或者当前贷款余额。由于每次支付后贷款都在减少，最好跟银行协商以原始贷款金额为基础的多还选项。这样，当你获得遗产奖金或存量额外的钱，你就有可能多还一大笔数额。

另一个要考虑的因素是你什么时候可以多还本金。有些是允许一整年随时可以，而其它的只允许在周年日多还。还有一些是允许你每次付款日多还本金。
即使你不能支付允许多还的最大额度，你还是值得尽可能多还一些，即使一年只有几千。这仍然会在整个贷款周期里为你节省数千元的利息。

另外一个多还的选项采取灵活支付的优势。多数贷款机构允许你为定期支付增加一个最大比例，比如15%，还有的允许你每次加倍支付。举例说，你把每个月$1000的支付额增加15%到$1,150，20万的贷款你可以缩减5年半的还款年限。

就是只是把你的付款多加一点钱取整，也会让你的贷款余额减少更快。假如你把月供从$766增加到$800，你会感觉知道每次都有额外部分进入你的本金。
你也能通过改换付款时间表来加快还清你的贷款。双周或每周支付来取代每月支付。使用加速贷款支付计划，对比每两周支付和每个月两次，一个日历年里你能多出一次额外支付。通过更多和更快的付款，你会更早减少你的本金，这样会降低你所付的利息。

根据CMHC调查结果显示，有67%的消费者表示“很有可能”（strong chance）提前还清按揭贷款，27%的消费者已经通过大金额还款或增加月供款的方式在加速还款。

由于加拿大的税收政策，包括贷款利息不能用于抵税，出售自住房产的资本利得不必缴纳利得税等，统统指向一个目的——鼓励消费者早日还清按揭贷款。因此，加拿大消费者的房屋自主率相当高。目前，加拿大的房主，有超过50%的人已经付清了所有按揭贷款，房子是free and clear；有按揭贷款的房主，平均持有房屋净值的比例也超过了50%。是否提前还款，如何提前还款，是每个加拿大房主必然要考虑的问题。

无论国内国外，往往所有银行的存款账户经过比较后，我们得出了这样一个结论：最好的存款账户是“贷款”。也就是说，把钱“存入”贷款，收益最大。原因很简单：在任何时点上，贷款利率通常高于存款利率；存款所获得的利息收入需要上税，而加速偿还贷款，不仅存款可以“享受”贷款利率，而且不是收入，不用上税。

虽然加速还款有这么多好处，那么你打算现在就动手去把银行账户里的存款取出来用于提前加速还款吗？现实中真正加速还款还是少数。毕竟北美的工薪族养房， 养车， 养孩子， 养狗， 每年还要出去度假，大家基本上还是月光族居多。因此，提前偿还按揭贷款需要同时具备三个条件：有能力，有意愿，没有后顾之忧。

封闭式（closed）按揭贷款，几乎所有的加拿大商业银行都允许一定比例的提前还款。提前还款的比例通常有两个，增加月供款的比例和大金额还款的比例。以TD银行为例，提前还款便利的两个比例分别为100%和15%。即，允许月供款增加至100%，也就是我们常说的double pay。但要注意，这个100%是指在整个贷款期内，可以将月供增加至原月供款的一倍，而不是每年。15%指的是可以每年提前还原贷款本金的15%。。而BMO的加速还款政策是：20%+20%，第一个20%指的是每年可以增加原月供20%，如果是5年的贷款期，第5年增加至原贷款月供的100% 银行允许的加速还款额度，当然是越多越好，除了可以节省利息支出之外，还可以在遇到必须要违约退出贷款合同时，可以有效降低罚款金额。

还有需要提醒的一点是，提前还贷可能会被罚，因为提前还贷会使银行受到损失。如本来两年期的贷款，你却要在16个月后全部还清，银行就会丢失8个月的利息收入。为了免受损失，银行将向你收取这中间的差额。距离贷款的期限越近，罚款越少，但这也都是你自己腰包里的钱啊。对于那些贷款快到期的客户，应密切关注自己贷款月结单上显示的本金与利息的组合部分，以避免被罚款，尤其是持有可变利率的贷款者。

综上所述，一旦万事俱备，决定在加拿大买房子，并通过贷款来完成的时候，最好首先弄清楚提前还款的利与弊，努力做到既节省很大一部分利息支出，又能讲求提前还款策略而不被迫交付罚金。

作者: Sally Han Mortgage Alliance资深房产理财顾问， 全职房贷经理
电话：647-328-2896