最近SALLY接受了多伦多国语电台地产时段的有关房贷的访问，他们WOW1电台最近收到了大量的听众留言，他们急切地询问留学生和非居民买房贷款的热点问题。编辑关键女士收集整理了如下具有代表性的问题， 笔者一并作答。

问：非居民希望在加拿大置业，但从没来过，是否可以贷款买房?首先要做的是什么?（代理委托？创建帐户？）

答：在加拿大买房，涉及到产权过户和贷款的需要符合相应的加拿大的法律程序。首先外国人需要在加拿大开立银行账户。既然是贷款买房，就要每月付月供款，没有银行账户，就没法支付贷款本息。虽然加拿大各大主要商业银行在中国都设有分行或办事处，可以帮助开户，但这种账户通常需要在加拿大境内 激活，才可以用于支付。举个例子来说，客户在北京的某加拿大商业银行分支机构开立账户之后，可以将资金汇入该账户，但却不能从该账户支取，只有本人进入加 拿大境内才可以启动账户的支付功能。因此，从未来过加拿大，没有开立全功能账户的非加拿大居民，很难申请到按揭贷款。解决的办法就是，在访问加拿大访问期 间开立有效账户，或与加拿大境内有账户的亲戚或朋友开立联名账户。

其次，没有SIN卡并不代表没有信用记录。外国人不能在加拿大有不良信用记录。很多留学或工作的加拿大非居民，在加拿大已经学习和工作了多年，如果已经造成了不良信用记录，则按揭贷款申请很 难成功。通常来讲，外国人可以在加拿大没有信用记录，但不能有不良记录。例如，访问签证的加拿大非居民，在加拿大境内并没有信用记录，这种情况是可以申请到按揭贷款 的，可如果有不良信用记录，就很难申请了。因此，无论是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用记录，养成按时偿付信用卡账单，缴纳各项公用事业费的好习惯。

问：加拿大留学生可以申请住房贷款吗？是否需要父母家人的经济担保？

答：当然可以！但通常外国人需要有足够的首付款。非加拿大居民可以在加拿大的一些金融机构申请到按揭贷款，但首付款比例通常比加拿大居民高。持有工作签证，有收入的非居民是例外，此类申请人最多可以申请到房价80%的按揭贷款。没有收入的非居民最多可能申请到房价65%的按揭贷款。加拿大的金融体制是高度商业化的，每个商业银 行或非银行金融机构的贷款政策都不尽相同。

至于20%的首付，留学生和非居民能不能拿到贷款，回答是有可能的，虽然有很少的银行可以申请到， 但涉及到每个申请人的条件及银行各自不同的放贷政策，建议还是询问有经验的贷款专业人士，以求最佳解决方案。

问：非居民认为贷款经纪可以代表自己向所有的银行申请，是这样吗？有什么要求吗？

答：我们Mortgage Alliance 公司是加国最大的房贷公司，官方授权直接代理的47家A,B级银行和LENDER。一般人了解的A级银行有的直接代理，有的不是。但相比之下，即便不直接代理的少数银行， 有经验的房贷资深人士，也会给自己的客人提供最佳的解决方案和利率。其实五大银行直接之间，各有各的优势，也有各自的局限性。

房贷经纪的好处首先是利率优惠。在大多数情况下贷款经纪可能会比银行提供的利率要低。虽然贷款经纪也是同样从银行贷款，但是这里存在一个零售和批发的问题。如果单纯某一 个人去银行贷款，比方说大多数人可能贷三十到八十万吧（我们可以把这看成零售），对于个人来说这是不小的一笔数目，可是对于银行来说也只能算做是九牛一 毛。但是贷款经纪就不同了。在一年之中，贷款经纪的贷款总额可能达到数千万（这可以看作批发），比较而言，贷款经纪从银行拿到的利率会比个人自己从银行拿 到的利率要优惠。 其次是专业性比较强。贷款经纪可以站在相对比较公平的立场上对各个银行和金融机构的产品进行比较和分析，帮助贷款者在最短的时间内做出最佳选择。

第二，提高效率。在加拿大，大小银 行和贷款机构五十多个，产品之多，让人目不暇接。如果贷款者要一个银行一个银行去打听了解的话，不仅费时，费力，而且也不现实。所以，贷款者往往只能选择 主要的几个银行大概了解之后就做决定。而贷款经纪却能根据贷款者的具体情况，在最短的时间内帮助客户在各银行和不同产品中进行比较专业化的筛选和分析，提 出贷款建议，帮助贷款者有效地做出最佳选择。既省时又省力，还能拿到好的利率。

第三，找贷款经纪做贷款，可以确保信用不受影响。众所周知，短期内频繁查询信用，会降低信用分数，进而影响所拿贷款利率。通过贷款经纪做贷款，只需 查询一次信用，就可以在不同银行申请。也就是说，无论贷款者选择哪家银行，都只需要查询一次信用，这样，对贷款者的信用根本不会产生负面影响。
第四，找贷款经纪做贷款，可以降低贷款被拒的可能性。有些贷款者本来完全有资格拿到贷款，但由于不了解银行政策，在申请时未完整的给出自己的信 息，或者不知道该怎么正确说明自己的情况，结果贷款不被银行批准。而通过贷款经纪申请，贷款经纪则要根据银行要求对贷款者的申请进行预评估，评估通过再照银行要求申请和递交材料，否则会提出新的贷款申请建议。因此，可以有效避免贷款被拒的情况，大大提高贷款成功率。

问：如果持有探亲或旅游签证的人，看中房产或签署了合同后，签证到期需要离境，后续该怎么完成交易?

外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。很多朋友询问，如果持有访问签证来加拿大，看中了房产并签署买房合同之后，签证到期了，必须离境时，能否委托在加拿大的朋友完成买房和贷款交易。答案是肯定的。委托第三方交收房产，需要在律师行见证下签署 POA, power of attorney，即委托授权书。最重要的是找到同意通过委托授权书签署贷款文件的银行，此类银行并不多，即使同意，银行对交易的细节也会有比较严格的要求。因此，持访问签证来加拿大购房的外国人最好在离境之前搞清楚银行的相关要求，以及交易过程中的注意事项。

作者: Sally Han Mortgage Alliance资深房产理财顾问， 全职房贷经理
电话：647-328-2896