房价跌涨的人口密码
2017-04-26 12:20:35
来源:星星生活

如果说,多伦多之于加拿大,就如东京之于日本,有些人会觉得比较牵强。两国是有很大不同:日本弹丸之地,加拿大地广人稀,但是多伦多和东京的共性则比较明显:一是人口规模,两者都是其本国最大的城市;二是房价,两地的房价过去几年一直上涨,并且,东京因为什么原因上涨,多伦多亦然。

其实两个共性归根到底只是一个,东京房价因为什么原因上涨?人口增加。最近我在微信上看到《房地产决策参考》的一篇文章《地图迁徙大数据:房价涨跌的人口密码》,很有同感。文章论述道:房价表现与区域人口增减关系密切,东京市区是日本净流入人口最集中的地区。“房价涨跌的密码,是人口净流入或净流出;人口流入与房价涨跌基本成正比,流入得越多的,往往涨得越快,无流入或净流出,房价上涨乏力。”

这段话换一种说法就是:由于日本中小地方城市经济长期低迷不振,就业形势严峻,而大城市的经济发展明显好于中小城市,很多年轻人为了寻找适合自己的职业,纷纷从中小城市流入大城市,东京外来人口多,住房需求旺盛,房价自然水涨船高。道理很显浅,说深奥点就是“房价涨跌的人口密码”。

其实也不止用东京做比较,哪里都一样。文章里面继续说道:2014年,中国人口净流入超过100万的城市共有22个,房价最高的城市基本都出现在这22个城市里面,上海排第一,北京排第二,深圳排第三,跟着是广州、厦门。今年春节期间,中国五大迁出城市排行为:深圳、北京、上海、广州、东莞。为什么迁出多?因为平常人口流入多,一到春节就都回家过年了。

该文深入探讨到:而人口流入流出的密码是什么?是产业结构、产业发展前景以及由此决定的收入水平。看一个地方的房价走势不能只看人口规模,还要看人口规模的可持续性。人口流动和转移最重要的动力是产业。产业对房价的影响,主要通过三个方面:人口规模、人口结构和收入。产业决定人口、人口决定房价,所以归根到底,还是产业决定房价。

其中最核心的主宰因素,是产业决定了收入的多少和可持续性。产业升级在聚集大量人口的同时,亦为当地的房地产市场带来巨大推力,因此,产业结构显著影响着一个地区的房价水平。产业越高端、多元,房价上涨空间越大。相反,产业结构单一、产业链条短,房地产市场增长空间则很有限。

以洛杉矶为例,其房价30年前比纽约低不少,但现在和纽约基本持平,这主要是由于洛杉矶周边集中了美国主要高科技产业,如计算机、电子元件、通讯、航空等,吸引了庞大的高收入就业人口,以致房价迎头赶上纽约。再以深圳为例,深圳是中国南部最大都市圈――粤港都市圈中最繁荣的城市,目前深圳的常住人口中外来人口占7成多,这是深圳房地产市场增长空间大的最主要原因。

相反,那些依托于自然资源的重工业驱动型城市,在经历过工业化发展阶段的短暂繁荣之后,面临产业结构单一、产业链条短、转型难的瓶颈,人口导入水平低,房地产需求量多由本市居民支撑,房价上涨的后劲不足。汽车工业衰退,“汽车之城”底特律破产。世界原油价格暴跌,卡尔加里顿显萧条,这就是产业结构单一的结果。

再看日本,根据日本总务省公布的数据,截至2014年7月,日本空置房屋达到820万户,创历史之最,空置房屋占全国住宅的13.5%。但与此同时,占日本全国人口和经济总量(GDP)比例为70%的三大都市圈(东京、大阪、名古屋)的房价却快速回升。2012-2014的最近三年内,东京和大阪这两个城市圈的平均房价上涨了30%。

再看看多伦多:多伦多是加拿大最大的城市,北美第四大城市,多伦多作为加拿大的经济中心,在经济上的领先地位表现在金融、商业服务、电信、宇航、交通运输、媒体、艺术、电影、电视制作、出版、软件、医药研究、教育、旅游、体育等多方面产业上。多伦多也是世界上最大的金融中心之一,多伦多证券交易所是世界第七大交易所,多数加拿大公司在这里上市。

而大多伦多地区是加拿大唯一的都市圈,这个都市圈还连接着北到蒙特利尔、南到纽约的整个北美东岸大商圈。即使不论人口流入的规模,资本的逐利性决定了这个地区必定成为各路英雄云集、商家必争之地,如果说温哥华是富有移民退休的好去处,那么多伦多才是年轻人向往的明日之星,前景不言而喻。投资房产,舍多伦多其谁?

作者:土旺 (全职房地产投资人、大鹏地产经纪)
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