房贷还款期选25年还是30年?(2)
2017-05-31 12:01:20
来源:星星生活

这个话题我刚写完第一篇后,正好看到最近本地一个新闻:“由加拿大宏利银行( Manulife Bank of Canada)最近进行的一项调查显示,若按揭付款增加10%,几乎3/4的的加拿大房 主将会遭遇还款困难”。

以现有的加拿大5大银行的房贷利率计算,房贷还款期25年的按揭付款比30年的按揭付款要多付13% – 14%。很明显,房贷还款期选25年,而不选30年,会大大增加“房主将会遭遇还款困难”的可能性。

所以该新闻跟我写的这篇文章的结论正好相呼应。这就是我在上篇文章写到的,如果贷款利率相同,对于还款期选25年还是选30年不能给出明确指导的人士就要一票否决的主要原因,因为起码的财商和财务知识都没有。

当然了,宏利银行( Manulife Bank of Canada)的这个统计,里面的调查对象估计都是老外。对于我们华人,若按揭付款增加10%,95% 的华人房主是不会“遭遇还款困难”的(剩下的5%若得到正确指导的话,也基本都不会有困难)。现在即使按揭利率不涨,付款不强制增加的时候,大部分华人还着急忙慌地惦记多还房贷呢,才增加10%根本不算什么。所以那些预测房价走势的专家们如果不看买房人的具体文化属性,而只是泛泛地纸上谈兵,得出的结论只能是空中楼阁,被人笑话,成为厚脸皮的坑人专家。

对于我们华人,虽然按揭付款增加10%不算什么,但是房贷利率相同的话,还款期选30年,而不选25年仍然非常重要,首先它给了灵活性,还款可多可少。

实在着急要多还贷的话,我这刚有个真实的例子:我一个客人刚刚在加拿大5大银行之一拿到房贷,她想加速还贷款。我打电话到客服帮她咨询了一下(其实我本来就知道,只是再印证一下),如果50万贷款的话,每年 lump sum pay 就可以多还贷10万,不限次还,每年多还10万是30年同25年房贷偿还期的月供差额$269 的370倍,按年比是31倍,即比25年的房贷偿还期的加速还款额多还款31倍。有了这个灵活性,当然不要把自己强制栓死在必须每月多还几百块上!

如果不想加速还贷的话,房贷还款期30年就可以比25年少还些钱,这就是30年还款期的好处。稍微有一点财商的话,就应该知道房屋贷款是所有商业借贷中利息最低,成本最少的。前几年,中国的房贷利率跟商业贷款利率还基本一样,现在也改过来了,侧面反映中国的资本主义体系更成熟了。

因为房屋贷款的借贷利息是最低的,市面上很多比较稳定的投资产品的长期投资回报都超过房贷的利息。所以有点财商的人,都不会着急还房贷,而是把有限的资金投资到别的稳健的投资产品上去,例如基金、蓝筹股股票等等。当然,最稳健、长期投资回报最高的肯定是像多伦多这种人口持续增加的国际大都市的房地产,因为有房贷的杠杆,多伦多房产的长期投资回报率会超过房贷利率的至少几倍,尤其是多伦多不坑人的房产,回报会更高。

所以,严格地说,有了余钱加速还房贷,房贷还款期可以选30年而选25年,都是很“傻”的。另外,房贷月供形式里面有个Bi-weekly payment(双周供款),如果Bi-weekly payment 是加速还款那种的(绝大部分情况都是加速还款),也是很愚蠢的选择。

在现实生活中,房贷还款期可以选30年而选25年,房贷月供选择加速还款的Bi-weekly payment,最重要、最关键的一个影响在这里:当你认识到加速还贷太傻,打算投资买别的房子的时候,有可能会因为自住房的月供差额多出来的几百块甚至几十块的差距,而导致投资房的贷款成本高或者要增加首付,甚至批不下来。

因为对于普通工薪阶层,家庭年收入十几万的话,想做“百万负翁”,贷款审批的时候都会比较吃力,按照银行的公式计算总负债率的时候 ,往往会处于合格线的边缘,已有的债务增加一点或者减少一点,都可能对新房贷的审批起到至关重要的影响。

贷款成本高的意思就是利率高,几年下来,有可能会额外多付出几千上万块的利息。这是典型的省小钱亏大钱的实例,所以为什么上文中说那种选择太傻。

作者:土旺 (全职房地产投资人、大鹏地产经纪)
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