房贷还款期选25年还是30年?(3)
2017-06-06 10:42:48
来源:星星生活

我前面2篇文章都是论证在贷款利率相同的情况下,房贷还款期(Amortization)应该毫不犹豫地选择30年,不应该考虑25年,选25年是很傻、缺乏财商的表现。

随着加拿大政府对银行贷款政策的收紧,房贷还款期25年和30年所对应的贷款利率慢慢地显出差别了。加拿大政府和银行的风险评估机构当然是希望借款人多还钱、少欠债,降低风险了,所以更鼓励房贷申请人选择25年还款期。30年还款期的房贷利率往往就比25年的高。

在贷款利率不同的情况下,房贷还款期应该选25年还是30年?这就要具体细算后,根据每个人的不同情况及对投资回报的期望值不同而作出不同选择。

下面以一个客人在加拿大某个银行拿到的房贷利率举例说明。

5年固定贷款(fixed rate),因为贷款额很高,利率并不是很好:
房贷还款期(Amortization)25年的利率是2.69%,
房贷还款期(Amortization)30年的利率是2.99%,

两者利差0.3%,说明该银行对25年房贷还款期的政策倾斜。不管怎样,从贷款申请人的角度,计算如表中所示。

简单说,就是100万的贷款,25年房贷还款期比30年房贷还款期每月多供款$374,在头5年的合同期内累计多供款$22,447,得到的回报就是5年累计少付利息$16,559,少付利息就相当于赚的钱。

因为这个每月多供款$374是5年即60个月下来,每个月多供款,60个月后的总回报是赚了$16,559。为简单计算,不考虑复利,5年累计多供款$22,447的数学平均投入时间是2.5年,回报是$16,559,年均回报率就是29.51%。

跟将近30%的年回报率比,房贷还款期一般必然要选25年了。

作者:土旺 (全职房地产投资人、大鹏地产经纪)
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