近几年来，多温两市房价飞涨, 即使今天油价处于$30/桶已经令加国经济处于危机边沿, 仍然有房产界的专业人士人认为房价还会继续上涨。究其原因是加币贬值诱发大量海外资金涌入, 加上房地产市场又出现了一支新兴的投资主体-非税务居民投资加拿大的房地产。

一般来说，加拿大非税务居民投资的主体主要有以下几类人士，一是在加拿大留学，或持有加拿大工作签证希望申请移民者；二是有意或正在办理加拿大移民者；三是有意将送孩子到加拿大求学者；四是基于国内房地产投资现状，希望拓展海外房地产投资市场者; 五是5年后失去移民身份(枫叶卡)的家人。

按照加拿大联邦法律，非加拿大税务居民可以在加购置、拥有和出售房地产，同时法律也赋予了各省可以立法对非税务居民或由其控制的公司购置房地产进行限制的权利。比如安省的 « 外国侨民房地产法 » 给予非税务居民拥有或出售房地产的权利，但其制定的 « 外省公司管理法 » 要求在安省以外区域组建的公司必须取得许可后才能在安省购置、拥有和转让房地产。

非税务居民购买房地产时与加拿大税务居民交纳的税费是相同的，但在出售房地产时的税务却有很大的不同。首先，税务居民拥有的住房如果符合有关主要住所的规定, 房屋出售时资本增值是免税的，而非税务居民则不能享受有关主要住所的税务减免。

其次，税务居民和税务非税务居民有关物业租金收入及出售房产时的资本增值收入的财务处理方法是不同的。对于税务居民来说, 收取的租金扣减房屋出租的日常费用后的净租金收入与其它收入比如雇佣收入合并计税，同时享受个人基本免税额。

作为非税务居民，可以选择以总租金收入法或者是净租金收入法来纳税。按照总租金收入法的规定，租客或者物业管理人有义务在每月交租金时，依法扣除总租金的25%，在15天以内上交给税务局。当然，你也可以选择按净租金收入法来纳税，填报NR6表并经税务局批准以后，租客或者物业管理人就可以按照净租金的25%代税务局扣税了。

对于资本增值的税务处理,都是增值的50%计入纳税人当年收入计算所得税。所不同的是，税务居民的投资物业可以先卖出，然后才报税和交税，非税务居民需要在卖出房产时预扣税款。非税务居民卖家必须在房产将被处置的30天之前，或者在被实际处置后的10天以内，通知税务局。卖家需要填写相应税表T2062或T2062A，连同所需的支持文件一起寄到税务局，并并申请一份清税证明书（Certificate of Compliance），以确认因物业增值而必须交付的税款数额。未按时上交相应税表会导致税局罚款，超期一天罚款25加元,最高罚款为2，500加元。

如果卖方未取得清税证明书，那么买方有责任承担卖方所欠税款 ,所以买方一定要通过经纪和律师确认卖方是居民还是非居民。如果卖方是非税务居民，在未取得清税证明书的前提下，买方律师有权事先扣留高达房价 25%（未折旧的房产）或50%（已折旧的房产）的金额作为税款保证金，在取得清税证明书的前提下，扣款金额为卖价减去成本价后的25%。在收到政府发出的清税证明书后，买方律师会用此保证金付清卖家的有关税项，剩余款项退还给卖家。

有人会问: 这些人没有加拿大身份, 其中不少人连临时工卡号码都没有, 如果不申报赢利，税局怎么能查得到？答案是税局可借助房地产资料库、土地登记资讯、建筑许可资料和发展商提供的买家名单以及线人举报等查核转售单位获利后不报税的案例。税局在查核过程中会特别留意投资者买卖的交易频繁程度，一旦发现转售单位后获利却又未有申报者，将面临惩罚性税款征收甚至被追究刑事责任。

以上与你的分享，不构成任何建议， 仅供参考, 对具体个案，欢迎预约咨询。 作者焦连海先生: 资深财税规划师, 业务范围: 电子注册报税, 家庭税务规划, 家庭财务规划等。请阅读后留存本篇文章, 可获得1小时面对面免费咨询和首次报税$5的折扣, 请电话预约: 416-909-6939/647-939-0696