再谈百万房贷(二)
2016-06-01 14:11:04
来源:星星生活

我在去年发表的《怎样看待百万房贷》一文当中提到:“一定要端正心态,以平常心看待,要时时想到它的预期投资效益,就会变压力为动力。当然在战术上,要未雨绸缪,宏观部署,早做准备,抵御随时可能出现的风险,例如丢工作暂时还不上月供的风险。只要长期守住房产,百万房贷就是未来的百万资产。”网友JEFF对此提出的质疑是:你能帮我贷款百万吗?你能帮我守住房产吗?

JEFF认为我在忽悠大家,百万房贷不是那么好借的。其实,我的意思主要是指两个或者两个以上房子的房贷累积加起来达到一百万,单独买一个大房子贷款一百万的情况离工薪阶层比较遥远,在这里就不谈了。对于已经有了自住房,有了一定升值后,即使还有些贷款,再买第二个房子,因为有了足够净资产,申请贷款就容易多了。

一方面,JEFF对加拿大的具体贷款政策了解很少,加拿大有几十家贷款机构,每家的房贷政策都稍有不同,即使同一家贷款机构或银行,适合各种情况的不同贷款政策即使工作人员都不是每个人都清楚的,所以做一个专业全面的贷款经纪不是那么容易,需要很多的实践经验和很广的信息面,绝不象外行人想的那么简单。JEFF 说的什么买自住房至少要首付20%,投资房至少首付35%,还有其他一些谈论加拿大房贷的看法,纯粹是想当然,纸上谈兵,道听途说,以讹传讹,这才是真正忽悠人。

最近一年多,加拿大的房贷政策整体上是收紧了一些,但绝对没有象JEFF 说的那么绝对,只要有一定收入,首付就有可能会低些,收入很低,也有一定办法。有的贷款银行可能卡的太死,那没必要”一棵树吊死",不行就找别的家了,这没有加拿大统一一致的贷款规定。我说的都是合法合规的房贷,关键看你知不知道。我的很多客人买投资房的首付都不超过35%,即使累积房贷达到一百万,不信的话可以随时找我对质。这就是房地产投资的信息不对称性,纸上谈兵没意义,不要什么都想当然。

另外一方面,JEFF没有理解净资产的概念,一下子拿出五十万现金做首付买房对于老移民是很难,但拥有四五十万净资产对于移民十年的中国人并不是什么大惊小怪的事。一个最重要的前提就是这个老移民没有听那些房市看跌派的忽悠而一直不买房子去租房子。如果五到十年前在多伦多买了还算可以的房子的话,现在普遍升值都有二三十万左右,再加上这些年还的房贷本金(很多中国人都是加速还款),还有其他积攒的钱,有个五十万净资产很平常。如果夫妻俩再有个还可以的工作,去累积贷款一百万就不是什么大不了的事情了。

当然,既使有五十万首付也不一定绝对保证能借到一百万。JEFF 说的前不久网上看到的拥有五六十万的人最后没贷到款的事情都是个别情况,我还知道有的人在加拿大存款百万,但信用不好,有的银行一分钱也不借给他呢。但这种情况对于中国移民来说,发生的可能性太小了。

关于老生常谈的问题:工资不涨房价涨,这个问题我已经多翻讨论过了,多伦多渐渐的就是象纽约,悉尼,温哥华,北京等国际都市一样,房价不是由本地工薪阶层的购买力所决定的,而是由国际买家的购买力所决定的。总是站在本地购买力的角度去看待多伦多的房价走势,这无异于坐井观天。所谓忠言多逆耳,普通人喜欢的消息当然是工资涨房价不涨,大家都买得起房子,可是多伦多的事实情况并不是这样,如果"报忧不报喜",让大家都逃避现实,现在有能力买房而不买,有能力投资房子而不投资,将来买不起了,到时候一把年纪了才后悔莫及,这难道不是在忽悠人家吗。

作者:土旺 (全职房地产投资人、大鹏地产经纪)
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