SALLY 经常收到这样的询问购买出租房申请房贷的电话，当我仔细询问了具体的情况之后， 有时往往会发生这样的情况，即客户的自住房与投资房价格相比，同样是独立屋，同期的自住房价格反而低一，二十万加元。

如果出现了这种现象，北美的银行批房贷的工作人员， 在审核房贷资料时， 一定会质疑为什么投资人宁愿住小房子， 而把大房子租掉？换句话说， 就是为什么自己委屈自己住小屋， 而把自己应该享受的大房子让别人享受？

由于经济文化背景等原因，我们华人的房贷专业人士，通常会理解第一代移民吃苦耐劳的习惯， 但如果这样做房贷申请，不管在大小银行那里，这种生活方式和理念是不可思议说不通的，房贷申请也是批不下来的。

那么这种情况怎么解决？

首先，SALLY的建议是人生苦短，先把自住房的标准住舒服了再考虑投资的事儿；

其次，B级银行在审批标准上较为宽松，如果房价相差不是很大，还是有可能；

第三， A级银行越来越严格，幻想银行的专业人士们不如你聪明，是极为天真和幼稚的， 尤其对于在北美没有读书和工作经历的新移民来讲， 千万不要想当然去自作聪明办大事。想侥幸过关的通常是竹篮打水，加拿大的保守和严格，以及后果都是不言而喻的。

纵观当前形势，各个银行的贷款审批政策虽然不同，但基本原则是一致的：投资房首付最低20%；租金收入只可以抵减投资房的债务，而不是将投资收入计入个人收入来计算偿债能力。什么意思呢？如果想投资，投资人一定要自己支付20%以上的首付款，同时，个人的收入要能够支持自住房的按揭贷款，汽车贷款和学生贷款等个人债务。举个例子，如果家庭收入2万元，每月家庭的全部负债是8000元，即使投资房的收入再高，银行也不会批准贷款。原因是，现在的家庭负债率已经接近一半，超过了42%， 而投资收入只能用于抵减投资房所产生的债务和开销，对家庭总的负债没有帮助。个人债务，尤其是自住房按揭贷款的每月还款额，是制约借款能力的最大因素。降 低自住房月供的方法非常少，一是降低利率，二是延长还款期。因此，有投资地产打算的家庭，要利用自住房贷款每次到期的时机，不断延长还款期(amortization)，才能有足够的借款能力，继续投资房地产。

最多可以有多少出租房？

有的银行限制5个，有的银行限制总贷款额不得超过1百万。目前最多的是16个。是的，16个。

所有租金都可以算做收入吗？

理想的状况是租金能够支付房屋本身的房贷，地税，保险和其他维修费用。这样在贷款申请中，对申请人的固定收入就不会有额外的要求了。出于风险控制的考虑，银行对租金收入的计算方法有所不同，有的只用租金的50% 或80%，以考虑空房率及正常维护费用。也有银行允许租金的100%加入收入总额，或者直接用保税单T1上的盈利和亏损额。

能拿到最好的利率吗？

可以得到最好的利率，只要房屋地点和信用记录符合要求。但有的银行要加收0.20%-0.25%，或者只允许5 年的浮动或固定利率，不允许1-4年的短期利率，等等。

需要哪些文件？

如果房屋已出租超过两年以上，最好能提供T1General。哪怕是报出租亏损也没有关系，至少有出租收入的记录。 如果不足两年，或者现有住房刚刚变为出租房，租房合同也可以。如果还没有租出去，但是有需要租金收入申请贷款，可以通过验房师获得当前的市场租金值。
新移民可以购买投资房吗？

完全可以。如果移民在5年之内，没有收入，已经购买了自住房，仍然可以购买投资房。首付和净资产会有具体的要求。
利率很重要，但绝对不是贷款的唯一因素。真正的贷款专家，通过制定周全的贷款方案，协助客户实现长期的还款及财务目标。服务和专业知识，才是总体衡量房贷从业人员的标准。

CMHC–加拿大按揭和住房公司， 是加拿大政府的国家房产机构和指导者。接受按揭贷款保险的原则和标准：

加拿大住房贷款 标准的问题。结论是：各家银行都参照CMHC（Canada Mortgage and Housing Corporation加拿大按揭和住房公司）的承保标准，审批住房贷款。

特点：

1. 1-4 个单位的出租房

2. 贷款金额与房屋价值比例（LTV）多至80%

3. 购买或重贷，并且提供灵活的选择。

单位数量：1-4 个单位，非商业用途。贷款目的：购买房产，转贷款，改进需求（一次和多次放款）。贷款金额与房屋价值比例（LTV）购买房产和重新贷款：80%， 适用于1-4个单位。首付款来源，传统方式的资金来源： 申请人的积蓄， RRSP提取，从资产中借出，卖房所得，亲属赠与等等方式均可。

摊销还款期（amortization），LTV小于等于80%，最多40年。对借款人身份要求：永久居民包括新移民（无加国信用记录）；自雇人士（由第三方证明收入来源）， 公司法人（必须提供个人的贷款保证100%）。需提供的文件：生意注册文件（少于3年经营历史）。CMHC会对行业模式的了解评估自述收入的合理性。贷款形式和利率，第一或第二贷款（重新贷款）固定，浮动。信用分数：购买和重新贷款： LTV 60.01%-80%， 最低信用分数580。购买和重新贷款LTV<=60%, 不需要信用分数。 偿债能力，信用分数在680分以下，GDS和TDS分别在35%和42%以下；信用分数高于680分，GDS/TDS：39%/44%以下。

作者: Sally Han Mortgage Alliance资深房产理财顾问， 全职房贷经理
电话：647-328-2896