房贷还款期选25年还是30年?(上)
2017-05-17 14:06:12
来源:星星生活

申请房屋贷款时,最经常问的问题是选择固定利率还是浮动利率?固定利率的话是选择2年固定,还是3年固定,还是5年固定?这个问题一般来说都没有一个固定答案,根据每个买房人的不同情况,而做出多样化的选择。当然如果仔细分析的话,也是有个优劣标准来选的。

选完利率后,又出来一个问题:房贷还款期(Amortization)是选25年还是30年?

其实,这个问题在今年以前本来根本不是一个问题。以前,房贷还款期不管是30年还是25年,贷款利率都是一样的。在贷款利率相同的情况下,对这个问题如果没有一个斩钉截铁的回答的话,按土旺的标准,他的财商打分肯定不及格。

即使他是在银行工作了几十年的什么advisor 或者adviser,这个及格标准同样有效,甚至可以说一票否决。因为答案显而易见:30年贷款偿还期的月供低,同时还贷还可以随时选择多还,照样可以节省利息,所以当然选30年了!

除非房贷申请人很有钱,也不想让资产保值增值或者要用钱做点事业的话(相当于不求上进吧),那选25年还款期可以理解。当然这种人一般买房也不需要贷款了。

对于绝大部分人,工薪阶层背上房贷后加上柴米油盐普遍接近“月月光”,每月的房贷是其中最大负担。即使很有钱人,希望钱生钱,让手里的钱不能闲的话,也有一个现金流的问题。

房贷还款期30年比25年多了一个很大的灵活性,30年偿还期只是设定了30年分期还贷,但并不是说一定要拖到30年去还清。30年偿还期的月供金额比25年的低(一般是低几百块钱),并不是说每月供款额就只能供那么低。

加拿大的房贷都允许也鼓励加速还款的,一般都可以Double Pay 和lump sum payment,即每年最终累计可以多还款的额度是30年同25年房贷偿还期的月供差额的几十到几百倍。

所以如果平时一切顺利,每月进账充足,资金又没有更好的投资地方的话,还房贷时候完全可以多还,比25年偿还期的固定月供额高出很多去还贷。

但还房贷是几年到20多年的时间跨度去慢慢还啊,天有不测风云人有旦夕祸福,人生中这么长的时间里面,一旦有生活不顺利、财政紧张的时候,那30年同25年偿还期的月供差额的几百块钱就显出重大区别了。

即使工薪阶层,收入稳定的时候,每年出去度个假花个上万块钱也不觉得心疼。而一旦工作不保,家庭经济拮据的时候,每月肯定是能少花就少花,出去吃个午饭几块钱也得算计一阵儿,更何况每月供房贷可以少出几百块钱,手头会宽裕不少的。

除了要考虑今后多年时间中的负面因素影响,还要想到正面因素。申请房贷时候看到要付贷款利息,当时想着要咬牙尽快还贷,但情况总是变化的。

一方面,在生活稳定后,往往对生活又有了更好的追求。30年房贷还款期的月供比25年少付几百块钱的现金流, 对很多人家可以上一个生活质量的档次:比如说多供一部车, 或者把家务清洁园艺等日常需要付出重大体力的事情外包,从而有更多精力时间投入到子女教育陪伴等更有价值的要事中去。

另外一方面,申请房贷的时候因为没看到有其他好的投资回报的产品,所以有了余钱当然就想还贷少付利息了。但随着时间的积累,阅历的增加,各种机遇的出现,几十年的时间中说不定什么时候发现了什么高回报的可靠的投资项目或者生意机会,它的回报远大于房贷利息的支出。那这个时候,当然就要把房贷月供降到最低,把有限的资金投到回报高的项目或机会上去。

例如,最近几年在多伦多投资房子,战略战术正确的话,很多真实的投资案例的毛投资回报率达到了200%甚至300%,比房贷利息高出100 倍!有余钱是该投资房子还是还房贷?答案是不言而喻的。

作者:土旺 (全职房地产投资人、大鹏地产经纪)
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