房价涨了不少，买房者借的房贷数额也与日俱增，以前借个二三十万已经很多了，现在动辄八九十过百万，银行哪来那么多的钱呢？钱都拿去买房了，其他花费就少了，柴米油盐应该降价了吧？事实上是几乎所有东西都在涨价。

去银行借百万贷款的不少，但是上银行存百万元定期的没见几个。如果银行是获得了存款者的资金后才能借出同等数额的贷款，那么银行付出1-2%的GIC利息，借出的房贷利率只有2%，还要负担各种巨额开支，银行看着就有点像慈善机构了。事实上5大银行是加国最赚钱的公司，他们的盈利相当于百家最赚钱的企业中其他95家盈利总和，是正儿八经的大财阀，而房贷业务又是银行的主要利润来源。

所有的困惑都可以归根于同一个原因来解释：现代的储备银行制度。商业银行只要有一定比例的储备金，就能借出很多倍数的贷款来。银行没有这笔钱也能借出钱来？钱是商业银行印出来的？不是只有中央银行才能印钞吗？答案是对也不对，Google一下“reserve banking system”,”how is money created”，纸币钞票只有中央银行能印，但是数量不多，加国平均每个人1,000多块钱吧，但是借贷人去银行签下贷款合同，承诺了一笔债务以后，银行给借贷人账上打进的钱只是一个信用额度。这个信用额度才是我们平常意义的钱，这个钱人均有5万多元，房贷额则人均有4万多。一个普通的借贷过程就是制造金钱的过程，也就是在制造信用和债务。搞了半天原来我们每天挣的花的吃的用的存的借的全都是信用和债，或者说都是些“I Owe You（IOU）”(我欠你的)。不夸张的说，信用和债务（IOU）已象阳光空气一样成为人类社会存续的必要条件。

没什么大惊小怪的，就算是传统意义的硬通货如黄金也不过是人与人之间信用和债务的载体，但是硬通货毕竟总数量基本稳定。当货币和黄金脱钩成为信用货币以后，数量暴增就不可避免了。看看这样的一组数据：

美国国债总额在奥总上台这几年从8万亿增至19万亿，还没算州债，市债，再加上养老金，Medicare, Medicaid，政府雇员退休金等年年亏空，窟窿一个比一个大，都是要政府拍胸口保证的未来债务，总数加起来有100万亿，一个婴儿出生就伴随着30多万的债务。那些还只是公共债务，私人债务数额更惊人，达到155%GDP；

加拿大GDP 1.8 trillion，公共债务则达到91%GDP，在持续增长；私人(个人加企业)债务达到208%GDP，在持续增长；

中国2014年社会总债务达到282%GDP，这个百分比已超越了美国。

金融危机以来2007-2014年，全球新增债务超过57万亿美元，总额达到199万亿美元，达到全球GDP286%。

那些数字有多大，代表着什么，有各种不同的解读。债务IOU太多很快就要系统崩溃了？恐怕不一定，至少谁都还说不准。我们只知道那都是些天文数字，如山似海的IOU。

金钱，信用和IOU每天都被海量制造出来，它们满世界流动，推高了几乎所有资产类别的价格，全球各大都市房价更是水涨船高。现在已经是全民印钱的时代，如果不想自己的资产缩水，最好的办法是借贷买入增值资产，对冲通货膨胀。事实上，贷款买房就是制造信用的过程，是普通人为数不多的站在印钞机旁的机会。

说回多伦多GTA，房价太高了？独立房长期供应受限，而钱的供应就基本上只受限于购房者借贷能力和借贷意愿，时间一长钱总是会变得越来越多的，独立房只有那么些，以后还能用同样的钱买到同样的房子吗？身处这个城市，最好的财务选择不言而喻。

你还在拼命还贷款，还是已经还清了？满世界都是债务，你的财务安排里是不是也要有债务的成分呢？说白了就是去银行借一点，多借一点？当然不是说银行钱可以随便借得到的，银行有监管当局的借贷准则，有自身衡量风险的机制。去银行借钱买房可是要看收入，信用，首付资金和负债比率的，还有各种规章条款，提供各类文件等。还不上钱的话，也是要赶人加追讨的，所以借贷要适度，不能超出偿还能力。

以上仅属个人观点，投资有风险，入市风险自担！

作者：Charles Zhu 加华置业地产 资深房产投资人
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