最近笔者的客户有不少是几年前签下的新房楼花，到了最后正式CLOSING过户的步骤。发现不少客户买了几年楼花，却不知道涉及的费用大概有多少。他们没有防备的状态让我也同情有加。随便举一例子：有个年轻客户在我的帮助下顺利地批下了新建屋的房贷。那是一套从建筑商购买的50多万的CONDO TOWNHOUSE， 然而过户当天下午在律师那里给我打电话，有点儿抢天呼地的悲怆感： “姐啊，我交了三万五的费税啥的，怎么这末多的费用啊“，我仿佛看到他欲哭无泪的样子，也很无奈。其实新房子升值的潜力也相对大些，凡事总有利也有弊吧。

由此想到了很多购买楼花的客户不清楚新房和二手房的税费区别，首先声明具体缴纳的准确数字，还是客户自己的过户律师具有最终解释权，这里提供给大家的是基本扫盲级别的相关知识。

主流媒体几年前就有报告指出，大多区的土地发展费是北美其中最高的收费，大温区的平均收费是23,418元；卡加利市7,475元；爱明顿市收1,425元。另外，美国全国平均收费是8,328元，其最高收费的加州的平均收费是21,648元，佛州也只收8,974元。

除房屋之外，新柏文大厦的土地发展费也同样攀升。政府的其他收费包括：销售税，土地转让税，申请及手续费，建筑批准费，新屋保证费及其他收费。尽管政府是向建筑商征收，但费用少不免会转嫁到买家身上。政府不断向建屋加收费用，是为了弥补政府财政预算希望达至收支平衡﹐同时此举较加物业税不易触怒选民。

HST Rebate联邦部分的计算方法如下：

当新屋房价在35万(包括35万)及以下时，返还HST联邦部分 (房价X 5%，也就是过去的GST)的36%。

联邦的HST Rebate 在35万时最高，为$350,000 X 5% X 36%= $6,300 元，而随着新屋价格的继续增加，联邦部分的HST Rebate数额逐步减少，到45万时减到0。

当新屋房价超过35万但低于45万时，返还为：(45万- 房价)/$100,000 X $6,300；当新屋房价超过45万时，则不会有任何返还。

安省HST Rebate安省部分的计算方式则为：

当新屋房价在40万及以下时，返还安省部分HST (房价X8%，相当于过去的PST)的75%；而超过40万则不计返还。

我们来看一下新屋价格分别在32万，42万以及50万时的不同HST Rebate。

新屋价格为32万：

联邦HST Rebate = $320,000 X 5% X36% =$5,760；
安省HST Rebate = $320,000X8% X75%=$19,200；
总的HST Rebate= $5,760 + $19,200=$24,960。

新屋价格为42万：

联邦HST Rebate = ($420,000-$400,000)/$100,000) X $6,300 = $1,260；
安省HST Rebate= $420,000 X 8% X 75%= $25,200；
总的HST Rebate= $1,260 + $25,200=$26,460。

新屋价格为50万：

联邦HST Rebate=0；
安省HST Rebate=$24,000(最高到 $24,000)；
总的HST Rebate=$24,000。

7)GST税率差的退税合约，您还可以得到1%的GST税率差的退税，就是2007年之前GST税率为6%，之后为5%，所以您可以得到1%的退税。

您在安省购买楼花时，除了土地转让税以外，还需交纳HST(GST和PST合并税，税率为13%)。

买了楼花到了交接时不外乎有以下四种处理方法：

1.您购买的楼花是用于自用(principal residence)，包括父母,子女等居住，价格就会是最后的价格，您不用再额外缴纳HST。

2.用于出租，建筑商将代税务局收HST。但是这笔钱可以从税务局的的另一个渠道退还给您–新房出租退税。退税申请的程序及表格可以参考国税局的网页，经常参与楼花投资买卖的地产经纪人都很熟悉，通常会在您买入楼花时就已经提示您要注意保留应有的文件了。

3.交接后就卖掉。你要交HST，并且税务局不退还，您只能把这笔钱加到卖房的价格上。

4.产权交接之前转手，俗称楼花转手，卖家Assignor同样有HST发生，但只是限于增值部分，买家Assignee接手后参照上面1，2，3条。

笔者在此提醒您，如果您交接时声明是自用，但交割后并没有真正自用，而是将其卖出或出租,您可能会被税局追讨HST退税，利息及罚款。

纵观笔者目前官方代理的四十多家银行及金融公司的房贷政策，对于现金和自雇收入的申请人，包括信用有瑕疵的客户，针对HOUSE，SEMI，TOWN-HOUSE，次A级银行目前最低要求15%，对CONDO至少要20%，甚至达35%。

作者：Sally Han 资深房产理财顾问，全职房贷经，就职于加拿大最大的贷款公司Mortgage Alliance
查询电话：647-328-2896