“二百万负翁”的现金流(下)
2017-03-14 19:33:17
来源:星星生活

在小房换大房后,之前的小房该不该卖,一直是一个让很多房主夜不成寐、辗转反侧的问题。往回看,在多伦多换了大房后卖掉小房的都是后悔不已,感觉多少年都白工作了。

但往前看,又踌躇不前、怕三怕四的。

这就要具体细算一下,以上文讲述的“二百万负翁”现金流的例子为例,方案二“把已有的房子出租,同时Refinance去做首付买大房子”会比方案一“卖掉已有的房子,拿到钱全部做大房子的首付”要最终每月净值多付大约$2,000,一年成本就是:

$2,000 x 12 = $24,000

每年的账面负现金流如果都从HELOC里面出的话,方案二比方案一每年要多付的利息是:

$3,200 x 12 x 3.2% = $1,230

一年成本加上借贷利息为:

$24,000+ $1,230 = $25,230

对于一个130万的房子就是:

$25,230/$1,300,000 = 1.94%

就是说只要这个房子以后每年平均涨幅超过2%(不计通货膨胀),这个房子就该留着出租,而不该卖掉。现在加拿大的通货膨胀率每年就大约2%,加拿大最重要的经济中心、金融中心、移民中心城市的土地增值幅度如果还达不到通货膨胀的增幅,那这个国家肯定是发生严重经济危机了。

就目前整个世界形势和加拿大形势综合来说,对多伦多的房地产市场的影响仍然是一片大好!不是小好。尤其是大多伦多好区的土地,地价平均年增幅超过通货膨胀这是最基本的经济发展需求,属于基本的经济常识,不需要什么高深的经济理论去推导。

当然,一下子负债二百万,以后花钱都得从line of credit 里面借钱用,还得付利息,这听起来让我们这些习惯量入为出、视欠债为粪土的中国人感觉很不舒服。但要想辛苦赚来的钱不贬值,自己不吃亏的话,必须得习惯这种做法,其实这也是要习惯富人的思维:用别人的钱去挣钱,借别人的钱去提前享受生活。

如果说预期以后还有别的花钱的地方,担心将来负担不了的话,这个也需要具体细算。假设以后孩子要上私校,一年3万,如果方案一把已有房子卖的话,截留些钱做学费,房贷当然要增加,利息当然也要付。方案二已有房子不卖,则学费从Line of credit 里面出,同时付利息。方案一和方案二都是要多借同样的钱,付的利息也差别很小(因为最终利率区别很小),左手和右手的区别,背着抱着一样沉。

其实这是思路的不同,是从工资里面攒钱(增加房贷),还是用line of credit去周转付钱而不影响平时个人生活的问题。只要line of credit 有足够额度,方案二兼顾了投资和自用,当然是首选方案。

“二百万负翁”其实是一个心理上的负担,只要把自己从“一定要还清房贷”这个陈旧落伍的思维解放出来,日常生活就可以做到没有压力,开心迎来每一天。实际上,想到多伦多房价又上涨了,净资产增加了,反而生活更有动力了。

在一个世界各国的中央银行比赛印钞票,利率超低的今天,让房产净值(Equality )“躺着睡大觉”,不去钱生钱才是比较傻的想法,更傻的想法就是非要卯足了劲尽快把房贷还清。

作者:土旺 (全职房地产投资人、大鹏地产经纪)
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