兵经曰：”能相地势、能立军势、善以技、战无不利”。顺势才能造势，借力使力，顺势而为并抓住趋势，这是通往成功卖房必学的功课之一。古人云：凡事”顺天、因时、依人”，这就是我们常说的，天时、地利、人和，顺势而为才能”水到渠成”，唯有水到渠成才能理所当然。”你必须时时乐见改变，但不要被改变支配”，要如何因应，则考验着我们的能力。今天笔者和大家分享借势营销的技巧和学问。

要借势，首先要了解“势”是什么，“势”就是趋势。作为卖房经纪，如若能透过现象看本质，并能及早发现趋势，并能预测和掌握趋势的发展，再加上因势利导，那么你所做的一切就能顺理成章，水到渠成了，当然也因此轻松卖房，事半功倍。

了解趋势就像是”“开窍”，而开窍有时就像是灵光乍现，有时又像是找对了保险箱的号码，是那种一触即发却做对选择的事。而了解趋势，就能让你做正确的选择，我们都想把自己的目标推向比较正确的方向，那么我们就必须知道趋势在哪里。卖房也需要顺势而为，借势现有的、潜在的可能利用的因素，才能说找了一把钥匙，否则根本就是无门可入。

房屋既是一个刚需消费品，也是一个投资理财产品，甚至是一个心理满足的产品，在不同时期，不同的买家对不同的房屋的需求是不断变化不断更新的，需求在变化。因此在卖房时的营销策略也必须根据不同的市场环境不同的潜在买家而有针对性的设计。所谓天下没有无敌的策略，只有因地制宜，身随心动，造势借势，顺势而为才是顶尖经纪应有的范儿。

肖郎成功卖出的许多房子都是采用了借势顺势的方法，从而一举在短时间内卖出个好价钱。而借“势”的营销方法有以下几类：

一、借外界宏观政策的“势”：

最近银行调高的实际执行利率对于首次购房一族存在着限时享受预批过的低利率的商机。而去年的投资移民收紧和大幅度提升资金门槛的消息，也让肖郎捕捉到其中的商机，成功帮卖家卖出数个学区房。因为以后凡是来的投资移民会更富有，因此也会进一步推动学区房的价钱，所以对于很多买家而言，目前仍是较好的买进时机。

二、借最近卖掉的邻居的“势”来营销：

邻居刚卖出一个高价，在这个时间后最快时间拿出来卖，一定是一个不错的卖出时机。笔者研究发现： 第二个拿出来卖的房子，价钱甚至会超出第一个卖出高价的房子；而第三个拿出来卖的房子，价钱就会不如前面两个；从第四个拿出来卖的房子开始，有些房子甚至无法卖出。因为买卖力量的对比总是时刻变化的。只有在第一时间跟进的卖家，才可能借到第一个卖家的“势”，而其他人则可能面临卖家过多的局面。
　　
三、优势明显，则选择卖家和买家都最多的时间点来上市，一般来说是春秋两季，借“旺季”的“势”：

A、价格借势。如果自己的房子和邻居竞争者是类似，并且内部状况、位置等都和邻居竞争者在伯仲之间，那么需要采用低价抢OFFER或者比竞争房屋稍低的定价，别看仅仅只相差1-2万的定价差异，但往往能最直接突出价格优势，这往往是把潜在买家拉到自己旗下的最后机会。而这个时候叫价最低的房屋往往会成为最后卖价最好的房屋。

B、特色借势。如果自己的房子是独有的RAVINE，背靠风景或森林的；或者自己的房子是WALKOUT走出式地库的，那额外高出的定价往往会让买家有充足的理由去接受它。一部分对房屋状况敏感而对价钱不敏感的买家会将这个特色房屋做为购房首选。

四、借房屋的功能自身之“势”

A、购买行为本身是一个常被忽视的借势契机。比如学区房自然在学校开学注册前最好卖；地铁房自然是冬天大家感觉地铁特别温暖的时候最好卖；湖边房一定是夏天的时候最好卖等；老年公寓一定是越靠近超市越好卖等等。注意观察、分析买家的购买行为，并从中发现并运用规律借势营销，往往会收到出其不意的好效果。

B、心理，微妙的借势力量。“望子成龙”是学区房的心里借“势”；“尊贵唯一”是豪宅的心里借“势”；“超高性价比”是首次购房者的心里借“势”；“自住出租两用”是买后复式房屋的心里借“势”等。

借“势”营销，因时因事而异，并无定论可言。借力打力方可事半功倍，有时一味追求定高价，求出格并非是好的方法。做一个先行者往往可能成为“先驱”和“先烈”，“先走一步”有可能“先死一次”。

作者：肖郎 HOMELIFE LANDMARK 地产经纪
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