作为一个理科男，笔者尝试去研究关于房屋买卖的很多事情背后的逻辑，但事实上肖郎发现，这个事情还真有点难，而且效率不高，关键的是可能也真没有这个必要。肖郎认为，在大数据时代，通常用概率说话。其实是一个知道“是什么”就够了的年代，而不需要知道“为什么”。举一个例子，从2004年起，沃尔玛公司注意到，每当季节性飓风来临之前，不仅手电筒销量增加了，而且蛋挞的销量也增加了，因此，当季节性飓风来临之时，沃尔玛就会在库存的蛋挞放在飓风用品的位置，以方便行色匆匆的顾客从而增加了2倍多的销量。大到沃尔玛这样的零售巨头，都不去研究“为什么”，而仅仅知道“是什么”就够了，何况我们一般人？

所以，在这里有一个小小的请求，大家的咨询肖郎都会热心回复，肖郎会通过对数据的相关关系分析告诉你会发生什么，但请务必切记，不要问我为什么，因为我真的不知道，但我可以告诉你是什么，而不是为什么发生，其实就够了，这已经足以让我们更好地做出决策。所以，不要问我为什么，但我可以告诉你是什么。

很多人一想到大数据，就会想起每月政府或者地产局出的关于房地产市场的统计报告。但在肖郎看来，这个报告只有统计学上的意义，对于买卖行为的决策参考价值不大。另外这个数据已经是各种综合和调正过的数据，其实很难说明事实的真相。正如水是湿滑的，但单个水分子却不是。

肖郎有自己的方法来预测某个社区未来1-2个月是否是最好的卖房和买房时机。一般来说每天肖郎要接到50个多个左右关于买卖房子的咨询电话，肖郎发现某段时间咨询肖郎在某个社区卖房的客户电话明显增多的时候，房价在未来1-2个月会表现平淡，甚至会稍有下跌；当咨询在某个社区买房的客户电话增多的时候，房价在未来1-2个月会表现相对强劲。从而肖郎会以此为广大卖家和买家做出建议，而且往往是和卖家和买家本来意向相反的建议，但往往是正确的建议。不要问我为什么，我只能告诉你是什么。

普林斯顿大学的诺贝尔得奖者丹尼尔.卡尼曼证明人有两种思维模式，第一种是不费力的快速思维，通过这种思维方式几秒钟就能得到结果；另一种是比较费力的慢性思维，对于特定的问题，就是需要考虑到位。人们经常会实用不费力的快速思维。但结果则不一定会是对的。

比如卖房，一般的卖家都会找几个地产经纪来给自己的房子估价，然后选择估价最高的那个经纪来作为自己的经纪。大多数卖家由于情感因素都会觉得自己的房子比周边的别人家的房子好，所以就顺理成章地认为估价高的经纪才估得比较准，而且也快速思维认为估价比较高当然会卖得比较高，但这样做的结果是什么呢？来看房的人不少，但是就是没人来谈offer，房子放在市场上很久都卖不掉。因为您的房子已经被做为了您这个小区的反面代表了，买家来看看您的房然后就觉得其他的房既便宜又好，当然去给其他的房子下offer去了。这样您的房子就陷入了恶性循环之中，因为房子在市场上时间越长越不好卖。本来房子是没什么问题的，但就是因为价格高很久卖不掉，而导致不少买家会以为房子本身有什么问题，这样真的是很得不偿失的做法。从另一方面来讲，要把自己的房子长时间保持在showing condition是很困难的事。中国人做饭煎炒蒸煮样样都来，做一顿饭后把厨房收拾干净都要很久更别说整个家要天天收拾得一尘不染了。尤其是家里有老人和孩子的家庭，要把家里保持的干净整洁也是很困难的。

所以，卖房叫价不是越高约好，叫价在市场价，甚至偏低一些会更WORK!

最近一段时间，关于多伦多房价上涨是否因为华人买家的原因造成屡有争论，甚至见诸报端。正反双方会列举各种书籍和案例来说明自己的观点。但以肖郎买卖的数据分析，的确因为买家是国语华人买家而成功卖出和卖出高价的概率要远高于其他买家!一是国语华人买家下OFFER大部分都是没条件的FIRM OFFER;二是价钱上一般都比较让卖家满意。尤其是每年新移民和访客较多的时间段，学区房房价飙升一房难求也是特别明显。大家不要问肖郎“为什么”会这样，我只能说：“就是这样”。所以，要想卖一个好价钱，国语买家还是功不可没。

关于卖房，还有一些事实需要让大家知道：

1、带租客卖房很难卖出也卖不了好价钱；

2、通常第一个OFFER价钱会不错。

3、知名度高的卖房经纪，更容易卖出高价钱。

作者：肖郎 HOMELIFE LANDMARK 地产经纪
电话：647-515-1111
电邮：[email protected]