卖房的第一步就是给房屋评估其市场价值，也就是说估价。卖家都想给自己的房子卖出更高的价，卖家的想法没有错，但问题的关键是“不是卖家认为自己的房子值多少钱它就能卖多少钱” ，决定一个房子的市场价值因素很多，甚至房子最终的成交价也不一定就是其真正的市场价。

有朋友会说政府不是对房屋有一个评估价吗？是否可以参考政府的评估价呢？政府的评估价的实质是用来征收地税的依据，而并不是建立一个房屋市场价的标准。评估价乘以政府定出的税率就得出了屋主应付的房产税。每年政府有关机构都会对每一个独立的物业出一份评估价。

简单来讲房产的评估价包括两部分：土地价值和房子价值，两者相加就是这个房产的政府评估总价。

一个有经验的卖房经纪给出的您房屋的市场价格(或者叫价)常常会和政府评估价差别很大，主要是因为：

1. 两者时效不同，政府评估价是政府的评估人员对您的房屋在上一的市值评估; 而专业经纪是对房屋在近半年甚至近1-2个月市价评估。

2. 评估的方式不同，在政府评估时，评估人员面对的是全部GTA的房产，他们能做的只是根据相邻街区上一年房屋平均售价做参考，从而给出一个大概的价格。相反，专业经纪对比的是“即时”刚刚售出的附近房屋的价格，并且会综合考虑整体的经济走势，政策，银行利率，甚至房产周边发生的能够影响房屋价值的各种因素–如新建的公交车站，学校，商场，政府出台的新的规划等。

3. 评估的准确程度不同，政府评估价所参考的项目主要是，Lot，土地面积; 房间总面积; 建筑年限等，十分粗线条， 反映不了面积相同的两间房屋所用建筑材料的不同，更反映不了房屋朝向，平面布局以及高档建筑材料等所形成的房屋价值的差异。而专业经纪是会考量其中每个细微差异，给出相对准确的评估价格的。

4. 可信程度不同，政府在每年发出上一年的评估价后，通常给业主30天的上诉时间，如果业主认为政府评估价过高或者过低，都可以提出上诉。虽然，提出上诉的比例不高，但是因为程序相对简单，审查也不甚严格，有些深谙其道的卖家就利用了这其中的漏洞提供不实证据而恶意提高自家房屋的政府评估价。误导买家，过分迷信政府评估价可能会造成重大损失的。

那么究竟如何给房屋估价呢？滑铁卢大学的调查统计显示：房子在挂牌的最初2-3周内最容易成交，21天之后，潜在买家的兴趣和购买诚意开始直线下降。所以，在上市的前3周是否能吸引到合适的买家变得极为重要。那么到底有哪些常规的估价方法呢？

方法一：对比附近在卖房屋的价格

在选择对比范围时，研究结论最可比的空间范围在500米之内而不超过1公里，否则两栋房屋所处的小环境，地理位置，比如离学校，超市，公交车站等的远近都发生了较大的变化，不再可比。比较时首先，是房间面积，数量和所占土地的面积的差异最好在10%- 15%之间，超出这个范围就要做增/减价格的调整然后重点考虑，建筑年限，朝向，土地宽窄，是否临路，室内装修材料，屋顶，锅炉年限等，然后对价格逐一做出修正。

方法二：对比已售出房屋的价格

除了在售房屋之外，最近3个月内已经售出房屋的价格更有参考意义和价值，按照上面的选择参考房屋的方法和范围，逐步把参考房屋的数量缩小至3家左右，然后，要根据房屋市场的情况拿出最终定价。一般来讲：

1) 在买方市场情况下–市场冷淡，经济萧条，供大于求的情况下，要价一般要低于参考房屋价格的5%左右；
2) 在卖方市场情况下–市场活跃，成交量大，经常出现抢Offer的现象，供不应求的情况下，要价应高于参考房屋价格的10%左右；
3) 在市场较平稳的情况下–应基本按照参考房屋价格的定价。

方法三：成本加成法

在一些成交不活跃的社区，可能最近1-2年都没有成交记录也没有人拿出来卖过，那么可以计算出自己的买进和持有成本再加上这个社区的平均涨跌幅得到一个市场价。

方法四：主观定价法

一些独一无二的房屋，一些卖点极为突出的房屋因为独一份，卖家相对具有定价权，可以根据自己的意愿来定价，碰上喜欢的也只好出这个价了；这个定价方法的缺点就是可能曲高和寡都没有人看和下OFFER，毕竟做一个守株待兔的卖家很难实现愿望。毕竟为了自己喜欢而不计代价的“冤大头”少之又少。

方法五：综合法

笔者常常将以上四中方法综合起来运用，并在房屋正式上市前运用庞大的社交网络和广告宣传支持进行市场测试，测试后再进行修正最后得到一个精准的定价。

作者：肖郎 HOMELIFE LANDMARK 地产经纪
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