（星星生活专栏作者余若扬）安省政府本周提出一个事关重大的发展和环境保护计划，听取公众意见和建议。

这个计划的主干是要加大对绿地、湿地等敏感环境因素的保护力度，这当然是功在千秋，恐怕也是势在必行。但这个大型长远规划，对区域内房地产市场的影响也是显而易见的。

多伦多独立屋房价飞涨本来就是因土地有限而起，如今增加了森林河谷等珍贵自然资源的保护，土地限制更大，房地产价格恐怕就更加一发而不可收拾。

这份报告叫做“大金马蹄地区2015年到2041年健康、繁荣和成长规划”。规划中的该区域，主要是大多区，外加咸美顿市。可以理解，此区是加拿大近年中成长最快的城市区域。预测在未来25年中将增加400万居民人口。这个人口数字相当于是目前多伦多市、密西沙加是和咸美顿市三地人口的总和。对城市构成颇大压力。

这也就是上述规划制定的背景。规划由一个专家小组策划，主持的是曾经担任过多伦多市长的龚比（David Crombie）。

支持这个规划的，自然是环保意识比较强的人们。因为未来如此庞大的人口增长，眼看难按老路子进行。 所谓老路子就是独立屋、自家的花园和数部家庭汽车放到一起构成的所谓北美梦想。该梦想延续了多个世纪，其乐融融。加拿大和美国相似，地广人稀，土地供应似乎无限，所以正适合做这样的梦。

但到了上世纪末至本世纪初叶之际，才发现这样的梦也做到了差不多尽头。因为首先是交通阻塞，车多开路，开路的速度和空间都越来越慢和越来越窄，而新增汽车的速度则非常快。多伦多老市长拉士曼曾经主办过一个城市峰会。三级政府代表光临，大家的共识就是大多伦多地区未来需要集约发展。

集约发展也并非什么新概念，亚欧其实都是走这路子。

但人们的人生梦想，改变也是需要时日。峰会迄今十多年过去了，省府的这个中长期发展报告，可说是峰会共识的延续。可以说水到渠成、理所当然。

可是，就这个报告的方向，直接带来的问题之一是大多区房地产市场行情将更高。投资投机的人们更要冲进来抢房子，使得普通居民的日子更加难过。现在加拿大各地房产市场平稳合理，唯独多伦多和温哥华扶摇直上，给普通市民带来的其实不是好事。

除了少数年纪大的人可以将房屋出售，而去买公寓或搬到远郊退休。大部分市民只有一套住房，只好纸面富贵，而未来如果物业税调高，那么老百姓日子就更加难过。房屋不是普通商品，不能完全适用市场经济规律，政府有责任保护市民，免受外来资本的戕害。因此这个长远规划的通过，需要有实际的通盘的考量，才能真正使得集约化发展，成为本省主流。否则预期的改善人们生活的目标则不易达到。