房产投资的真正保障是什么?
2017-03-20 18:13:03
来源:星星生活

我最近刚写文章谈到现金流和房产升值孰轻孰重,写完意犹未尽,上周碰到件事跟这个话题正好很有关系。

上周有个西人给我打电话,要租我的一个出租房。我过去后见到他,他说他从安省伦敦过来的,现在在多伦多工作,他在伦敦有个房子,租出去了,所以他也是房东,他现在两头跑,需要多伦多也有个住处。我最喜欢这样的租客了,马上爽快的答应把房子租给他,我把合同、钥匙拿出来,跟他说只要合同一签,当天就可以入住,反倒是人家不知道能住多少时间还在犹犹豫豫的。

我把合同塞给他,告诉他回去考虑吧,我就起身准备带他出去了,然后我随口说了一句:“伦敦不是挺好的嘛,你干吗要跑到多伦多来。”结果他神情马上沮丧起来,泄气地说伦敦在走下坡路。我很是奇怪,“伦敦不是有个大学吗?”他说:“是,再就还有个医院,但其他就不行了,很多工厂都关门了。”

这一下子激起我强烈的好奇心了,我又坐回凳子,硬拉着他聊了起来。他跟我解释道伦敦的大学和医院,是提供了不少工作机会,可是城市其他的工业在衰退,有七八个美国企业,包括著名的GE,以前在伦敦当地开的工厂现在都关门了,全部搬回美国去了,还有些美国企业也在搬迁计划中。

我听了很奇怪,加拿大的人工成本不是比美国便宜吗?过去几十年都是美国企业到加拿大来投资设厂,加拿大成了美国的后院和生产供应基地,怎么现在这些美国企业要搬回美国了呢?他解释道,美国经济危机以后,美国政府为了挽救本国经济,鼓励企业回迁,以促进就业,各地政府都推出了一系列的优惠政策,吸引美国企业回归,所以伦敦的不少美国企业就都回去了。

这个看房的西人租客就是在这样的背景下遭遇失业的,现在只好跑到多伦多来谋求出路。我问他在多伦多干什么工作,他说在给一个CONDO大楼做安装通风管道之类的工作。再问是哪个CONDO项目,居然这么巧,这个CONDO,我几年前买了它的一个楼花,现在这个CONDO快要建好,年底就要入住了,所以能想象它的施工现在很忙,很需要人手。

西人租客感慨地说,很羡慕多伦多的兴旺,还是多伦多的工作机会多,多伦多到处盖楼就带动很多就业,他自己不少朋友也到多伦多这边来工作了。因为这个CONDO的工作是合同工,几个月就结束了,他面带愁容地说现在到处联系下一个工作,可能是去温莎。为了挣钱,尤其自己伦敦的房子还有房贷,只好东奔西跑了。

跟西人租客告别后,我陷入了沉思,这个西人租客所说的伦敦的情况,就是小城市的局限性所在。这从另外一方面印证了我一直不看好冲着现金流好,到小地方投资房产(尤其本人还住在大城市的情况下)的观点。现金流看起来比较踏实,但也一样是有风险的,得一直能租的出去,一直收到租金才会一直有现金流。

小城市人口少房价便宜,出租的现金流看似比较客观,可是这要基于大家都有工作的前提。城市一旦衰败,没有了工作机会,人都跑光了,房子没人租,现金流从何而来?到时候可不是现金流正负的问题了,而是房租为零以致房子还能不能留着的问题。

我又想起好几年前,我一个在美国的同学跟我说起她居住的城市Ann Arbor 的房价骤降的事情。Ann Arbor本身是美国很著名的大学 – 密歇根州立大学所在的大学城,开车一个小时到底特律。我同学的先生在那个大学工作,生活很稳定,当地房价也很便宜,一栋不小的独立屋才二、三十万。

可是突然一天,世界著名制药企业“辉瑞制药”宣布关闭他们在Ann Arbor已经驻扎了很多年的工厂,一夜之间,当地一千人失业,五百间房子上市去卖,房价一年功夫就跌了10%。这种情况其实在美国不少城镇都发生过,所以说,到小地方投资房产,不应光图便宜,也要看清楚这也是有很大风险的,所谓的正现金流,没人能保证一直持续下去,一旦城市发展出现问题,就可能只有流出没有流入,甚至房价还有可能只降不升,这可比账面负现金流的问题严重多了。

有些小城市因为某个或者某几个著名企业而兴旺起来,特别是高科技行业的企业,在那里投资房产的风险就更大了,例如黑莓(RIM)所在的城市,如果没有旁边大学的话,房地产的风险已经极其高了。

而像多伦多这样的国际大都市,加拿大国家的中心,百业兴旺,人口聚集,移民、留学生持续涌入。几个企业倒闭、迁走,上千人失业,对多伦多根本不是问题,失业的人士很容易就内部消化了,不用到外地去谋生。真是大环境不好了,经济不景气的话,房租最多降一点,总是能找到房客租出去,不至于房租为零,守住房子还是没问题的,所以多伦多的房市才容易长盛不衰。

房产投资成功的真正保障,恐怕不是一时的现金流,不是目前的租售比,而是一个城市的功能、规模和长远发展及规划。

作者:土旺 (全职房地产投资人、大鹏地产经纪)
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